L’ecofollia taglia il valore delle case. È la guerra Ue ai piccoli proprietari
- Gli acquisti sono scesi del 16% e i prezzi sono saliti di un misero 2%, mangiato dall’inflazione. Pesano i tassi e le norme green. La morsa sul mattone piace all’Europa che preferisce patrimoni liquidi, più facili da tassare.
- Uno studio surreale Bankitalia dà al clima perfino la colpa del calo delle compravendite: «Sopra i 25 gradi diminuiscono i click sugli annunci e le visite degli appartamenti».
Lo speciale contiene due articoli.
Purtroppo la notizia non ci stupisce. L’Istat ha diffuso i dati aggiornati sul mercato delle case in Italia. Salgono i prezzi delle case nuove, praticamente invariati quelli del mattone «usato» e soprattutto pesantissimo segno meno nelle compravendite. Secondo le stime, nel secondo trimestre del 2023 «l’indice dei prezzi delle abitazioni (Ipab) acquistate dalle famiglie, per fini abitativi o per investimento, è aumentato del 2,0% rispetto al trimestre precedente e dello 0,7% nei confronti dello stesso periodo del 2022».
Gli andamenti sono da inserire in un contesto di marcata riduzione dei volumi di compravendita (-16,0% la flessione tendenziale registrata nel secondo trimestre 2023 dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle entrate per il settore residenziale, dopo il -8,3% del trimestre precedente). In entrambi i perimetri di valutazione il dato congiunturale è diverso da quello su base annua. Ma, al di là dei numeri specifici, le case italiane come investimento escono a pezzi. Se teniamo conto dell’inflazione significa che valgono nettamente meno. Le compravendite si contano con il lumicino, ma i mutui sono praticamente raddoppiati. E qui è molto semplice risalire alle cause. Nessuno può negare che i dieci rialzi consecutivi dei tassi targati Christine Lagarde stiano tagliando le gambe alla classe media. Ma è sulle altre cause che occorre fare chiarezza.
Il rialzo dei prezzi è chiaramente trainato dall’inflazione, dalle dinamiche a imbuto sulle materie prime e dal progetto di transizione green imposto dalla Commissione europea. Sull’inflazione ha pesato il ritardo della Bce e l’incapacità di Francoforte di gestire le dinamiche esterne. Sulle materie prime, non si va lontano. Prima il Covid e poi la guerra in Ucraina hanno spinto il piede sull’acceleratore delle tensioni geopolitiche e poi il carico da undici è arrivato dallo schema europeo del Pnrr. Opere in breve tempo. Più domanda che offerta e prezzi al rialzo. Ma dal punto di vista politico a tagliare il fiato al nostro mattone è il percorso verso le normative green e, quindi, l’adeguamento di una grande fetta di immobili a parametri energetici lontani dalla realtà. A chi contesta che accadrà fra anni basta ricordare che le Borse come i mercati si adeguano al prezzo prima che le novità normative entrino in vigore. Al momento, però, l’adeguamento non è avvenuto del tutto. Il rialzo dei prezzi è totalmente mangiato dall’inflazione e le compravendite restano in forte contrazione perché ancora resta liquidità a supporto. Per il momento le famiglie riescono a tenere duro. Quando avranno necessità di vendere per fare cassa o perché non potranno avviare i cantieri di adeguamento green, ecco sarà in quell’istante che avverrà il crollo.
C’è chi perderà patrimoni e c’è chi è pronto a subentrare. Nelle ultime settimane è circolata una proposta di Confindustria Assoimmobiliare relativa alla creazione di un mercato di sostituzione. Che cos’è in pratica, si domandava Sergio Giraldo in un articolo che abbiamo pubblicato la scorsa settimana. Risposta. Si tratta di una sorta di rottamazione degli immobili. In sostanza, i grandi proprietari immobiliari venderebbero case nuove nelle classi energetiche alte (A, B, C), ricevendo in permuta le case e gli appartamenti nelle classi energetiche più basse. Sarebbero così le grandi società di gestione immobiliare a investire nelle ristrutturazioni, per poi rivendere le case ristrutturate. «In Europa circa il 25-30% delle abitazioni è gestito da capitali istituzionali che offrono abitazioni di qualità. In Italia siamo appena al 5%», ha dichiarato a sua volta in una intervista a Mf Davide Albertini Petroni, presidente di Assoimmobiliare. Ciascuno può trarre le conclusioni che ritiene. Ma i numeri e i fatti sono questi.
Ovviamente l’allarme non si esaurisce qui. A Bruxelles si prosegue nelle trattative sulle case green. I punti di caduta saranno spesso celebrati come successo, ma difficilmente invertiranno il trend. A ciò va aggiunto l’incessante campagna di media e di pezzi di politica contro la proprietà privata dei piccoli. Degli italiani che rappresentano la classe media. Basti pensare alla concomitanza della campagna delle tendine, sostenuta dal Pd, con quella contro gli affitti brevi. Prendiamo il caso di Milano, quello più vicino alla redazione di questo giornale. La scorsa primavera è esploso sui media il caso di questi studenti che manifestano in tenda davanti alle università. Mai nel week end e mai nei periodi di ferie. Ovviamente la sinistra ha usato la messinscena per far avanzare l’idea di veri e propri espropri. Lo stesso discorso vale per la limitazione degli affitti brevi. Si vuole nel medio termine vietare la rendita alternativa del mattone e lasciare quella tradizionale: lungo termine, iper tassata e meno redditizia. Anzi, per essere più precisi, in perdita. È chiaro che si tratta di una morsa. All’Europa non va giù che esista una ricchezza che non è liquida e quindi è difficilmente tassabile. L’Europa però sa bene che il mattone non scappa e quindi manovra perché passi di mano e garantisca un bel taglio al debito pubblico. Tutto secondo il motto «ambiente e povertà».
Bankitalia: «Col caldo meno rogiti»
Quando fa caldo, rallenterebbe perfino la ricerca di nuove case, sia online sia di persona, e aumenterebbero i tempi delle compravendite. Ma soprattutto, crescerebbe la ricerca di appartamenti più freschi, ovvero con più finestre, balconi, spazi aperti condominiali, anche se non necessariamente dotati di aria condizionata. È quanto sostiene uno studio condotto da due economisti della Banca d’Italia, guidata dal governatore Ignazio Visco, dove si legge anche che «acquirenti più ricchi e potenzialmente più colti potrebbero essere più consci dei cambiamenti climatici e guidare il cambio di preferenze verso le case climatic safe già osservato sul mercato». Insomma, come la Verità scrive da tempo, l’allarme sul clima influisce sul prezzo degli immobili e la trasformazione green che l’Unione europea sogna di imporci non è per tutte le tasche e rischia di aumentare la forbice della diseguaglianza.
Michele Cascarano e Filippo Natoli, in uno studio per la collana Temi di discussione della Banca d’Italia (i cui contenuti non impegnano comunque direttamente Via Nazionale), hanno analizzato il periodo 2016-2019 e hanno studiato insieme le temperature medie nelle maggiori città italiane, le ricerche su oltre 2 milioni di annunci e le dinamiche degli appuntamenti con gli agenti immobiliari. Per raccogliere i dati, si sono avvalsi dei registri di due colossi come Immobiliare.it e Tecnocasa (oltre al Notariato), mentre la temperatura oltre la quale è stata fatta scattare a fini statistici l’emergenza calore è di 25 gradi, una temperatura decisamente accettabile.
Il primo risultato è che quando fa più caldo diminuirebbero le ricerche online e più giorni arroventati in una serie di mesi produrrebbero addirittura anche un rallentamento del mercato immobiliare. Quando ci sono più di 25 gradi, gli appuntamenti per le visite calerebbero mediamente del 2%, mentre ogni singolo giorno caldo in più in un mese condurrebbe a un calo dei prezzi dello 0,2% (dati però obbiettivamente non epocali). Curiosamente, nel corso dell’inverno e delle settimane più fredde si recupera in buona parte sul lato della domanda, ma le riduzioni di prezzo sarebbero permanenti.
La seconda fotografia che emerge dallo studio riguarda il tema più delicato, ovvero i cambiamenti climatici. Le case che non sono percepite come «climate safe» perdono valore e questo fenomeno è più marcato nei periodi caldi. Gli appartamenti dotati di spazi esterni e con classe energetica superiore reggono meglio degli altri, sul mercato, quando fa molto caldo. Curiosamente, la presenza o meno dei condizionatori d’aria non è giudicata rilevante da chi cerca casa.
Alla fine, lo studio conferma che le unità immobiliari «resilienti al clima sono anche tra quelle più costose». E qui arriviamo alle valutazioni politicamente più interessanti, specialmente per il futuro. I due economisti di Via Nazionale suggeriscono che questa correlazione tra dotazioni «anti-clima» e prezzo al metro quadro potrebbe essere connessa al fatto che la domanda immobiliare è segmentata per fasce di prezzo. Per fare un esempio, la presenza di una o più terrazze e la classe energetica elevata sono strutturalmente elementi tipici delle case di lusso. Ma nello studio si indicano prospettive future: «Compratori più ricchi e potenzialmente più acculturati potrebbero essere più consapevoli dei rischi climatici, guidando il mutamento di preferenze verso case protette dal clima già osservato sul mercato». Un po’ brutale, ma efficace.
Anche se la famigerata legge Natura pensata dalla Commissione non è stata ancora approvata, il battage mediatico e pubblicitario sul surriscaldamento globale ha già cambiato il mercato, aumentando i prezzi delle case più o meno green e deprezzando tutte le altre. Per salvarsi, c’è un solo sistema: rientrare al più presto nella fascia dei compratori «più ricchi e acculturati».
