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2024-08-05
«Salva Milano» è irrinunciabile. Fermi 150 cantieri e 38 miliardi
Lo skyline di Milano (IStock)
Una serie di norme che si accavallano nel tempo, un guazzabuglio di interpretazioni per tentare di superare i colli di bottiglia che ostacolano l’espansione e la riqualificazione immobiliare delle città, l’intervento della magistratura che accende un semaforo rosso sull’applicazione delle leggi e i funzionari comunali che si astengono dal firmare qualsiasi progetto nel timore di essere travolti dalle indagini.
È il succo della vicenda della norma «Salva Milano», storia di ordinaria follia italiana che sta provocando effetti disastrosi sullo sviluppo edilizio del capoluogo lombardo. Ovvero fuga degli investitori internazionali, progetti di riqualificazione urbanistica che si accumulano negli uffici comunali, nuovi proprietari di casa rimasti col cerino in mano, senza un nuovo appartamento e privi del vecchio, venduto per pagare il mutuo e, dulcis in fundo, i prezzi delle compravendite che continuano a salire.
Il blocco della norma «Salva Milano», dopo che è tramontata la possibilità di agganciarla al decreto Infrastrutture e al «Salva Casa», ha gettato nello sconcerto i costruttori e apre per la città una sorta di situazione di limbo con cantieri fermi e cittadini appesi a un filo. Una situazione che rischia di impattare sul mercato immobiliare del capoluogo lombardo e, a cascata, su tutto il territorio nazionale per la situazione normativa di incertezza che determina. Altra benzina sul fuoco di un settore messo sotto stress recentemente da rincari abnormi e dalle prospettive dei vincoli ecologici legati al Green deal.
«Salva Milano» è fortemente voluta dal ministro delle Infrastrutture, Matteo Salvini, e dovrebbe dare una soluzione al problema dello stallo dell’edilizia a Milano dopo le inchieste della Procura che hanno coinvolto diversi cantieri. Per superare l’impasse, il centrodestra ha preparato un disegno di legge parlamentare a cui applicare la procedura d’urgenza per l’approvazione. L’iter verrebbe avviato subito dopo la pausa di agosto, alla ripresa dei lavori a Montecitorio: le commissioni dovrebbero riunirsi già a inizio settembre. E la commissione Ambiente se lo ritroverebbe tra i primi punti in discussione. A quel punto, la proposta di legge per riaprire i cantieri a Milano potrebbe arrivare in Aula a fine settembre e ricevere il via libera alla Camera a inizio autunno. La proposta «mira all’obiettivo di salvaguardare la pianificazione urbanistica generale dei Comuni e di tenere in considerazione i naturali e costanti mutamenti del tessuto urbano, nonché di dettare disposizioni in materia di ristrutturazione edilizia», si legge nel testo.
Il problema ha origine nella primavera del 2023, quando la Procura di Milano apre un’inchiesta su «Hidden Garden», un nuovo edificio di piazza Aspromonte, ma presto l’indagine si allarga a decine di altre costruzioni e progettazioni. Secondo gli inquirenti, quegli edifici non possono essere fatti passare come semplici ristrutturazioni e necessitano di autorizzazioni superiori alla Scia. Sono interventi edilizi ben più radicali, che hanno bisogno di un «piano attuativo». I fascicoli aperti dalla Procura di Milano hanno mandato in tilt l’urbanistica milanese, con i dipendenti del Comune che si rifiutano di firmare nuovi permessi per paura di finire nelle indagini. Al momento risultano bloccati 150 cantieri. Tra questi, la Torre Milano di via Stresa: un grattacielo di 24 piani e 82 metri di altezza; Park Towers di Bluestone al Parco Lambro con una serie di torri residenziali; il Bosconavigli di Stefano Boeri, un progetto di rigenerazione urbana.
Scenari immobiliari ha stimato il potenziale di investimento della «Salva Milano» in oltre 12 miliardi di euro per il solo settore residenziale al 2035 (19,5 miliardi di euro considerando anche tutte le altre asset class), a cui si devono aggiungere altri 26 miliardi di euro come ricadute sul sistema economico milanese (dai mobili ai servizi), senza considerare le conseguenze per l’occupazione nel settore edile e incassi per il Comune - stimati come oneri e contributi - tra i 60 e gli 80 milioni di euro l’anno. Quindi, se non si sblocca la situazione, rischiano di sparire 38 miliardi di investimenti.
Secondo l’istituto di ricerche sui mercati immobiliari, «il sostanziale blocco delle nuove iniziative a Milano sta avendo già effetti sulle tante iniziative di rigenerazione urbana in corso e previste per la città».
Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari immobiliari, dice che questa situazione impatta anche sulle aspettative degli investitori internazionali che hanno «fatto shopping» a Milano per 40 miliardi di euro circa negli ultimi dieci anni. «Ora sono più cauti sul nuovo e iniziano a guardare investimenti fuori città o altrove. E non dimentichiamo che la carenza di offerta sul mercato residenziale porta a un ulteriore innalzamento dei prezzi dell’esistente».
Il capoluogo lombardo, come emerge dal «Secondo osservatorio sull’abitare, Le città vincenti: mercato e quartieri per la domanda residenziale delle famiglie», realizzato proprio da Scenari immobiliari e Abitare Co, ha consolidato «il suo ruolo di attrattore del mercato delle nuove costruzioni residenziali nonostante l’incertezza amministrativa che, in maniera evidente, ha interessato e rallentato, fino a fermare, dalla seconda metà del 2023, i maggiori interventi di sviluppo immobiliare della città». Giuseppe Crupi, ceo di Abitare Co, ha riportato un fenomeno allarmante, ovvero che «oggi alcuni operatori non investono più su Milano o, nella migliore delle ipotesi, registriamo un progressivo ricorso ad approcci più cauti da parte degli sviluppatori, con una ulteriore limitazione della futura offerta abitativa nel breve e medio periodo, a fronte di una domanda che, fortunatamente, rimane sempre vivace».
Questo significa che, in assenza di un quadro di certezze, nessun investitore apre un cantiere. Un danno enorme per chi cerca casa. Le nuove costruzioni avrebbero anche una funzione calmieratrice dei prezzi che, negli ultimi anni, sono schizzati alle stelle. La norma Salva Milano si pone, quindi, come un rimedio per chiarire le normative e rilanciare i progetti.
Il sottosegretario al ministero delle Infrastrutture, Alessandro Morelli, ha più volte sottolineato «la necessità di tutelare i proprietari di casa che, incolpevolmente, si ritrovano in situazioni impreviste e, in parallelo, i dipendenti dell’amministrazione che hanno attuato determine non coerenti, secondo la Procura di Milano, con il quadro legislativo vigente». Anche il sindaco Giuseppe Sala è d’accordo a risolvere il problema prima possibile e, a suo tempo, non aveva fatto mistero di condividere le norme proposte, che avrebbero dato la conformità urbanistica ai nuovi sviluppi immobiliari.
Non aspettano altro che una soluzione rapida al problema, i costruttori di Assimpredil Ance, «per superare lo stallo di tutta la filiera dell’edilizia».
«Serve una scossa per riqualificare aree usate da clandestini»
«Per superare lo stallo nel settore immobiliare serve una legge che sia l’interpretazione definitiva delle normative uscite fino ad ora. Altrimenti non si va da nessuna parte e il settore rischia di tornare indietro di vent’anni». Federico Oriana, è il presidente di Aspesi, l’Associazione delle società di investimento immobiliare che è in prima linea nel denunciare i danni che sta provocando l’intervento della magistratura con il blocco dei cantieri.
Quale è la situazione, ci fa il punto?
«Prima un passo indietro. Per favorire la rigenerazione urbana, a partire dal 2001 sono state emanate quattro leggi, nel 2002, nel 2013, nel 2020 e nel 2022, volte ad accelerare le procedure di demolizione e ricostruzione. Regione Lombardia ha dato attuazione, con legislazione regionale, alla normativa nazionale mentre altre Regioni non l’hanno fatto. Questo spiega la concentrazione della casistica a Milano».
Però questo meccanismo si è inceppato con l’intervento della magistratura.
«Ci sono vari equivoci che vanno chiariti. Innanzitutto non si fa una “semplice” Scia, come ho letto ovunque, cioè una comunicazione al Comune come quando si fa un bagno. Si chiama sì Scia ma è un documento diverso, è una Scia urbanistica, detta anche “pesante”, che prevede procedura e documentazione complesse. Per farla ci vogliono anche quattro anni. Ogni passaggio deve essere autorizzato da un funzionario comunale. Sono tempi biblici. L’altro equivoco è sul termine di ristrutturazione».
Buttare giù un palazzo e ricostruirlo è qualcosa di diverso da una ristrutturazione, non le pare?
«Qui sta l’equivoco. Il legislatore ha fatto l’errore di chiamare ristrutturazione una demolizione-ricostruzione. In realtà, quando si usa la Scia “pesante”, non è una ristrutturazione come la si intende comunemente. Questa confusione lessicale sta provocando danni infiniti».
Che tipo di danni?
«Gli investimenti sono bloccati. Milano ha circa 200 aree degradate, Roma anche di più, pericolose per i residenti, lasciate in mano alla malavita e agli immigrati clandestini, che devono essere assolutamente recuperate. Ma gli interventi di rigenerazione urbana hanno bisogno di capitali internazionali. Però quale investitore straniero viene a mettere i soldi in un Paese che cambia sempre le regole in corso d’opera? Tra i nostri associati abbiamo due grandi multinazionali dell’immobiliare che stanno pensando seriamente di lasciare l’Italia. Per fare le operazioni immobiliari, l’investimento si fa prima, con l’acquisto del terreno, ma se c’è la prospettiva che un intervento legittimo diventi, poi, abusivo e venga addirittura attenzionato dalla magistratura, nessuno si assume questo rischio. Si fa un investimento in funzione di una normativa ma che poi, all’improvviso, non è più valida, anzi fa finire bloccati nella realizzazione e addirittura inquisiti? Direi di no».
Quali sono i danni che questo caos provoca a chi aveva deciso di comprare casa?
«Quando è saltato l’emendamento al decreto Salva casa, chi doveva fare il rogito si è visto respinto dal notaio che, come è noto, non può stipulare un atto se solo c’è il sospetto di un abuso edilizio. E magari quell’acquirente aveva già venduto la propria casa per avere i soldi necessari al nuovo appartamento. Così non solo si è trovato per strada ma potrebbe anche perdere i benefici fiscali, validi fino a 18 mesi dalla vendita, per acquistare un’altra prima abitazione. Un disastro. Viene colpita tutta la filiera dell’immobiliare. Non bisogna dimenticare che ne risente, a cascata, tutta l’industria legata al settore come i produttori di infissi, di materiali da costruzione, di sistemi di condizionamento».
Come mai il caso non è scoppiato anche nelle altre Regioni?
«Nelle altre Regioni non sono state fatte le leggi regionali di attuazione della nuova normativa nazionale. Quindi nulla è stato costruito con queste procedure agevolate partite con la legge del 2001 e le quattro successive. Ma alcune amministrazioni volevano far proprio il modello Milano. La nuova giunta regionale del Lazio voleva fare una legge come quella lombarda ma ora è ferma. Se non c’è una interpretazione autentica della normativa da parte del Parlamento, non si va avanti. La vecchia Fiera di Roma e i Mercati generali sulla via Ostiense, entrambi abbandonati da anni, dovevano rientrare in un piano di recupero ma, dopo l’annuncio, tutto si è fermato. Il rischio vero è che, invece di andare avanti nel resto di Italia, si torni indietro di 25 anni in Lombardia».
Quindi come si potrebbe superare questa impasse?
«Bisogna stare attenti che, data l’urgenza, il rimedio non sia peggiore del male. La soluzione è quella annunciata, di una legge di iniziativa parlamentare con procedura accelerata. Il testo sana il passato e dice che entro sei mesi bisogna fare una nuova normativa. Nel frattempo, in attesa di un accordo tra Stato, Comuni e Regioni, si continua a usare le procedure come fatto finora. Ma dice anche che per andare avanti con i nuovi progetti, va deciso se è necessario che questi contengano un piano di servizi. Ma chi lo decide? Figurarsi se i funzionari comunali si assumono l’onere di andare a verificare e dichiarare caso per caso. Così, nell’incertezza, si crea un’altra impasse. La soluzione, quindi, è di una legge che sia l’interpretazione definitiva della legge del 2001 e delle successive e basta».
Gli studi d’architettura tagliano posti
Il mercato immobiliare di Milano fa da traino a quello nazionale. Più che di «Salva Milano» bisognerebbe parlare di «Salva Italia», nel senso che si tratta di armonizzare la normativa delle singole Regioni con quella nazionale. Il blocco dei cantieri nel capoluogo milanese rischia di ripresentarsi altrove e questa situazione di incertezza fa da freno agli investimenti. Peraltro mai come in questo momento, con le nuove regole imposte da Bruxelles per la transizione ecologica, il settore vive una fase di stress. Eppure le sue potenziali di crescita e di spinta dell’economia non possono essere ignorate.
Secondo una proiezione di Scenari immobiliari, nel 2050 l’industria «delle case» potrebbe arrivare a produrre il 31% del Pil, applicando le nuove tecnologie. Nel 2030 il settore arriverebbe a generare ricchezza per 610 miliardi di euro, dai 510 del 2023. Prevedendo una crescita economica cauta e una progressiva riduzione della popolazione (54,3 milioni di abitanti al 2050), è possibile ipotizzare un prodotto interno lordo al 2050 di circa 2.500 miliardi di euro, con distribuzione pro-capite di circa 46.000 euro. Il peso dell’industria immobiliare (servizi, costruzioni, sviluppo) nel 2023 è stato del 21,6% sul Pil, con poco meno di un milione di addetti. Nel 2030 potrebbe salire al 23,5% per arrivare al 26,1% nel 2050.
Questo è lo scenario che delinea il presidente dell’Ordine degli architetti di Milano, Federico Aldini: «Il problema non riguarda solo la Lombardia, ma tutte le Regioni. Il settore delle costruzioni è regolamentato da una legge urbanistica che risale nientemeno che al 1942. Allora, nel momento della ricostruzione post bellica, il legislatore temeva che gli sviluppi immobiliari andassero avanti senza controllo e, per questo motivo, furono introdotti parametri molto rigidi come l’altezza massima dei fabbricati a 25 metri e il limite dei 3 metri cubi al metro quadro da non superare. Successivamente tra il 1967 ed il 1969 il legislatore, con delle circolari ministeriali, ha chiarito che tali norme non erano da applicare in ambiti già costruiti. La riforma del Titolo V della Costituzione ha trasferito alle Regioni la potestà legislativa in materia di governo del territorio e, conseguentemente, i Comuni hanno proceduto a elaborare i piani urbanistici comunali conformi alle leggi regionali. Negli anni, le leggi regionali e i piani dei Comuni si sono modificati ed evoluti perseguendo gli obiettivi di semplificazione, della sostenibilità ambientale, della rigenerazione urbana e il non consumo di suolo. Per raggiungere questi obiettivi sono stati previste premialità volumetriche o riduzioni degli oneri di urbanizzazione per rendere più vantaggiosi gli interventi sul costruito rispetto alle nuove costruzioni. La Procura, con la sua indagine, si basa su interpretazioni differenti rispetto a quelle utilizzate negli ultimi 13 anni a Milano, mettendo in discussione leggi regionali e contraddicendo quanto riportato nel Piano di governo del territorio meneghino».
Cosa è accaduto ai professionisti? «Siamo rimasti spiazzati. Non abbiamo più certezza delle norme sulle quali ci siamo basati per anni. Gli uffici comunali, al momento, sono totalmente bloccati. Ai ministri Matteo Salvini e Carlo Nordio a inizio anno abbiamo manifestato, con gli ingegneri e i geometri, l’urgenza di avere una interpretazione autentica della normativa. Al momento non abbiamo ottenuto nulla. Questa condizione di stallo ha conseguenze negative molto preoccupanti sul nostro lavoro, alcuni studi iniziano a essere in difficoltà e si stanno riorganizzano riducendo organico e collaboratori».
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L’attesa norma slitta all’autunno: ridarebbe linfa agli investimenti paralizzati dalle indagini della Procura e dalla conseguente burocrazia impaurita. Concorrerebbe, inoltre, a calmierare i prezzi di compravendita.Il presidente di Aspesi Federico Oriana: «I quartieri degradati sono centinaia. Per sistemarli c’è bisogno di capitali stranieri. A rischio fuga».Le difficoltà si stanno già riverberando sull’occupazione. Il presidente dell’Ordine degli architetti meneghino Federico Aldini: «Non abbiamo più certezza delle leggi che abbiamo seguito per anni».Lo speciale contiene tre articoli.Una serie di norme che si accavallano nel tempo, un guazzabuglio di interpretazioni per tentare di superare i colli di bottiglia che ostacolano l’espansione e la riqualificazione immobiliare delle città, l’intervento della magistratura che accende un semaforo rosso sull’applicazione delle leggi e i funzionari comunali che si astengono dal firmare qualsiasi progetto nel timore di essere travolti dalle indagini.È il succo della vicenda della norma «Salva Milano», storia di ordinaria follia italiana che sta provocando effetti disastrosi sullo sviluppo edilizio del capoluogo lombardo. Ovvero fuga degli investitori internazionali, progetti di riqualificazione urbanistica che si accumulano negli uffici comunali, nuovi proprietari di casa rimasti col cerino in mano, senza un nuovo appartamento e privi del vecchio, venduto per pagare il mutuo e, dulcis in fundo, i prezzi delle compravendite che continuano a salire.Il blocco della norma «Salva Milano», dopo che è tramontata la possibilità di agganciarla al decreto Infrastrutture e al «Salva Casa», ha gettato nello sconcerto i costruttori e apre per la città una sorta di situazione di limbo con cantieri fermi e cittadini appesi a un filo. Una situazione che rischia di impattare sul mercato immobiliare del capoluogo lombardo e, a cascata, su tutto il territorio nazionale per la situazione normativa di incertezza che determina. Altra benzina sul fuoco di un settore messo sotto stress recentemente da rincari abnormi e dalle prospettive dei vincoli ecologici legati al Green deal.«Salva Milano» è fortemente voluta dal ministro delle Infrastrutture, Matteo Salvini, e dovrebbe dare una soluzione al problema dello stallo dell’edilizia a Milano dopo le inchieste della Procura che hanno coinvolto diversi cantieri. Per superare l’impasse, il centrodestra ha preparato un disegno di legge parlamentare a cui applicare la procedura d’urgenza per l’approvazione. L’iter verrebbe avviato subito dopo la pausa di agosto, alla ripresa dei lavori a Montecitorio: le commissioni dovrebbero riunirsi già a inizio settembre. E la commissione Ambiente se lo ritroverebbe tra i primi punti in discussione. A quel punto, la proposta di legge per riaprire i cantieri a Milano potrebbe arrivare in Aula a fine settembre e ricevere il via libera alla Camera a inizio autunno. La proposta «mira all’obiettivo di salvaguardare la pianificazione urbanistica generale dei Comuni e di tenere in considerazione i naturali e costanti mutamenti del tessuto urbano, nonché di dettare disposizioni in materia di ristrutturazione edilizia», si legge nel testo.Il problema ha origine nella primavera del 2023, quando la Procura di Milano apre un’inchiesta su «Hidden Garden», un nuovo edificio di piazza Aspromonte, ma presto l’indagine si allarga a decine di altre costruzioni e progettazioni. Secondo gli inquirenti, quegli edifici non possono essere fatti passare come semplici ristrutturazioni e necessitano di autorizzazioni superiori alla Scia. Sono interventi edilizi ben più radicali, che hanno bisogno di un «piano attuativo». I fascicoli aperti dalla Procura di Milano hanno mandato in tilt l’urbanistica milanese, con i dipendenti del Comune che si rifiutano di firmare nuovi permessi per paura di finire nelle indagini. Al momento risultano bloccati 150 cantieri. Tra questi, la Torre Milano di via Stresa: un grattacielo di 24 piani e 82 metri di altezza; Park Towers di Bluestone al Parco Lambro con una serie di torri residenziali; il Bosconavigli di Stefano Boeri, un progetto di rigenerazione urbana.Scenari immobiliari ha stimato il potenziale di investimento della «Salva Milano» in oltre 12 miliardi di euro per il solo settore residenziale al 2035 (19,5 miliardi di euro considerando anche tutte le altre asset class), a cui si devono aggiungere altri 26 miliardi di euro come ricadute sul sistema economico milanese (dai mobili ai servizi), senza considerare le conseguenze per l’occupazione nel settore edile e incassi per il Comune - stimati come oneri e contributi - tra i 60 e gli 80 milioni di euro l’anno. Quindi, se non si sblocca la situazione, rischiano di sparire 38 miliardi di investimenti.Secondo l’istituto di ricerche sui mercati immobiliari, «il sostanziale blocco delle nuove iniziative a Milano sta avendo già effetti sulle tante iniziative di rigenerazione urbana in corso e previste per la città».Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari immobiliari, dice che questa situazione impatta anche sulle aspettative degli investitori internazionali che hanno «fatto shopping» a Milano per 40 miliardi di euro circa negli ultimi dieci anni. «Ora sono più cauti sul nuovo e iniziano a guardare investimenti fuori città o altrove. E non dimentichiamo che la carenza di offerta sul mercato residenziale porta a un ulteriore innalzamento dei prezzi dell’esistente».Il capoluogo lombardo, come emerge dal «Secondo osservatorio sull’abitare, Le città vincenti: mercato e quartieri per la domanda residenziale delle famiglie», realizzato proprio da Scenari immobiliari e Abitare Co, ha consolidato «il suo ruolo di attrattore del mercato delle nuove costruzioni residenziali nonostante l’incertezza amministrativa che, in maniera evidente, ha interessato e rallentato, fino a fermare, dalla seconda metà del 2023, i maggiori interventi di sviluppo immobiliare della città». Giuseppe Crupi, ceo di Abitare Co, ha riportato un fenomeno allarmante, ovvero che «oggi alcuni operatori non investono più su Milano o, nella migliore delle ipotesi, registriamo un progressivo ricorso ad approcci più cauti da parte degli sviluppatori, con una ulteriore limitazione della futura offerta abitativa nel breve e medio periodo, a fronte di una domanda che, fortunatamente, rimane sempre vivace».Questo significa che, in assenza di un quadro di certezze, nessun investitore apre un cantiere. Un danno enorme per chi cerca casa. Le nuove costruzioni avrebbero anche una funzione calmieratrice dei prezzi che, negli ultimi anni, sono schizzati alle stelle. La norma Salva Milano si pone, quindi, come un rimedio per chiarire le normative e rilanciare i progetti.Il sottosegretario al ministero delle Infrastrutture, Alessandro Morelli, ha più volte sottolineato «la necessità di tutelare i proprietari di casa che, incolpevolmente, si ritrovano in situazioni impreviste e, in parallelo, i dipendenti dell’amministrazione che hanno attuato determine non coerenti, secondo la Procura di Milano, con il quadro legislativo vigente». Anche il sindaco Giuseppe Sala è d’accordo a risolvere il problema prima possibile e, a suo tempo, non aveva fatto mistero di condividere le norme proposte, che avrebbero dato la conformità urbanistica ai nuovi sviluppi immobiliari.Non aspettano altro che una soluzione rapida al problema, i costruttori di Assimpredil Ance, «per superare lo stallo di tutta la filiera dell’edilizia».<div class="rebellt-item col1" id="rebelltitem1" data-id="1" data-reload-ads="false" data-is-image="False" data-href="https://www.laverita.info/salva-milano-mercato-immobiliare-2668895466.html?rebelltitem=1#rebelltitem1" data-basename="serve-una-scossa-per-riqualificare-aree-usate-da-clandestini" data-post-id="2668895466" data-published-at="1722849647" data-use-pagination="False"> «Serve una scossa per riqualificare aree usate da clandestini» «Per superare lo stallo nel settore immobiliare serve una legge che sia l’interpretazione definitiva delle normative uscite fino ad ora. Altrimenti non si va da nessuna parte e il settore rischia di tornare indietro di vent’anni». Federico Oriana, è il presidente di Aspesi, l’Associazione delle società di investimento immobiliare che è in prima linea nel denunciare i danni che sta provocando l’intervento della magistratura con il blocco dei cantieri. Quale è la situazione, ci fa il punto? «Prima un passo indietro. Per favorire la rigenerazione urbana, a partire dal 2001 sono state emanate quattro leggi, nel 2002, nel 2013, nel 2020 e nel 2022, volte ad accelerare le procedure di demolizione e ricostruzione. Regione Lombardia ha dato attuazione, con legislazione regionale, alla normativa nazionale mentre altre Regioni non l’hanno fatto. Questo spiega la concentrazione della casistica a Milano». Però questo meccanismo si è inceppato con l’intervento della magistratura. «Ci sono vari equivoci che vanno chiariti. Innanzitutto non si fa una “semplice” Scia, come ho letto ovunque, cioè una comunicazione al Comune come quando si fa un bagno. Si chiama sì Scia ma è un documento diverso, è una Scia urbanistica, detta anche “pesante”, che prevede procedura e documentazione complesse. Per farla ci vogliono anche quattro anni. Ogni passaggio deve essere autorizzato da un funzionario comunale. Sono tempi biblici. L’altro equivoco è sul termine di ristrutturazione». Buttare giù un palazzo e ricostruirlo è qualcosa di diverso da una ristrutturazione, non le pare? «Qui sta l’equivoco. Il legislatore ha fatto l’errore di chiamare ristrutturazione una demolizione-ricostruzione. In realtà, quando si usa la Scia “pesante”, non è una ristrutturazione come la si intende comunemente. Questa confusione lessicale sta provocando danni infiniti». Che tipo di danni? «Gli investimenti sono bloccati. Milano ha circa 200 aree degradate, Roma anche di più, pericolose per i residenti, lasciate in mano alla malavita e agli immigrati clandestini, che devono essere assolutamente recuperate. Ma gli interventi di rigenerazione urbana hanno bisogno di capitali internazionali. Però quale investitore straniero viene a mettere i soldi in un Paese che cambia sempre le regole in corso d’opera? Tra i nostri associati abbiamo due grandi multinazionali dell’immobiliare che stanno pensando seriamente di lasciare l’Italia. Per fare le operazioni immobiliari, l’investimento si fa prima, con l’acquisto del terreno, ma se c’è la prospettiva che un intervento legittimo diventi, poi, abusivo e venga addirittura attenzionato dalla magistratura, nessuno si assume questo rischio. Si fa un investimento in funzione di una normativa ma che poi, all’improvviso, non è più valida, anzi fa finire bloccati nella realizzazione e addirittura inquisiti? Direi di no». Quali sono i danni che questo caos provoca a chi aveva deciso di comprare casa? «Quando è saltato l’emendamento al decreto Salva casa, chi doveva fare il rogito si è visto respinto dal notaio che, come è noto, non può stipulare un atto se solo c’è il sospetto di un abuso edilizio. E magari quell’acquirente aveva già venduto la propria casa per avere i soldi necessari al nuovo appartamento. Così non solo si è trovato per strada ma potrebbe anche perdere i benefici fiscali, validi fino a 18 mesi dalla vendita, per acquistare un’altra prima abitazione. Un disastro. Viene colpita tutta la filiera dell’immobiliare. Non bisogna dimenticare che ne risente, a cascata, tutta l’industria legata al settore come i produttori di infissi, di materiali da costruzione, di sistemi di condizionamento». Come mai il caso non è scoppiato anche nelle altre Regioni? «Nelle altre Regioni non sono state fatte le leggi regionali di attuazione della nuova normativa nazionale. Quindi nulla è stato costruito con queste procedure agevolate partite con la legge del 2001 e le quattro successive. Ma alcune amministrazioni volevano far proprio il modello Milano. La nuova giunta regionale del Lazio voleva fare una legge come quella lombarda ma ora è ferma. Se non c’è una interpretazione autentica della normativa da parte del Parlamento, non si va avanti. La vecchia Fiera di Roma e i Mercati generali sulla via Ostiense, entrambi abbandonati da anni, dovevano rientrare in un piano di recupero ma, dopo l’annuncio, tutto si è fermato. Il rischio vero è che, invece di andare avanti nel resto di Italia, si torni indietro di 25 anni in Lombardia». Quindi come si potrebbe superare questa impasse? «Bisogna stare attenti che, data l’urgenza, il rimedio non sia peggiore del male. La soluzione è quella annunciata, di una legge di iniziativa parlamentare con procedura accelerata. Il testo sana il passato e dice che entro sei mesi bisogna fare una nuova normativa. Nel frattempo, in attesa di un accordo tra Stato, Comuni e Regioni, si continua a usare le procedure come fatto finora. Ma dice anche che per andare avanti con i nuovi progetti, va deciso se è necessario che questi contengano un piano di servizi. Ma chi lo decide? Figurarsi se i funzionari comunali si assumono l’onere di andare a verificare e dichiarare caso per caso. Così, nell’incertezza, si crea un’altra impasse. La soluzione, quindi, è di una legge che sia l’interpretazione definitiva della legge del 2001 e delle successive e basta». <div class="rebellt-item col1" id="rebelltitem2" data-id="2" data-reload-ads="false" data-is-image="False" data-href="https://www.laverita.info/salva-milano-mercato-immobiliare-2668895466.html?rebelltitem=2#rebelltitem2" data-basename="gli-studi-darchitettura-tagliano-posti" data-post-id="2668895466" data-published-at="1722849647" data-use-pagination="False"> Gli studi d’architettura tagliano posti Il mercato immobiliare di Milano fa da traino a quello nazionale. Più che di «Salva Milano» bisognerebbe parlare di «Salva Italia», nel senso che si tratta di armonizzare la normativa delle singole Regioni con quella nazionale. Il blocco dei cantieri nel capoluogo milanese rischia di ripresentarsi altrove e questa situazione di incertezza fa da freno agli investimenti. Peraltro mai come in questo momento, con le nuove regole imposte da Bruxelles per la transizione ecologica, il settore vive una fase di stress. Eppure le sue potenziali di crescita e di spinta dell’economia non possono essere ignorate. Secondo una proiezione di Scenari immobiliari, nel 2050 l’industria «delle case» potrebbe arrivare a produrre il 31% del Pil, applicando le nuove tecnologie. Nel 2030 il settore arriverebbe a generare ricchezza per 610 miliardi di euro, dai 510 del 2023. Prevedendo una crescita economica cauta e una progressiva riduzione della popolazione (54,3 milioni di abitanti al 2050), è possibile ipotizzare un prodotto interno lordo al 2050 di circa 2.500 miliardi di euro, con distribuzione pro-capite di circa 46.000 euro. Il peso dell’industria immobiliare (servizi, costruzioni, sviluppo) nel 2023 è stato del 21,6% sul Pil, con poco meno di un milione di addetti. Nel 2030 potrebbe salire al 23,5% per arrivare al 26,1% nel 2050. Questo è lo scenario che delinea il presidente dell’Ordine degli architetti di Milano, Federico Aldini: «Il problema non riguarda solo la Lombardia, ma tutte le Regioni. Il settore delle costruzioni è regolamentato da una legge urbanistica che risale nientemeno che al 1942. Allora, nel momento della ricostruzione post bellica, il legislatore temeva che gli sviluppi immobiliari andassero avanti senza controllo e, per questo motivo, furono introdotti parametri molto rigidi come l’altezza massima dei fabbricati a 25 metri e il limite dei 3 metri cubi al metro quadro da non superare. Successivamente tra il 1967 ed il 1969 il legislatore, con delle circolari ministeriali, ha chiarito che tali norme non erano da applicare in ambiti già costruiti. La riforma del Titolo V della Costituzione ha trasferito alle Regioni la potestà legislativa in materia di governo del territorio e, conseguentemente, i Comuni hanno proceduto a elaborare i piani urbanistici comunali conformi alle leggi regionali. Negli anni, le leggi regionali e i piani dei Comuni si sono modificati ed evoluti perseguendo gli obiettivi di semplificazione, della sostenibilità ambientale, della rigenerazione urbana e il non consumo di suolo. Per raggiungere questi obiettivi sono stati previste premialità volumetriche o riduzioni degli oneri di urbanizzazione per rendere più vantaggiosi gli interventi sul costruito rispetto alle nuove costruzioni. La Procura, con la sua indagine, si basa su interpretazioni differenti rispetto a quelle utilizzate negli ultimi 13 anni a Milano, mettendo in discussione leggi regionali e contraddicendo quanto riportato nel Piano di governo del territorio meneghino». Cosa è accaduto ai professionisti? «Siamo rimasti spiazzati. Non abbiamo più certezza delle norme sulle quali ci siamo basati per anni. Gli uffici comunali, al momento, sono totalmente bloccati. Ai ministri Matteo Salvini e Carlo Nordio a inizio anno abbiamo manifestato, con gli ingegneri e i geometri, l’urgenza di avere una interpretazione autentica della normativa. Al momento non abbiamo ottenuto nulla. Questa condizione di stallo ha conseguenze negative molto preoccupanti sul nostro lavoro, alcuni studi iniziano a essere in difficoltà e si stanno riorganizzano riducendo organico e collaboratori».
(Getty Images)
Dalla Farnesina fanno sapere che «tutti i partecipanti alla Flotilla sono in corso di trasferimento da Ketziot a Eilat per l’imbarco sui charter Turkish verso Istanbul».
Ecco cosa racconta Carotenuto. Il deputato mostra il braccialetto con il «numero di matricola», fatto indossare durante il fermo: «Io avevo il numero 147», dice. «A noi è andata bene perché altri sono stati torturati, anche le donne e le persone anziane. Qualcuno ha riportato fratture, altri erano bendati e ricevevano colpi in faccia. Ho sentito donne denunciare violenze sessuali. Sono molto provato, è stata un’esperienza terribile», riferisce il parlamentare al suo arrivo a Fiumicino. Con il parlamentare è atterrato in Italia anche l’inviato del Fatto Quotidiano, Alessandro Mantovani. «Quando ci hanno portati sul container», rivela ancora il deputato, «gli israeliani ci hanno detto: “Welcome to Israe” e ci hanno picchiato. A me hanno dato un pugno in un occhio e per un po’ non ci ho più visto. Molte persone sono state portate in infermeria, alcuni erano messi molto male. A un certo punto ci hanno chiamato, ci hanno fatto avanzare, ci hanno fatto voltare. Avevano i mitra spianati: è stato il momento peggiore della mia vita».
Poi il racconto della cattura: «Gli israeliani sono arrivati a tutta velocità alla nostra barca con tre motoscafi militari e un dispiego di forze impressionante. Ci hanno costretto a salire su gommoni e portati su una nave, dove ci hanno scaraventati a terra, bendati e legati. Ho le ginocchia frantumate, ci hanno messo su di una balaustra di un centimetro, di traverso, con le mani legate, per poi portarci su una nave-carcere. Ci hanno umiliati, facendoci spogliare per prendere freddo e poi per mandarci in un container, una panic room, dove, al buio, tre energumeni ci hanno picchiato».
Mantovani aggiunge: «Ci trovavamo sulla barca, a un certo punto ci hanno sparato addosso non so con quale tipo di proiettili per farci mettere tutti nella parte anteriore. Quindi ci hanno fatto sbarcare: ammanettati e con le caviglie incatenate. Sono stato anche spogliato e mi hanno tolto gli occhiali. Ci hanno anche preso a calci. Eravamo circa 180». Grazie a un telefono messo a disposizione dall’ambasciata italiana, Mantovani ha potuto contattare la famiglia.
Il ministro israeliano della Sicurezza nazionale, Itamar Ben-Gvir, sorride soddisfatto: «Benvenuti in Israele, noi siamo i padroni di casa», dice in ebraico. Anche il ministro dei Trasporti, Miri Regev, li deride: «Attivisti ubriachi e drogati, sostenitori del terrorismo che tentano di violare la sovranità dello Stato d’Israele. Il loro posto è in carcere».
Ma le reazioni non si fanno attendere. Dopo le parole di sdegno del capo dello Stato, Sergio Mattarella, del premier Giorgia Meloni, che definisce questo comportamento «inaccettabile», e la convocazione dell’ambasciatore israeliano a Roma da parte del ministero degli Esteri, Antonio Tajani, lo stesso vicepremier ieri ha annunciato su X che «a nome del governo italiano ho formalmente chiesto all’Alto rappresentante Ue, Kaja Kallas, di includere nella prossima discussione dei ministri degli Esteri europei l’adozione di sanzioni contro il ministro Ben-Gvir “per la violazione dei più elementari diritti umani”». Sulla polemica dei biglietti aerei di ritorno degli attivisti Tajani taglia corto: «Così come potevano sono andati e così come potevano possono ritornare, non è quello il problema, non è lo Stato che deve pagare. Noi li abbiamo assistiti in tutti i modi possibili. Il problema è come sono stati trattati là».
La Procura di Roma ha anche aperto un’indagine acquisendo i video dove si vedono i partecipanti inginocchiati e derisi dal ministro Ben-Gvir. Il filmato finirà nel procedimento nel quale i magistrati allegheranno anche le audizioni dei 29 attivisti già rientrati in Italia che verranno ascoltati dagli inquirenti. Inoltre, il team legale della Flotilla ha presentato un esposto alla Procura di Roma in cui si ipotizza il reato di sequestro di persona.
L’ambasciatore israeliano a Roma, Jonathan Peled, cerca di mediare: «I fatti di ieri non rappresentano i principi e i valori d’Israele».
In tutto questo, la Farnesina fa sapere che negli ultimi due giorni l’Italia ha votato a favore di due risoluzioni sulle «condizioni sanitarie nel territorio palestinese occupato e nel Golan siriano», adottate a Ginevra durante la 79ª Assemblea Mondiale della Sanità. Quel che si chiede all’Oms è di sostenere il sistema sanitario palestinese, rivolgendo un appello a Israele affinché garantisca le operazioni umanitarie e protegga medici e infermieri.
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Ansa
Una serie centrata sulle storie delle persone, sui loro disagi e sul desiderio spesso acerbo e contraddittorio di paternità e maternità, tanto più quando alle spalle non ci sono legami profondi e coppie reali. Non è una passeggiata evitare il tranello manicheo di dividere i due (o più) sessi in buono e tossico. E non lo è nemmeno evitare di buttarla platealmente contro il governo delle destre, causa di tutti i mali, sebbene non si risparmi un generico passaggio sulla provenienza di molti pazienti italiani «da un Paese arretrato».
S’intitola In utero lo show in otto episodi su Hbo Max - rilasciati finora i primi due, uno a settimana - prodotta da Cattleya di Riccardo Tozzi e Paramount+ che doveva anche distribuirla ma l’ha tenuta ferma, cedendola infine alla piattaforma di Warner bros Discovery. Chissà, forse a causa del tema scabroso, trattato in modo non mainstream, come automaticamente ci si aspetta quando si parla di gestazione per altri o di gay aspiranti padri e madri. Certamente i sacerdoti della critica diranno che su questi argomenti è facile cedere al ricatto del contenuto. Ed è, effettivamente, un rischio che si può correre volentieri e in modo consapevole. In ogni caso, dal punto di vista estetico, è una serie creata da Margaret Mazzantini, scritta da Enrico Audenino, Teresa Gelli, Vanessa Picciarelli, diretta da Maria Sole Tognazzi e Nicola Sorcinelli e sostenuta da un cast in ottima forma. Tutti insieme mostrano di padroneggiare le sfumature del racconto oltre le trappole dell’ovvio, intarsiandolo di buoni dialoghi e screziature non banali, dalle parti sentimentali ai rapporti tormentati per la loro diversità e la sofferenza delle fecondità complicate, fino ai complessi snodi medico-scientifici. Una serie coraggiosa nell’avventurarsi oltre il medical drama, sui temi etici e dei diritti ma, come detto, sverniciandoli dell’enfasi Lgbtq+.
Al posto dei commissariati di polizia, delle agenzie dei servizi segreti e delle corsie d’ospedale, qui siamo in una clinica moderna ben arredata e intonata all’empatia, indispensabile per trattare con i pazienti che non devono essere chiamati clienti. Alla Creatividad di Barcellona, amministrata dalla pragmatica Teresa (Maria Pia Calzone), suo marito, il direttore sanitario Ruggero Gentile (Sergio Castellitto), si occupa del percorso delle coppie con l’aiuto dell’embriologo Angelo Salemi (Alessio Fiorenza), un trans uomo tendente a credere nei meriti della scienza («sì, la scienza, la scienza…», borbotta Gentile) e il sostegno dell’assistente ai pazienti Dora (Thony).
In questa clinica s’infila la sensibilità della Mazzantini e degli sceneggiatori per raccontare i «travagli» di persone colte in momenti di fragilità e di conflitto. Compreso quello tra marito e moglie, fondatori della Creatividad che combatte in tutti i modi la sterilità e che, paradossalmente, non hanno figli. Per di più, adesso, l’azienda comincia ad avere problemi di sostenibilità economica. Cerchiamo dei nuovi soci, propone lei al compagno riluttante. Ma quando gli presenta gli emissari di un gruppo olandese, Gentile dimentica la sua abituale empatia: «Io non finisco la mia carriera obbedendo alle case farmaceutiche. Ricordatelo». L’uomo è accentratore, votato alla professione, determinato a «fare felici tutti». Anche a costo di non essere totalmente trasparente. Quando arriva la richiesta di una «figlia della clinica» malata di leucemia che vuole trovare il donatore del seme per capire se è compatibile con il trapianto di midollo, il pathos prende a lievitare. Il donatore è lui stesso, ma la legge stabilisce che resti anonimo. Persino sua moglie ne è all’oscuro. Quanto a lui certi paletti cominciano a stargli stretti. Certi colloqui con i pazienti più determinati lo turbano. Alcuni principi, però, li ha chiari in mente. Alla ragazza lesbica che avanza pretese e non si mette in gioco ora che si scopre che la compagna non può essere madre, Gentile dice: «I figli sono un desiderio. Non sono né un diritto né un dovere. Non torni qui». Poi c’è la storia del trans e della sua relazione che scricchiola. Meglio distrarsi con Dora, siciliana come lui. Che, però, quando si accorge della sua transizione, ha un comprensibile momento di smarrimento. «Si sarà sentito umiliato e rifiutato, lasciatelo dire a me che sono gay», commenta l’avventura senza lieto fine il compagno di appartamento. E l’altra inquilina: «E che c’entra? Sono stata rifiutata anch’io che sono etero». Insomma, niente luoghi comuni e comode formule vittimistiche in questa storia. Con i tempi che corrono nella serialità, è un buon risultato, come lo è il trattamento problematico del diritto alla genitorialità a tutti i costi e, per esempio, finora, non c’è nessuno che consideri il piano B dell’adozione. Si aspetta la conferma del rinnovo per la seconda stagione. Ma sarebbe già cosa buona che una serie così trovasse una visibilità diversa da quella avuta da Portobello di Marco Bellocchio, sempre di Hbo Max, forse poco promossa a causa dell’imminenza del referendum sulla giustizia.
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La Corea del Sud ha messo a segno una performance che definire «stratosferica» è riduttivo. Il Kospi, l’indice azionario principale coreano, ha guadagnato l’85,6% in un anno, e c’è chi fra i pessimisti lo vede gigante dai piedi d’argilla, o meglio, di silicio. Oltre il 40% della capitalizzazione di mercato è infatti appeso al destino di due soli titoli: Samsung Electronics e SK Hynix. «Certo siamo di fronte a una concentrazione del rischio senza precedenti», spiega Salvatore Gaziano, responsabile delle strategie di investimento di SoldiExpert Scf, «Samsung che ha corso del +394% e SK Hynix del +800% in un anno. Questi non sono più semplici titoli azionari, sono diventati dei proxy dell’intelligenza artificiale globale. Il mercato sta scommettendo che la domanda di memorie Hbm (High Bandwidth Memory) non finirà mai anche se la storia insegna che il settore dei semiconduttori è ciclico per natura».
Ma c’è un altro motore che spinge Seul: la leva finanziaria. In Corea, i piccoli risparmiatori, soprannominati gaemi (formiche), stanno invadendo il mercato finanziando gli acquisti con il debito. I prestiti a margine hanno superato i 34 trilioni di won. Dall’altra parte del Mar del Giappone, il Nikkei ha toccato il massimo storico di 63.272 punti negli scorsi giorni. Qui la narrazione non è molto diversa: riforme della governance, trasparenza e l’emersione del valore dei vecchi conglomerati. Ma attenzione ai rendimenti: per l’investitore europeo, la valuta è stata la variabile discriminante.
«Il Giappone del 2026 è un mercato a due velocità» sottolinea sempre Gaziano, «dove chi ha investito con copertura del cambio (Eur Hedged) ha portato a casa rendimenti eccezionali, come il +137% del WisdomTree Japan. Chi invece è rimasto esposto allo Yen ha visto i propri guadagni falcidiati dalla svalutazione della moneta nipponica».
Nonostante la guerra in Medio Oriente, Giappone e Corea (nella storia non certo sempre amici) hanno sorpreso tutti non affondando sotto il peso del caro-petrolio. Fra le mosse messe in campo da queste nazioni anche una «diplomazia pragmatica» che sta portando in queste settimane alla creazione di una riserva petrolifera comune tra il premier nipponico Takaichi e il presidente coreano Lee Jae Myung per una riserva energetica comune per ridurre la dipendenza diretta dallo Stretto di Hormuz. «Titoli come Toyota, pur stimando cali di profitto per i costi delle materie prime, restano pilastri che il mercato non vuole mollare, grazie a bilanci che finalmente iniziano a premiare gli azionisti con dividendi e buyback», conclude l’esperto.
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Il presidente di Anafe Umberto Roccatti
Agli Stati Generali Adm il presidente Umberto Roccatti attacca le riforme europee su accise e liquidi aromatizzati: «Aumenti fino al 200%, così si favoriscono contrabbando online e mercato illegale». Nel mirino le direttive Ted e Tpd.
Le nuove strette europee sul vaping rischiano di mettere in crisi un settore che in Italia vale circa un miliardo di euro e occupa 50 mila persone. L’allarme arriva da Umberto Roccatti, intervenuto agli Stati Generali dell’Agenzia delle Dogane e dei Monopoli, dove ha criticato duramente le imminenti revisioni europee delle direttive Ted e Tpd.
Secondo il presidente di Anafe Confindustria, le proposte allo studio a Bruxelles rischiano di produrre un effetto opposto rispetto agli obiettivi dichiarati: meno gettito fiscale, crescita del mercato illegale e difficoltà sempre maggiori per le imprese regolari.
Nel mirino c’è soprattutto la revisione della direttiva Ted sulle accise. Roccatti parla di aumenti «insostenibili» per aziende e consumatori: oltre il 100% per i prodotti con nicotina e circa il 200% per quelli senza. Una stretta che, secondo Anafe, potrebbe riportare il settore alla situazione vissuta nel 2014, quando l’introduzione di una tassazione giudicata eccessiva provocò il crollo del mercato legale.
Il presidente dell’associazione ricorda che allora lo Stato incassò appena 3 milioni di euro contro i 107 previsti e che migliaia di piccole imprese furono costrette a chiudere, mentre gran parte del mercato finì nel contrabbando. Solo dal 2018, sostiene Anafe, il comparto avrebbe ritrovato una certa stabilità grazie a incrementi fiscali più graduali.
L’altra grande preoccupazione riguarda invece la possibile revisione della direttiva Tpd e il cosiddetto «flavour ban», cioè il divieto dei liquidi aromatizzati. Per Roccatti si tratterebbe di una misura «ideologica», destinata a colpire uno degli elementi centrali dei prodotti alternativi alle sigarette tradizionali. Secondo Anafe, gli aromi rappresentano infatti uno strumento importante per i fumatori adulti che cercano di abbandonare il tabacco classico. L’associazione sostiene inoltre che il divieto non risolverebbe il problema dell’accesso dei minori, già regolato da norme e sanzioni esistenti, mentre rischierebbe di far crollare il gettito fiscale legato al settore.
Nel suo intervento agli Stati Generali Adm, Roccatti ha poi puntato il dito contro il commercio illegale online. Il presidente di Anafe ha parlato di un vero e proprio «Far West digitale», alimentato soprattutto da vendite sui social network e da siti esteri che operano all’interno dell’Unione europea aggirando controlli e dogane.Da qui la richiesta al governo italiano di difendere il comparto nei tavoli europei e di concentrare maggiormente i controlli sui canali illegali, evitando – sostiene l’associazione – di scaricare n uovi oneri burocratici soltanto sugli operatori regolari presenti sul territorio.
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