2022-01-31
Vanno all'asta 15 immobili all’ora. Chi ci guadagna?
La crisi ha colpito il ceto medio, costretto a vendite al ribasso. Un mercato da 18 miliardi di euro che fa gola agli speculatori.L’esperto Mirko Frigerio: «Negli anni Duemila le banche hanno esagerato nel dare accesso al credito, così è scoppiata la bolla. E oggi sono nei guai i condomini, che pignorano gli appartamenti di chi non salda le quote».Lo speciale contiene due articoli.Una ogni quattro minuti, più di trecento al giorno, oltre 126.000 nell’arco di dodici mesi. Sono tante le unità immobiliari oggetto di asta giudiziaria nell’anno appena trascorso. Numeri impressionanti che testimoniano un ritmo martellante quelli relativi alle esecuzioni immobiliari nel 2021, e condivisi con il nostro quotidiano dal Centro studi AstaSy Analytics di NPLs RE_Solutions. Vertiginoso anche il controvalore delle proprietà, pari a 18,74 miliardi di euro, poco meno dell’importo di una normale legge di Bilancio, con offerte minime pari a 14,05 miliardi. Quello delle aste, dunque, è senza dubbio un piatto ricco. Ma chi ci mangia e chi ci perde?Partiamo da uno sguardo d’insieme sul fenomeno. Le cifre relative al 2021 sono in aumento dell’8,10% rispetto all’anno della pandemia, ma risultano comunque sensibilmente inferiori (-38,4%) rispetto al 2019, quando il numero delle esecuzioni toccò quota 204.632 unità. «Il mondo “giudiziale”, causa Covid, ha totalizzato circa 380 giorni di stop per un mancato recupero di oltre nove miliardi di euro», ha dichiarato a margine della presentazione del «Report aste 2021» Mirko Frigerio, presidente di AstaSy Analytics e vicepresidente di NPLs RE_Solutions. Nel 2020 infatti, ci spiega Frigerio, l’impulso a riaprire le procedure si è verificato a fine giugno, ma le prime aste si sono viste solo a settembre.Sul piano regionale, dei 126.083 immobili all’asta, il 42,15% si concentra al Nord, il 27,75% al Centro, il 14% al Sud e il 12% nelle Isole. Prima in classifica la Lombardia (23.493 aste, pari al 18,6% del totale), seguita dalla Sicilia (12.547 aste, 9,95%) e dal Lazio (9.638 aste, 7,64%). Colpisce il dato relativo alla concentrazione delle esecuzioni a livello territoriale. Le aste relative a cinque regioni (oltre alle prime tre già citate, Toscana e Veneto) da sole costituiscono il 50% del totale nazionale, mentre 15 province generano il 38% delle aste complessive. Riguardo alla tipologia, meno di una unità immobiliare su due (46,34%) è riconducibile alla categoria residenziale, vale a dire appartamenti, ville e villette, attici e mansarde, cui si somma un ulteriore 9,3% relativo a posti auto e autorimesse. Una su dieci (10,71%), in aumento rispetto al passato, appartiene alla categoria negozi, uffici e locali adibiti a uso commerciale, ai quali si aggiungono il 4,42% di capannoni industriali e il 7,31% di magazzini. Ultima ma non meno importante la quota relativa ai terreni (11,51%) tra i quali, segnala il rapporto, «pezzi importanti nelle zone dei vini d’Italia», come le terre del Brunello di Montalcino e del Nero d’Avola.criminalità organizzataMa è concentrandosi sul valore degli immobili messi in vendita che si inizia a realizzare la gravità della situazione. Quasi nove esecuzioni su dieci (88,96%), pari al 37,39% del valore complessivo di tutti i beni posti in asta nel 2021, riguardano beni il cui valore d’asta proposto è inferiore a 250.000 euro. Verosimilmente, dunque, si tratta di case appartenenti al ceto medio. Cosa ancor più grave, aggiunge il rapporto AstaSy Analytics, «il valore medio base asta degli immobili granulari si è ulteriormente abbassato a 62.471 euro contro il valore medio degli anni passati, il che sta certamente a significare che gli immobili vengono aggiudicati a valori notevolmente inferiori al passato dei reali valori di mercato, creando un’ulteriore perdita di valore e di ricchezza».Un dato che, tra le righe, suggerisce come nel mondo delle aste giudiziarie il rischio di speculazione si nasconda sempre dietro l’angolo. Tra i casi, apparentemente più innocui, rientra quello delle agenzie immobiliari che acquistano immobili a basso prezzo per ristrutturarli e rivenderli a un prezzo decisamente più alto. Non si tratta di una pratica illegale, ma senza dubbio eticamente discutibile. Ma i pericoli non si fermano qui, tutt’altro. Lo scorso agosto la Commissione Antimafia ha lanciato l’allarme, denunciando «l’ingresso della criminalità organizzata nei mercati finanziari con l’acquisto di crediti deteriorati, condotta che prelude all’acquisizione di asset societari di particolare interesse e, soprattutto, di quelli maggiormente colpiti dalla pandemia». Un’ottica nella quale, proseguono i membri della Commissione, l’usura rischia di rappresentare il «grimaldello delle mafie per entrare nel mondo economico, per immettere capitali “sporchi” nell’economia legale, in un sordido circolo vizioso di riciclaggio e reimpiego, ma anche per arrivare a una sorta di “esproprio” delle imprese coinvolte». Commentando preoccupato le conclusioni dell’organo parlamentare, il presidente della Caritas Ambrosiana Luciano Gualzetti ha auspicato la realizzazione di un «database degli acquirenti nelle aste immobiliari e fallimentari». Obiettivo finale, la creazione di una vera e propria «white list degli acquirenti» utile a «prevenire quell’intreccio sempre più inestricabile fra mafie, evasori fiscali, società anonime costituite nei paradisi fiscali, professionisti asserviti, prestanome che in questi anni ha inquinato il mercato delle aste immobiliari». Sempre più spesso la cronaca ci riporta esempi di aste pilotate e ricatti. Qualche mese fa, a novembre, gli inquirenti hanno disposto nel barese 24 arresti nei confronti di un gruppo di malavitosi. L’accusa è quella di aver truccato le esecuzioni per l’aggiudicazione di immobili e terreni. Verso la fine del 2020, l’operazione «Report» con più di cento militari del Comando provinciale della Guardia di finanza di Catania. Nel mirino, il sistema delle aste gestito dai clan locali, che contemplava aste deserte, minacce agli offerenti e accordi sottobanco, oltre a un meccanismo di rotazione che consentiva alle varie cosche della zona di accaparrarsi a turno una fetta degli affari. «Con la distorsione delle organizzazioni criminali si effettua macelleria sociale», ha dichiarato ad Avvenire il criminologo Giacomo Di Gennaro, «dato che dopo la prima battitura d’asta il prezzo cala del 25% ed è interesse di chi acquista effettuarne altre».affaristi senza scrupoliC’è poi un altro aspetto da non sottovalutare, quello relativo agli operatori esteri presenti sul nostro mercato. Spiega Frigerio alla Verità, «delle circa 1.100 società veicolo operanti in Italia in questo settore, almeno un quinto sono straniere». Esiste - aggiungiamo noi - il rischio pericolo concreto che un pezzo importante del patrimonio residenziale e imprenditoriale del nostro Paese, frutto del duro lavoro e dei sacrifici degli italiani, finisca per essere svenduto a qualche affarista senza scrupoli.<div class="rebellt-item col1" id="rebelltitem1" data-id="1" data-reload-ads="false" data-is-image="False" data-href="https://www.laverita.info/vanno-allasta-15-immobili-allora-chi-ci-guadagna-2656514286.html?rebelltitem=1#rebelltitem1" data-basename="fenomeno-distruttivo-per-tutti-paghiamo-errori-di-ventanni-fa" data-post-id="2656514286" data-published-at="1643582840" data-use-pagination="False"> «Fenomeno distruttivo per tutti. Paghiamo errori di vent’anni fa» Dottor Mirko Frigerio, presidente di Astasy Analytics, ci fa capire le origini della situazione attuale delle aste giudiziarie in Italia? «Occorre tornare agli anni precedenti alla crisi degli anni Duemila, quando si è verificato quello che io chiamo “eccesso di accesso al credito”. In due parole: troppa finanza. Per un Paese che, fino a qualche anno prima assorbiva in media 6-700.000 compravendite l’anno, nel 2006 si è toccato il picco di 845.000 compravendite. Una bolla molto diversa da quella americana, perché da noi le persone più che la casa compravano il mutuo. Questo è stato il grosso errore delle banche: vendere un finanziamento ai propri correntisti anziché educarli dal punto di vista finanziario. C’era perfino un istituto di credito che pubblicizzava in vetrina il “mutuo al 110%”». Poi però è saltato tutto. «È successo che le banche hanno smesso di erogare finanziamenti perché non riuscivano a dimostrare alla Bce di essere in grado di gestire i crediti che avevano in pancia, fattore che ha peggiorato la possibilità di finanziarsi da Francoforte. C’è stato un dolorosissimo rimbalzo della bolla che ha fatto crollare i consumi. A partire dal 2012 abbiamo assistito a una vera e propria esplosione delle aste giudiziarie. Pensi che, trascorso un decennio, ancora abbiamo aste attive relative a quel periodo». Partiamo dalle basi: come si arriva a un’asta giudiziaria? «Chiariamo subito una cosa. Un immobile finisce all’asta perché qualcuno non ha pagato qualcosa, non perché un cliente è antipatico alla banca. Quest’ultima, per garantire interessi bassi e una garanzia temporale tanto lunga, fino a trent’anni, chiede la garanzia di un’ipoteca, cioè essere informata della vendita del bene. Quindi si parte sempre da un debito contratto da qualcuno, da un bene pignorabile e da un creditore che deve recuperare il dovuto. E non si tratta sempre della banca». Può spiegare? «Negli ultimi quattro anni c’è stato un aumento di pignoramenti da parte di soggetti non bancari, come ad esempio i condomini che non riescono più a riscuotere le quote e si trovano costretti a pignorare l’immobile perché altrimenti, per effetto dalla nuova normativa, l’amministratore deve rispondere in solido». E poi? «Premetto che, mediamente, una banca impiega dai due ai tre anni prima di pignorare l’immobile. Quindi non c’è nessuna volontà di accanirsi contro il proprio cliente». Una volta pignorato l’immobile cosa succede? «Spesso chi si trova nell’incapacità di pagare un debito cade in preda alla vergogna, perché si tratta di un circostanza imbarazzante. Chi non ce la fa a pagare il mutuo non riesce a dirlo nemmeno al coniuge, o ai propri familiari più stretti. Si arriva perfino a mentire a sé stessi, magari attribuendo le colpe alla banca». Quali strade ci sono per uscire da questo tunnel? «Molti non sanno che la vendita è possibile anche quando l’immobile è all’asta. Secondo il sistema italiano, a differenza di quello americano, il pignorato resta titolare della proprietà dell’immobile, il quale in qualsiasi momento può trovare un acquirente, recarsi in banca e chiudere il debito. Nel 2019, l’11% degli immobili finito in asta si è concluso a seguito di un accordo stragiudiziale. Una percentuale bassa dal punto di vista assoluto, ma comunque molto più alta rispetto agli anni precedenti». Cosa ha influito nel maggior ricorso a questo tipo di accordi? «I servicer, cioè le società esterne che gestiscono i crediti per conto delle banche, hanno capito che occorre parlare con il debitore e trovare un’intesa: facciamo valutare l’immobile da un agente immobiliare, troviamo un acquirente, sospendiamo il debito e chiudiamo la posizione. Da due anni, la Bce ha incentivato le banche a lavorare gli Utp (unlikely to pay, cioè i crediti per i quali risulti improbabile il recupero, ndr), perciò lo scopo è gestire il precontenzioso ed evitare di arrivare all’asta che è distruttiva per tutti. Sia per il debitore, sul piano psicologico, che per il creditore, dal momento che mediamente si recupera il 56% del valore iniziale con costi legali di gestione altissimi, pari al 25% del totale». Si va verso una gestione più «umana» delle aste? «Stiamo gestendo la più grande operazione di finanza immobiliare etica: cento case all’asta su tutto il territorio, tutti immobili residenziali con proprietari persone fisiche e creditori banche e condomini, acquistate da una cordata di imprenditori che si impegnano a favorire un accordo tra il debitore e il creditore. Senza intento speculativo».
Veduta aerea di San Paolo (IStock)
