Le aziende travolte da Harry rischiano di perdere gli aiuti per colpa delle polizze green
Le piccole imprese del Sud danneggiate dal ciclone rischiano di non avere alcun risarcimento. Paradossalmente quello che avrebbe dovuto essere un ombrello per le aziende contro i danni causati dalle catastrofi meteorologiche e ambientali, si sta ritorcendo contro come un boomerang. Parliamo delle polizze catastrofali.
Prima veniamo alla cronaca di ieri. Secondo le prime stime, il ciclone Harry che si è abbattuto sulla Sicilia, devastando porti, stabilimenti balneari attività produttive e recettive, infrastrutture e strade localizzate soprattutto lungo la fascia costiera ionica e quella che si affaccia sul canale di Sicilia, ha provocato danni per oltre 1 miliardo. Ben superiori quindi alla valutazione di 741,5 milioni di euro, effettuata dalla Protezione civile regionale. A questo ammontare vanno infatti ad aggiungersi i mancati redditi delle attività produttive che dovrebbero ricevere ristori e contributi.
Il presidente della Regione Calabria, Roberto Occhiuto, ha spiegato che la richiesta per lo stato di emergenza «è stata deliberata. Abbiamo chiesto al governo 300 milioni per i danni alle infrastrutture e per ristorare i danni dei privati».
Il ministro della Protezione civile, Nello Musumeci durante il sopralluogo a Santa Teresa di Riva (Messina), uno dei luoghi più colpiti, ha sottolineato che grazie all’azione di prevenzione non si sono registrate vittime e neppure feriti.
Ma se si sono evitati lutti, il bilancio è ugualmente drammatico per i danni. Le attività commerciali hanno ricevuto un colpo mortale che rischia di compromettere la stagione primaverile e estiva di grande richiamo turistico. Confcommercio ha chiesto «interventi rapidi per il ripristino delle infrastrutture e per sostenere le attività economiche danneggiate affinché possano tornare quanto prima a operare in condizioni di normalità».
Piangono le attività turistiche. «Le mareggiate eccezionali che hanno colpito il litorale hanno devastato stabilimenti, danneggiato gravemente le infrastrutture e compromesso attrezzature che rappresentano il frutto di anni di investimenti e lavoro da parte degli imprenditori del settore» ha detto la Cna Sicilia. «Ci troviamo di fronte a un’emergenza che rischia di mettere in ginocchio un pilastro dell’economia turistica regionale», dice Mario Fazio, presidente di Cna balneari Sicilia.
Un aiuto a fronteggiare eventi drammatici come questi dovrebbe venire proprio dalle polizze catastrofali, lo strumento creato ad hoc per proteggere le imprese e sollevare lo Stato dall’onere dei ristori. In questa situazione però rischia di non essere efficace. Facciamo un passo indietro per capire. I decreti attuativi del provvedimento hanno stabilito una distinzione tra grandi imprese (quelle con oltre 250 dipendi e un fatturato oltre i 50 milioni di euro) e le Pmi, medie, piccole e micro. Per le grandi imprese la scadenza dell’obbligo a sottoscrivere una polizza catastrofale, è scattata il 31 marzo 2025, per le medie imprese (azienda tra 50 e 250 dipendenti) l’1 ottobre 2025 e per le piccole e micro (incluse le ditte individuali e imprese sotto i 50 addetti) l’1 gennaio scorso. La legge protegge maggiormente le piccole imprese ponendo limiti rigidi alle compagnie assicurative mentre lascia più libertà di negoziazione alle grandi.
Il tessuto imprenditoriale del Mezzogiorno è quasi interamente composto di piccole e micro realtà. Secondo le rilevazioni dell’Istat e dei rapporti di settore del Censis, nel Sud sono attive circa 1,25 milioni di imprese che rappresentano poco più del 27% del totale nazionale. Quelle micro, anche con nove addetti sono oltre il 96%. Parliamo di 1,2 milioni di ditte spesso a conduzione familiare. Le piccole, con 10-49 addetti sono circa 40.000 unità e rappresentano il 3% del tessuto produttivo meridionale. Le medie e grandi non raggiungono l’1% del totale.
I settori prevalenti delle micro e piccole imprese nel Sud sono il commercio al dettaglio e all’ingrosso (35%), i servizi e il turismo (il 25%) e l’agricoltura.
Quindi il grosso dei danni del ciclone Harry, li hanno subiti proprio quelle minuscole imprese che avevano l’obbligo di dotarsi della polizza catastrofale dal 2026. Lo avranno fatto? La normativa dice che in caso di catastrofe ambientale, l’impresa non assicurata non potrà richiedere ristori o contributi per la ricostruzione. In pratica l’imprenditore dovrà ripagare i danni mettendo mano al proprio portafoglio. Non solo. Senza polizza, l’azienda è considerata fragile e questo può portare al rifiuto di prestiti da parte delle banche. Un danno oltre il danno del maltempo. E anche per chi ha sottoscritto le polizze la strada non è sempre in discesa. «Alcuni imprenditori», ha evidenziato Musumeci, «mi hanno detto che delle compagnie di assicurazione, nonostante fossero state sottoscritte le polizze, cominciavano a fare bizantinismi. “Ma questo non è ciclone, questa è una mareggiata, mareggiata di serie A non una mareggiata di serie B”. Io questo linguaggio non lo accetto assolutamente. Lunedì ci sarà un cdm per deliberare lo stato di emergenza con un primo stanziamento per le necessità immediate.
Morosità, occupazioni, sono gli annosi problemi dell’Inps e peraltro di tutti gli enti pubblici che dispongono di un patrimonio immobiliare ad uso abitativo. Le difficoltà nella riscossione dei canoni che già emergono per le abitazioni di privati date in locazioni, si amplificano nel pubblico. Dall’audizione del presidente dell’Inps, Gabriele Fava, in Commissione parlamentare di vigilanza sugli enti previdenziali è emerso che sono 1913 le unità immobiliari da reddito occupate da soggetti identificati e 790 quelle occupate abusivamente da soggetti non noti, nei confronti dei quali sono state sporte denunce all’Autorità Giudiziaria.
Eppure nonostante questo tema si ripresenti puntualmente nell’agenda di ogni presidente e che pure Fava sta affrontando con una serie di azioni giudiziali e stragiudiziali «per il recupero delle morosità e il contrasto delle occupazioni abusive» e con misure «di sicurezza per prevenire e dissuadere nuove occupazioni», l’Inps continua a investire nell’espansione del patrimonio immobiliare.
Per il triennio 2026-2028 è previsto un volume di acquisti per circa 220 milioni di euro, con 80 milioni previsti per il 2026 e per il 2027 e 60 milioni per il 2028. Dal 2021 al 2024 sono stati acquistati immobili per un totale di circa 128,6 milioni di euro. Ma come mai, verrebbe da chiedersi, anche se gli immobili sono un grattacapo tra occupazioni abusive e morosità, si insiste in questo investimento? Non sarebbe preferibile mettere i soldi, frutto dei versamenti dei lavoratori, magari in titoli pubblici dal rendimento sicuro?
Dall’audizione emerge che la maggior parte del patrimonio non risponde ad esigenze di uso strumentale, cioè mancherebbero le sedi, gli uffici di un istituto che è un colosso a livello europeo. «L’acquisto di immobili destinati a sedi istituzionali, in sostituzione di spazi condotti in locazione», ha spiegato il presidente Fava, «mira a contenere la spesa pubblica e si basa su linee guida e regolamenti interni che prevedono piani operativi e procedure di investimento e disinvestimento. L’Inps ha inserito l’acquisto di immobili nei piani di investimento, soggetti ad autorizzazione ministeriale».
Va detto che solo da qualche mese è in corso un censimento per finalità d’uso. Ciò significa che a nessuno, fino ad ora, era venuto in mente di fare una mappa della destinazione degli immobili. Il presidente ha precisato in audizione che «il patrimonio immobiliare da reddito è costituito da oltre 23.000 unità aventi diversa destinazione (residenziale, commerciale, uffici, box, terreni), con elevata concentrazione nel Lazio (55,77%) e Lombardia (13,56%). La maggior parte degli immobili da reddito, circa il 70%, proviene dalla retrocessione di quelli invenduti nelle operazioni di cartolarizzazione SCIP1 e SCIP2, mentre le restanti sono costituite da unità non cartolarizzate».
Dall’audizione risulta che Il valore netto di bilancio del patrimonio da reddito al 31 dicembre 2024 è di circa 1 miliardo 125 milioni di euro. Le unità immobiliari sono costituite per il 49% da unità secondarie, principalmente pertinenze e magazzini. Il 55% del patrimonio da reddito (principalmente rappresentato, come detto, da unità secondarie) risulta libero, mentre il restante è occupato a vario titolo.
Per quanto riguarda le morosità le spese per canoni di locazione passiva, sono state ridotte del 36% nel solo triennio 2021-24. Per gli occupanti «sanabili» la normativa consente la vendita dell’immobile per accelerare le dismissioni.
Il reddito operativo lordo del patrimonio da reddito è aumentato da 54,5 milioni di euro nel 2022 a 66 milioni nel 2024, con il reddito operativo netto che è passato da 10,1 a 20,5 milioni nello stesso periodo.
L’Inps continua nell’azione di dimissioni. Il piano 2026-2028 prevede dismissioni dirette per circa 80 milioni nel 2026 e 70 milioni negli anni successivi, oltre a conferimenti a fondi immobiliari per 300 milioni annui.
Le operazioni di vendita non sempre portano a grandi incassi per l’istituto dal momento che è previsto il diritto di opzione e prelazione per chi è in affitto con sconti significativi sul prezzo di mercato. Dal 2017 (data di riavvio delle operazioni di dismissione) al 2024 sono state vendute 5.785 unità immobiliari per circa 401 milioni di euro. Sono state effettuate anche vendite dirette a pubbliche amministrazioni per un valore complessivo di circa 56 milioni di euro, con ulteriori trattative in corso per cessioni a enti pubblici. Per gli immobili di pregio non c’è riduzione di prezzo.
L’Inps ha partecipazioni in vari fondi di investimento immobiliare: alcune acquisite da enti incorporati e altri sottoscritti direttamente. Il valore complessivo di bilancio delle quote detenute è di circa 2 miliardi distribuite in fondi quali i3-INPS, i3-Silver, Alfa, Aristotele, Senior, Gamma, Giovanni Amendola e Investimenti per l’abitare.
La situazione è paradossale ma vera, al punto che per mettere fine a qualsiasi controversia si è scomodata la Cassazione civile tributaria. Chi è proprietario di un terreno che viene occupato dal Comune per la realizzazione di opere di interesse pubblico, come potrebbe essere la realizzazione di una strada, per tutta la durata del cantiere deve continuare a pagare l’Imu. E dunque saldare l’imposta su un bene dove ci sono già le ruspe del Comune e che, quindi, non si può usare. In sintesi: la proprietà di un terreno è condizionata dai progetti del sindaco che, se decide di aprire lì un cantiere per fare una struttura di interesse pubblico, ci manda una squadra di operai, privando il legittimo proprietario della facoltà di disporre del bene come meglio crede, però non lo priva dell’obbligo di pagare le tasse.
È quanto stabilisce l’ordinanza (n. 33227/2025) emessa dalla sezione quinta della Cassazione civile tributaria depositata in cancelleria il 19 dicembre, come riportato da Italia Oggi.
Il problema è che per il Fisco, finché c’è una proprietà «formale», chi detiene il terreno deve comunque pagare l’Imu. È vero che il Comune ha il bene in mano ma il proprietario è ancora giuridicamente il possessore fino all’esproprio. Quindi deve pagare, non c’è scampo, anche alla luce del fatto che subisce un danno. Il Comune diventa contemporaneamente occupante ed esattore. Questo è il paradosso considerato però normale dalla giurisdizione.
L’obbligo del versamento dell’Imu finisce solo quando subentra l’ablazione del bene, ovvero c’è il trasferimento della proprietà tramite il decreto di esproprio, perché solo in quel momento cessa la soggettività passiva del proprietario.
Il punto di partenza dell’ordinanza è la richiesta da parte del Comune di Salerno a un contribuente di una imposta Imu relativa al 2012 su alcune aree edificabili occupate d’urgenza dall’amministrazione per la realizzazione di opere di interesse pubblico. La Suprema Corte ha quindi chiarito che l’occupazione temporanea d’urgenza di un terreno da parte della pubblica amministrazione non priva il proprietario del possesso del bene sino a quando non intervenga l’ablazione del fondo. Questo vuol dire, precisa la Cassazione, che il proprietario resta soggetto passivo dell’imposta ancorché l’immobile sia detenuto dall’occupante e che la realizzazione di un’opera pubblica su un fondo soggetto di legittima occupazione costituisce un mero fatto che non è in grado di assurgere a titolo dell’acquisto ed è, come tale, inidonea, da sé sola, a determinare il trasferimento della proprietà del fondo in favore della pubblica amministrazione. Questa resta mera detentrice del fondo occupato e trasformato, fermo tuttavia il possesso del proprietario.
Cioè il Comune occupa un terreno, ci fa ciò che vuole e il proprietario non solo deve sottostare a questa decisione, ma anche continuare a pagare l’Imu come se potesse disporre liberamente ancora del proprio bene.
Già nel 2016 la Cassazione si era occupata dei provvedimenti ablatori, cioè degli espropri. Aveva chiarito che l’occupazione temporanea di urgenza, così come la requisizione, non privano il proprietario del possesso del bene, fino a quando non intervenga l’ablazione del bene stesso. Il proprietario così rimane soggetto passivo dell’imposta, cioè deve continuare a pagare l’Imu, anche se l’immobile è detenuto dall’occupante.
Tutto questo discorso però non vale se il Comune ha preso il terreno e magari lo ha recintato e ci sta costruendo sopra e impedisce al proprietario di entrarci. Quindi in questo caso non c’è più il possesso e se la trasformazione del bene è palese, l’Imu non è più dovuta. Nell’ordinanza si fa riferimento al tema della «conservazione del possesso o della detenzione solo animo» che in diritto significa possedere una cosa anche se non viene toccata ogni secondo, non ci si è fisicamente dentro ma si sa che ci si può andare quando si vuole, come può essere la casa al mare. Se questa possibilità è preclusa perché il Comune ha iniziato i lavori, ha transennato l’area impedendo fisicamente l’accesso al proprietario, e l’opera pubblica viene realizzata per cui c’è una trasformazione irreversibile del bene (se ad esempio viene colata una gettata di cemento), allora il legame tra il proprietario e il bene decade. Di conseguenza non essendoci il possesso, non c’è l’obbligo di pagare l’Imu anche se l’esproprio formale non è ancora stato completato. In questo modo l’ordinanza protegge il contribuente contro le pretese di alcuni Comuni che vorrebbero i soldi dell’Imu fino all’ultimo timbro dell’esproprio.