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2024-08-05
«Salva Milano» è irrinunciabile. Fermi 150 cantieri e 38 miliardi
Lo skyline di Milano (IStock)
Una serie di norme che si accavallano nel tempo, un guazzabuglio di interpretazioni per tentare di superare i colli di bottiglia che ostacolano l’espansione e la riqualificazione immobiliare delle città, l’intervento della magistratura che accende un semaforo rosso sull’applicazione delle leggi e i funzionari comunali che si astengono dal firmare qualsiasi progetto nel timore di essere travolti dalle indagini.
È il succo della vicenda della norma «Salva Milano», storia di ordinaria follia italiana che sta provocando effetti disastrosi sullo sviluppo edilizio del capoluogo lombardo. Ovvero fuga degli investitori internazionali, progetti di riqualificazione urbanistica che si accumulano negli uffici comunali, nuovi proprietari di casa rimasti col cerino in mano, senza un nuovo appartamento e privi del vecchio, venduto per pagare il mutuo e, dulcis in fundo, i prezzi delle compravendite che continuano a salire.
Il blocco della norma «Salva Milano», dopo che è tramontata la possibilità di agganciarla al decreto Infrastrutture e al «Salva Casa», ha gettato nello sconcerto i costruttori e apre per la città una sorta di situazione di limbo con cantieri fermi e cittadini appesi a un filo. Una situazione che rischia di impattare sul mercato immobiliare del capoluogo lombardo e, a cascata, su tutto il territorio nazionale per la situazione normativa di incertezza che determina. Altra benzina sul fuoco di un settore messo sotto stress recentemente da rincari abnormi e dalle prospettive dei vincoli ecologici legati al Green deal.
«Salva Milano» è fortemente voluta dal ministro delle Infrastrutture, Matteo Salvini, e dovrebbe dare una soluzione al problema dello stallo dell’edilizia a Milano dopo le inchieste della Procura che hanno coinvolto diversi cantieri. Per superare l’impasse, il centrodestra ha preparato un disegno di legge parlamentare a cui applicare la procedura d’urgenza per l’approvazione. L’iter verrebbe avviato subito dopo la pausa di agosto, alla ripresa dei lavori a Montecitorio: le commissioni dovrebbero riunirsi già a inizio settembre. E la commissione Ambiente se lo ritroverebbe tra i primi punti in discussione. A quel punto, la proposta di legge per riaprire i cantieri a Milano potrebbe arrivare in Aula a fine settembre e ricevere il via libera alla Camera a inizio autunno. La proposta «mira all’obiettivo di salvaguardare la pianificazione urbanistica generale dei Comuni e di tenere in considerazione i naturali e costanti mutamenti del tessuto urbano, nonché di dettare disposizioni in materia di ristrutturazione edilizia», si legge nel testo.
Il problema ha origine nella primavera del 2023, quando la Procura di Milano apre un’inchiesta su «Hidden Garden», un nuovo edificio di piazza Aspromonte, ma presto l’indagine si allarga a decine di altre costruzioni e progettazioni. Secondo gli inquirenti, quegli edifici non possono essere fatti passare come semplici ristrutturazioni e necessitano di autorizzazioni superiori alla Scia. Sono interventi edilizi ben più radicali, che hanno bisogno di un «piano attuativo». I fascicoli aperti dalla Procura di Milano hanno mandato in tilt l’urbanistica milanese, con i dipendenti del Comune che si rifiutano di firmare nuovi permessi per paura di finire nelle indagini. Al momento risultano bloccati 150 cantieri. Tra questi, la Torre Milano di via Stresa: un grattacielo di 24 piani e 82 metri di altezza; Park Towers di Bluestone al Parco Lambro con una serie di torri residenziali; il Bosconavigli di Stefano Boeri, un progetto di rigenerazione urbana.
Scenari immobiliari ha stimato il potenziale di investimento della «Salva Milano» in oltre 12 miliardi di euro per il solo settore residenziale al 2035 (19,5 miliardi di euro considerando anche tutte le altre asset class), a cui si devono aggiungere altri 26 miliardi di euro come ricadute sul sistema economico milanese (dai mobili ai servizi), senza considerare le conseguenze per l’occupazione nel settore edile e incassi per il Comune - stimati come oneri e contributi - tra i 60 e gli 80 milioni di euro l’anno. Quindi, se non si sblocca la situazione, rischiano di sparire 38 miliardi di investimenti.
Secondo l’istituto di ricerche sui mercati immobiliari, «il sostanziale blocco delle nuove iniziative a Milano sta avendo già effetti sulle tante iniziative di rigenerazione urbana in corso e previste per la città».
Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari immobiliari, dice che questa situazione impatta anche sulle aspettative degli investitori internazionali che hanno «fatto shopping» a Milano per 40 miliardi di euro circa negli ultimi dieci anni. «Ora sono più cauti sul nuovo e iniziano a guardare investimenti fuori città o altrove. E non dimentichiamo che la carenza di offerta sul mercato residenziale porta a un ulteriore innalzamento dei prezzi dell’esistente».
Il capoluogo lombardo, come emerge dal «Secondo osservatorio sull’abitare, Le città vincenti: mercato e quartieri per la domanda residenziale delle famiglie», realizzato proprio da Scenari immobiliari e Abitare Co, ha consolidato «il suo ruolo di attrattore del mercato delle nuove costruzioni residenziali nonostante l’incertezza amministrativa che, in maniera evidente, ha interessato e rallentato, fino a fermare, dalla seconda metà del 2023, i maggiori interventi di sviluppo immobiliare della città». Giuseppe Crupi, ceo di Abitare Co, ha riportato un fenomeno allarmante, ovvero che «oggi alcuni operatori non investono più su Milano o, nella migliore delle ipotesi, registriamo un progressivo ricorso ad approcci più cauti da parte degli sviluppatori, con una ulteriore limitazione della futura offerta abitativa nel breve e medio periodo, a fronte di una domanda che, fortunatamente, rimane sempre vivace».
Questo significa che, in assenza di un quadro di certezze, nessun investitore apre un cantiere. Un danno enorme per chi cerca casa. Le nuove costruzioni avrebbero anche una funzione calmieratrice dei prezzi che, negli ultimi anni, sono schizzati alle stelle. La norma Salva Milano si pone, quindi, come un rimedio per chiarire le normative e rilanciare i progetti.
Il sottosegretario al ministero delle Infrastrutture, Alessandro Morelli, ha più volte sottolineato «la necessità di tutelare i proprietari di casa che, incolpevolmente, si ritrovano in situazioni impreviste e, in parallelo, i dipendenti dell’amministrazione che hanno attuato determine non coerenti, secondo la Procura di Milano, con il quadro legislativo vigente». Anche il sindaco Giuseppe Sala è d’accordo a risolvere il problema prima possibile e, a suo tempo, non aveva fatto mistero di condividere le norme proposte, che avrebbero dato la conformità urbanistica ai nuovi sviluppi immobiliari.
Non aspettano altro che una soluzione rapida al problema, i costruttori di Assimpredil Ance, «per superare lo stallo di tutta la filiera dell’edilizia».
«Serve una scossa per riqualificare aree usate da clandestini»
«Per superare lo stallo nel settore immobiliare serve una legge che sia l’interpretazione definitiva delle normative uscite fino ad ora. Altrimenti non si va da nessuna parte e il settore rischia di tornare indietro di vent’anni». Federico Oriana, è il presidente di Aspesi, l’Associazione delle società di investimento immobiliare che è in prima linea nel denunciare i danni che sta provocando l’intervento della magistratura con il blocco dei cantieri.
Quale è la situazione, ci fa il punto?
«Prima un passo indietro. Per favorire la rigenerazione urbana, a partire dal 2001 sono state emanate quattro leggi, nel 2002, nel 2013, nel 2020 e nel 2022, volte ad accelerare le procedure di demolizione e ricostruzione. Regione Lombardia ha dato attuazione, con legislazione regionale, alla normativa nazionale mentre altre Regioni non l’hanno fatto. Questo spiega la concentrazione della casistica a Milano».
Però questo meccanismo si è inceppato con l’intervento della magistratura.
«Ci sono vari equivoci che vanno chiariti. Innanzitutto non si fa una “semplice” Scia, come ho letto ovunque, cioè una comunicazione al Comune come quando si fa un bagno. Si chiama sì Scia ma è un documento diverso, è una Scia urbanistica, detta anche “pesante”, che prevede procedura e documentazione complesse. Per farla ci vogliono anche quattro anni. Ogni passaggio deve essere autorizzato da un funzionario comunale. Sono tempi biblici. L’altro equivoco è sul termine di ristrutturazione».
Buttare giù un palazzo e ricostruirlo è qualcosa di diverso da una ristrutturazione, non le pare?
«Qui sta l’equivoco. Il legislatore ha fatto l’errore di chiamare ristrutturazione una demolizione-ricostruzione. In realtà, quando si usa la Scia “pesante”, non è una ristrutturazione come la si intende comunemente. Questa confusione lessicale sta provocando danni infiniti».
Che tipo di danni?
«Gli investimenti sono bloccati. Milano ha circa 200 aree degradate, Roma anche di più, pericolose per i residenti, lasciate in mano alla malavita e agli immigrati clandestini, che devono essere assolutamente recuperate. Ma gli interventi di rigenerazione urbana hanno bisogno di capitali internazionali. Però quale investitore straniero viene a mettere i soldi in un Paese che cambia sempre le regole in corso d’opera? Tra i nostri associati abbiamo due grandi multinazionali dell’immobiliare che stanno pensando seriamente di lasciare l’Italia. Per fare le operazioni immobiliari, l’investimento si fa prima, con l’acquisto del terreno, ma se c’è la prospettiva che un intervento legittimo diventi, poi, abusivo e venga addirittura attenzionato dalla magistratura, nessuno si assume questo rischio. Si fa un investimento in funzione di una normativa ma che poi, all’improvviso, non è più valida, anzi fa finire bloccati nella realizzazione e addirittura inquisiti? Direi di no».
Quali sono i danni che questo caos provoca a chi aveva deciso di comprare casa?
«Quando è saltato l’emendamento al decreto Salva casa, chi doveva fare il rogito si è visto respinto dal notaio che, come è noto, non può stipulare un atto se solo c’è il sospetto di un abuso edilizio. E magari quell’acquirente aveva già venduto la propria casa per avere i soldi necessari al nuovo appartamento. Così non solo si è trovato per strada ma potrebbe anche perdere i benefici fiscali, validi fino a 18 mesi dalla vendita, per acquistare un’altra prima abitazione. Un disastro. Viene colpita tutta la filiera dell’immobiliare. Non bisogna dimenticare che ne risente, a cascata, tutta l’industria legata al settore come i produttori di infissi, di materiali da costruzione, di sistemi di condizionamento».
Come mai il caso non è scoppiato anche nelle altre Regioni?
«Nelle altre Regioni non sono state fatte le leggi regionali di attuazione della nuova normativa nazionale. Quindi nulla è stato costruito con queste procedure agevolate partite con la legge del 2001 e le quattro successive. Ma alcune amministrazioni volevano far proprio il modello Milano. La nuova giunta regionale del Lazio voleva fare una legge come quella lombarda ma ora è ferma. Se non c’è una interpretazione autentica della normativa da parte del Parlamento, non si va avanti. La vecchia Fiera di Roma e i Mercati generali sulla via Ostiense, entrambi abbandonati da anni, dovevano rientrare in un piano di recupero ma, dopo l’annuncio, tutto si è fermato. Il rischio vero è che, invece di andare avanti nel resto di Italia, si torni indietro di 25 anni in Lombardia».
Quindi come si potrebbe superare questa impasse?
«Bisogna stare attenti che, data l’urgenza, il rimedio non sia peggiore del male. La soluzione è quella annunciata, di una legge di iniziativa parlamentare con procedura accelerata. Il testo sana il passato e dice che entro sei mesi bisogna fare una nuova normativa. Nel frattempo, in attesa di un accordo tra Stato, Comuni e Regioni, si continua a usare le procedure come fatto finora. Ma dice anche che per andare avanti con i nuovi progetti, va deciso se è necessario che questi contengano un piano di servizi. Ma chi lo decide? Figurarsi se i funzionari comunali si assumono l’onere di andare a verificare e dichiarare caso per caso. Così, nell’incertezza, si crea un’altra impasse. La soluzione, quindi, è di una legge che sia l’interpretazione definitiva della legge del 2001 e delle successive e basta».
Gli studi d’architettura tagliano posti
Il mercato immobiliare di Milano fa da traino a quello nazionale. Più che di «Salva Milano» bisognerebbe parlare di «Salva Italia», nel senso che si tratta di armonizzare la normativa delle singole Regioni con quella nazionale. Il blocco dei cantieri nel capoluogo milanese rischia di ripresentarsi altrove e questa situazione di incertezza fa da freno agli investimenti. Peraltro mai come in questo momento, con le nuove regole imposte da Bruxelles per la transizione ecologica, il settore vive una fase di stress. Eppure le sue potenziali di crescita e di spinta dell’economia non possono essere ignorate.
Secondo una proiezione di Scenari immobiliari, nel 2050 l’industria «delle case» potrebbe arrivare a produrre il 31% del Pil, applicando le nuove tecnologie. Nel 2030 il settore arriverebbe a generare ricchezza per 610 miliardi di euro, dai 510 del 2023. Prevedendo una crescita economica cauta e una progressiva riduzione della popolazione (54,3 milioni di abitanti al 2050), è possibile ipotizzare un prodotto interno lordo al 2050 di circa 2.500 miliardi di euro, con distribuzione pro-capite di circa 46.000 euro. Il peso dell’industria immobiliare (servizi, costruzioni, sviluppo) nel 2023 è stato del 21,6% sul Pil, con poco meno di un milione di addetti. Nel 2030 potrebbe salire al 23,5% per arrivare al 26,1% nel 2050.
Questo è lo scenario che delinea il presidente dell’Ordine degli architetti di Milano, Federico Aldini: «Il problema non riguarda solo la Lombardia, ma tutte le Regioni. Il settore delle costruzioni è regolamentato da una legge urbanistica che risale nientemeno che al 1942. Allora, nel momento della ricostruzione post bellica, il legislatore temeva che gli sviluppi immobiliari andassero avanti senza controllo e, per questo motivo, furono introdotti parametri molto rigidi come l’altezza massima dei fabbricati a 25 metri e il limite dei 3 metri cubi al metro quadro da non superare. Successivamente tra il 1967 ed il 1969 il legislatore, con delle circolari ministeriali, ha chiarito che tali norme non erano da applicare in ambiti già costruiti. La riforma del Titolo V della Costituzione ha trasferito alle Regioni la potestà legislativa in materia di governo del territorio e, conseguentemente, i Comuni hanno proceduto a elaborare i piani urbanistici comunali conformi alle leggi regionali. Negli anni, le leggi regionali e i piani dei Comuni si sono modificati ed evoluti perseguendo gli obiettivi di semplificazione, della sostenibilità ambientale, della rigenerazione urbana e il non consumo di suolo. Per raggiungere questi obiettivi sono stati previste premialità volumetriche o riduzioni degli oneri di urbanizzazione per rendere più vantaggiosi gli interventi sul costruito rispetto alle nuove costruzioni. La Procura, con la sua indagine, si basa su interpretazioni differenti rispetto a quelle utilizzate negli ultimi 13 anni a Milano, mettendo in discussione leggi regionali e contraddicendo quanto riportato nel Piano di governo del territorio meneghino».
Cosa è accaduto ai professionisti? «Siamo rimasti spiazzati. Non abbiamo più certezza delle norme sulle quali ci siamo basati per anni. Gli uffici comunali, al momento, sono totalmente bloccati. Ai ministri Matteo Salvini e Carlo Nordio a inizio anno abbiamo manifestato, con gli ingegneri e i geometri, l’urgenza di avere una interpretazione autentica della normativa. Al momento non abbiamo ottenuto nulla. Questa condizione di stallo ha conseguenze negative molto preoccupanti sul nostro lavoro, alcuni studi iniziano a essere in difficoltà e si stanno riorganizzano riducendo organico e collaboratori».
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L’attesa norma slitta all’autunno: ridarebbe linfa agli investimenti paralizzati dalle indagini della Procura e dalla conseguente burocrazia impaurita. Concorrerebbe, inoltre, a calmierare i prezzi di compravendita.Il presidente di Aspesi Federico Oriana: «I quartieri degradati sono centinaia. Per sistemarli c’è bisogno di capitali stranieri. A rischio fuga».Le difficoltà si stanno già riverberando sull’occupazione. Il presidente dell’Ordine degli architetti meneghino Federico Aldini: «Non abbiamo più certezza delle leggi che abbiamo seguito per anni».Lo speciale contiene tre articoli.Una serie di norme che si accavallano nel tempo, un guazzabuglio di interpretazioni per tentare di superare i colli di bottiglia che ostacolano l’espansione e la riqualificazione immobiliare delle città, l’intervento della magistratura che accende un semaforo rosso sull’applicazione delle leggi e i funzionari comunali che si astengono dal firmare qualsiasi progetto nel timore di essere travolti dalle indagini.È il succo della vicenda della norma «Salva Milano», storia di ordinaria follia italiana che sta provocando effetti disastrosi sullo sviluppo edilizio del capoluogo lombardo. Ovvero fuga degli investitori internazionali, progetti di riqualificazione urbanistica che si accumulano negli uffici comunali, nuovi proprietari di casa rimasti col cerino in mano, senza un nuovo appartamento e privi del vecchio, venduto per pagare il mutuo e, dulcis in fundo, i prezzi delle compravendite che continuano a salire.Il blocco della norma «Salva Milano», dopo che è tramontata la possibilità di agganciarla al decreto Infrastrutture e al «Salva Casa», ha gettato nello sconcerto i costruttori e apre per la città una sorta di situazione di limbo con cantieri fermi e cittadini appesi a un filo. Una situazione che rischia di impattare sul mercato immobiliare del capoluogo lombardo e, a cascata, su tutto il territorio nazionale per la situazione normativa di incertezza che determina. Altra benzina sul fuoco di un settore messo sotto stress recentemente da rincari abnormi e dalle prospettive dei vincoli ecologici legati al Green deal.«Salva Milano» è fortemente voluta dal ministro delle Infrastrutture, Matteo Salvini, e dovrebbe dare una soluzione al problema dello stallo dell’edilizia a Milano dopo le inchieste della Procura che hanno coinvolto diversi cantieri. Per superare l’impasse, il centrodestra ha preparato un disegno di legge parlamentare a cui applicare la procedura d’urgenza per l’approvazione. L’iter verrebbe avviato subito dopo la pausa di agosto, alla ripresa dei lavori a Montecitorio: le commissioni dovrebbero riunirsi già a inizio settembre. E la commissione Ambiente se lo ritroverebbe tra i primi punti in discussione. A quel punto, la proposta di legge per riaprire i cantieri a Milano potrebbe arrivare in Aula a fine settembre e ricevere il via libera alla Camera a inizio autunno. La proposta «mira all’obiettivo di salvaguardare la pianificazione urbanistica generale dei Comuni e di tenere in considerazione i naturali e costanti mutamenti del tessuto urbano, nonché di dettare disposizioni in materia di ristrutturazione edilizia», si legge nel testo.Il problema ha origine nella primavera del 2023, quando la Procura di Milano apre un’inchiesta su «Hidden Garden», un nuovo edificio di piazza Aspromonte, ma presto l’indagine si allarga a decine di altre costruzioni e progettazioni. Secondo gli inquirenti, quegli edifici non possono essere fatti passare come semplici ristrutturazioni e necessitano di autorizzazioni superiori alla Scia. Sono interventi edilizi ben più radicali, che hanno bisogno di un «piano attuativo». I fascicoli aperti dalla Procura di Milano hanno mandato in tilt l’urbanistica milanese, con i dipendenti del Comune che si rifiutano di firmare nuovi permessi per paura di finire nelle indagini. Al momento risultano bloccati 150 cantieri. Tra questi, la Torre Milano di via Stresa: un grattacielo di 24 piani e 82 metri di altezza; Park Towers di Bluestone al Parco Lambro con una serie di torri residenziali; il Bosconavigli di Stefano Boeri, un progetto di rigenerazione urbana.Scenari immobiliari ha stimato il potenziale di investimento della «Salva Milano» in oltre 12 miliardi di euro per il solo settore residenziale al 2035 (19,5 miliardi di euro considerando anche tutte le altre asset class), a cui si devono aggiungere altri 26 miliardi di euro come ricadute sul sistema economico milanese (dai mobili ai servizi), senza considerare le conseguenze per l’occupazione nel settore edile e incassi per il Comune - stimati come oneri e contributi - tra i 60 e gli 80 milioni di euro l’anno. Quindi, se non si sblocca la situazione, rischiano di sparire 38 miliardi di investimenti.Secondo l’istituto di ricerche sui mercati immobiliari, «il sostanziale blocco delle nuove iniziative a Milano sta avendo già effetti sulle tante iniziative di rigenerazione urbana in corso e previste per la città».Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari immobiliari, dice che questa situazione impatta anche sulle aspettative degli investitori internazionali che hanno «fatto shopping» a Milano per 40 miliardi di euro circa negli ultimi dieci anni. «Ora sono più cauti sul nuovo e iniziano a guardare investimenti fuori città o altrove. E non dimentichiamo che la carenza di offerta sul mercato residenziale porta a un ulteriore innalzamento dei prezzi dell’esistente».Il capoluogo lombardo, come emerge dal «Secondo osservatorio sull’abitare, Le città vincenti: mercato e quartieri per la domanda residenziale delle famiglie», realizzato proprio da Scenari immobiliari e Abitare Co, ha consolidato «il suo ruolo di attrattore del mercato delle nuove costruzioni residenziali nonostante l’incertezza amministrativa che, in maniera evidente, ha interessato e rallentato, fino a fermare, dalla seconda metà del 2023, i maggiori interventi di sviluppo immobiliare della città». Giuseppe Crupi, ceo di Abitare Co, ha riportato un fenomeno allarmante, ovvero che «oggi alcuni operatori non investono più su Milano o, nella migliore delle ipotesi, registriamo un progressivo ricorso ad approcci più cauti da parte degli sviluppatori, con una ulteriore limitazione della futura offerta abitativa nel breve e medio periodo, a fronte di una domanda che, fortunatamente, rimane sempre vivace».Questo significa che, in assenza di un quadro di certezze, nessun investitore apre un cantiere. Un danno enorme per chi cerca casa. Le nuove costruzioni avrebbero anche una funzione calmieratrice dei prezzi che, negli ultimi anni, sono schizzati alle stelle. La norma Salva Milano si pone, quindi, come un rimedio per chiarire le normative e rilanciare i progetti.Il sottosegretario al ministero delle Infrastrutture, Alessandro Morelli, ha più volte sottolineato «la necessità di tutelare i proprietari di casa che, incolpevolmente, si ritrovano in situazioni impreviste e, in parallelo, i dipendenti dell’amministrazione che hanno attuato determine non coerenti, secondo la Procura di Milano, con il quadro legislativo vigente». Anche il sindaco Giuseppe Sala è d’accordo a risolvere il problema prima possibile e, a suo tempo, non aveva fatto mistero di condividere le norme proposte, che avrebbero dato la conformità urbanistica ai nuovi sviluppi immobiliari.Non aspettano altro che una soluzione rapida al problema, i costruttori di Assimpredil Ance, «per superare lo stallo di tutta la filiera dell’edilizia».<div class="rebellt-item col1" id="rebelltitem1" data-id="1" data-reload-ads="false" data-is-image="False" data-href="https://www.laverita.info/salva-milano-mercato-immobiliare-2668895466.html?rebelltitem=1#rebelltitem1" data-basename="serve-una-scossa-per-riqualificare-aree-usate-da-clandestini" data-post-id="2668895466" data-published-at="1722849647" data-use-pagination="False"> «Serve una scossa per riqualificare aree usate da clandestini» «Per superare lo stallo nel settore immobiliare serve una legge che sia l’interpretazione definitiva delle normative uscite fino ad ora. Altrimenti non si va da nessuna parte e il settore rischia di tornare indietro di vent’anni». Federico Oriana, è il presidente di Aspesi, l’Associazione delle società di investimento immobiliare che è in prima linea nel denunciare i danni che sta provocando l’intervento della magistratura con il blocco dei cantieri. Quale è la situazione, ci fa il punto? «Prima un passo indietro. Per favorire la rigenerazione urbana, a partire dal 2001 sono state emanate quattro leggi, nel 2002, nel 2013, nel 2020 e nel 2022, volte ad accelerare le procedure di demolizione e ricostruzione. Regione Lombardia ha dato attuazione, con legislazione regionale, alla normativa nazionale mentre altre Regioni non l’hanno fatto. Questo spiega la concentrazione della casistica a Milano». Però questo meccanismo si è inceppato con l’intervento della magistratura. «Ci sono vari equivoci che vanno chiariti. Innanzitutto non si fa una “semplice” Scia, come ho letto ovunque, cioè una comunicazione al Comune come quando si fa un bagno. Si chiama sì Scia ma è un documento diverso, è una Scia urbanistica, detta anche “pesante”, che prevede procedura e documentazione complesse. Per farla ci vogliono anche quattro anni. Ogni passaggio deve essere autorizzato da un funzionario comunale. Sono tempi biblici. L’altro equivoco è sul termine di ristrutturazione». Buttare giù un palazzo e ricostruirlo è qualcosa di diverso da una ristrutturazione, non le pare? «Qui sta l’equivoco. Il legislatore ha fatto l’errore di chiamare ristrutturazione una demolizione-ricostruzione. In realtà, quando si usa la Scia “pesante”, non è una ristrutturazione come la si intende comunemente. Questa confusione lessicale sta provocando danni infiniti». Che tipo di danni? «Gli investimenti sono bloccati. Milano ha circa 200 aree degradate, Roma anche di più, pericolose per i residenti, lasciate in mano alla malavita e agli immigrati clandestini, che devono essere assolutamente recuperate. Ma gli interventi di rigenerazione urbana hanno bisogno di capitali internazionali. Però quale investitore straniero viene a mettere i soldi in un Paese che cambia sempre le regole in corso d’opera? Tra i nostri associati abbiamo due grandi multinazionali dell’immobiliare che stanno pensando seriamente di lasciare l’Italia. Per fare le operazioni immobiliari, l’investimento si fa prima, con l’acquisto del terreno, ma se c’è la prospettiva che un intervento legittimo diventi, poi, abusivo e venga addirittura attenzionato dalla magistratura, nessuno si assume questo rischio. Si fa un investimento in funzione di una normativa ma che poi, all’improvviso, non è più valida, anzi fa finire bloccati nella realizzazione e addirittura inquisiti? Direi di no». Quali sono i danni che questo caos provoca a chi aveva deciso di comprare casa? «Quando è saltato l’emendamento al decreto Salva casa, chi doveva fare il rogito si è visto respinto dal notaio che, come è noto, non può stipulare un atto se solo c’è il sospetto di un abuso edilizio. E magari quell’acquirente aveva già venduto la propria casa per avere i soldi necessari al nuovo appartamento. Così non solo si è trovato per strada ma potrebbe anche perdere i benefici fiscali, validi fino a 18 mesi dalla vendita, per acquistare un’altra prima abitazione. Un disastro. Viene colpita tutta la filiera dell’immobiliare. Non bisogna dimenticare che ne risente, a cascata, tutta l’industria legata al settore come i produttori di infissi, di materiali da costruzione, di sistemi di condizionamento». Come mai il caso non è scoppiato anche nelle altre Regioni? «Nelle altre Regioni non sono state fatte le leggi regionali di attuazione della nuova normativa nazionale. Quindi nulla è stato costruito con queste procedure agevolate partite con la legge del 2001 e le quattro successive. Ma alcune amministrazioni volevano far proprio il modello Milano. La nuova giunta regionale del Lazio voleva fare una legge come quella lombarda ma ora è ferma. Se non c’è una interpretazione autentica della normativa da parte del Parlamento, non si va avanti. La vecchia Fiera di Roma e i Mercati generali sulla via Ostiense, entrambi abbandonati da anni, dovevano rientrare in un piano di recupero ma, dopo l’annuncio, tutto si è fermato. Il rischio vero è che, invece di andare avanti nel resto di Italia, si torni indietro di 25 anni in Lombardia». Quindi come si potrebbe superare questa impasse? «Bisogna stare attenti che, data l’urgenza, il rimedio non sia peggiore del male. La soluzione è quella annunciata, di una legge di iniziativa parlamentare con procedura accelerata. Il testo sana il passato e dice che entro sei mesi bisogna fare una nuova normativa. Nel frattempo, in attesa di un accordo tra Stato, Comuni e Regioni, si continua a usare le procedure come fatto finora. Ma dice anche che per andare avanti con i nuovi progetti, va deciso se è necessario che questi contengano un piano di servizi. Ma chi lo decide? Figurarsi se i funzionari comunali si assumono l’onere di andare a verificare e dichiarare caso per caso. Così, nell’incertezza, si crea un’altra impasse. 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Peraltro mai come in questo momento, con le nuove regole imposte da Bruxelles per la transizione ecologica, il settore vive una fase di stress. Eppure le sue potenziali di crescita e di spinta dell’economia non possono essere ignorate. Secondo una proiezione di Scenari immobiliari, nel 2050 l’industria «delle case» potrebbe arrivare a produrre il 31% del Pil, applicando le nuove tecnologie. Nel 2030 il settore arriverebbe a generare ricchezza per 610 miliardi di euro, dai 510 del 2023. Prevedendo una crescita economica cauta e una progressiva riduzione della popolazione (54,3 milioni di abitanti al 2050), è possibile ipotizzare un prodotto interno lordo al 2050 di circa 2.500 miliardi di euro, con distribuzione pro-capite di circa 46.000 euro. Il peso dell’industria immobiliare (servizi, costruzioni, sviluppo) nel 2023 è stato del 21,6% sul Pil, con poco meno di un milione di addetti. Nel 2030 potrebbe salire al 23,5% per arrivare al 26,1% nel 2050. Questo è lo scenario che delinea il presidente dell’Ordine degli architetti di Milano, Federico Aldini: «Il problema non riguarda solo la Lombardia, ma tutte le Regioni. Il settore delle costruzioni è regolamentato da una legge urbanistica che risale nientemeno che al 1942. Allora, nel momento della ricostruzione post bellica, il legislatore temeva che gli sviluppi immobiliari andassero avanti senza controllo e, per questo motivo, furono introdotti parametri molto rigidi come l’altezza massima dei fabbricati a 25 metri e il limite dei 3 metri cubi al metro quadro da non superare. Successivamente tra il 1967 ed il 1969 il legislatore, con delle circolari ministeriali, ha chiarito che tali norme non erano da applicare in ambiti già costruiti. La riforma del Titolo V della Costituzione ha trasferito alle Regioni la potestà legislativa in materia di governo del territorio e, conseguentemente, i Comuni hanno proceduto a elaborare i piani urbanistici comunali conformi alle leggi regionali. Negli anni, le leggi regionali e i piani dei Comuni si sono modificati ed evoluti perseguendo gli obiettivi di semplificazione, della sostenibilità ambientale, della rigenerazione urbana e il non consumo di suolo. Per raggiungere questi obiettivi sono stati previste premialità volumetriche o riduzioni degli oneri di urbanizzazione per rendere più vantaggiosi gli interventi sul costruito rispetto alle nuove costruzioni. La Procura, con la sua indagine, si basa su interpretazioni differenti rispetto a quelle utilizzate negli ultimi 13 anni a Milano, mettendo in discussione leggi regionali e contraddicendo quanto riportato nel Piano di governo del territorio meneghino». Cosa è accaduto ai professionisti? «Siamo rimasti spiazzati. Non abbiamo più certezza delle norme sulle quali ci siamo basati per anni. Gli uffici comunali, al momento, sono totalmente bloccati. Ai ministri Matteo Salvini e Carlo Nordio a inizio anno abbiamo manifestato, con gli ingegneri e i geometri, l’urgenza di avere una interpretazione autentica della normativa. Al momento non abbiamo ottenuto nulla. Questa condizione di stallo ha conseguenze negative molto preoccupanti sul nostro lavoro, alcuni studi iniziano a essere in difficoltà e si stanno riorganizzano riducendo organico e collaboratori».
L'ex deputata repubblicana Marjorie Taylor Greene (Ansa). Nel riquadro il suo post su X
Insomma, un endorsement in piena regola. Il che è significativo. Nonostante al momento non rivesta un peso politico troppo rilevante, la Taylor Greene è stata un tempo una delle principali sostenitrici di Trump. Poi, a partire dall’anno scorso, i loro rapporti si sono progressivamente incrinati. L’allora deputata ha infatti iniziato a criticare il presidente americano su vari fronti: la sua politica su Israele e Siria, l’inflazione e i file di Jeffrey Epstein. In altre parole, la Greene è una di quelle figure del mondo politico-mediatico Maga che hanno drammaticamente rotto con l’attuale inquilino della Casa Bianca, accusandolo di aver abbandonato il trumpismo delle origini. Da questo punto di vista, un altro personaggio collocato su una linea simile è il giornalista conservatore Tucker Carlson che, un tempo deciso fautore dell’attuale presidente, ha litigato con lui soprattutto a causa della guerra in Iran.
Queste rotture sono, almeno in parte, la diretta conseguenza della «traversata nel deserto» che il trumpismo ha condotto nei quattro anni dell’amministrazione Biden. Delusi dal Partito democratico, vari mondi un tempo ostili a Trump (Silicon Valley, apparati della sicurezza nazionale, alta burocrazia del Pentagono) si sono man mano avvicinati ai repubblicani, innestandosi sul trumpismo originario, che, pur non essendo monoliticamente isolazionista, era più concentrato sulla tutela dei colletti blu della Rust Belt e, quindi, sui temi della reindustrializzazione e della post globalizzazione. Dal 2025, queste due anime del mondo Maga sono entrate spesso in dialettica, arrivando a produrre alcune rotture, come quelle della Greene e di Carlson.
È quindi interessante il fatto che l’ex deputata repubblicana si sia schierata con la Meloni. Una Meloni che aveva già comunque, almeno in parte, diviso il mondo Maga. Se la maggioranza di esso la vedeva in modo favorevole, Steve Bannon, a marzo, la criticò per non aver dato abbastanza sostegno a Trump nella crisi di Hormuz. Un ulteriore aspetto interessante da notare è che Bannon, la Greene e Carlson provengono tutti, pur con tratti e sensibilità differenti, da quel trumpismo originario di cui abbiamo parlato: trumpismo originario che, nella sua sfera mediatico-politica, si è spaccato sul conflitto in Iran (se Carlson , come detto, è contrario alla guerra, Laura Loomer la sostiene). Da questo punto di vista, a essere interessante è anche la sponda che, nel 2025, si registrò tra la Meloni ed Elon Musk: un esponente di quei nuovi «innesti» che era, non a caso, ai ferri corti con Bannon. Tra l’altro, anche Musk l’anno scorso ruppe con Trump, per poi significativamente ricucire (vista soprattutto la crescente interdipendenza tra SpaceX e il Pentagono).
Ma attenzione. I risvolti della nuova rottura tra il presidente americano e la Meloni potrebbero irrompere nella stessa amministrazione statunitense. Nell’ultimo anno e mezzo, l’inquilina di Palazzo Chigi ha stretto un rapporto molto cordiale con Marco Rubio e con JD Vance (il quale, dopo aver firmato la prefazione all’edizione statunitense del volume «La versione di Giorgia», ha anche citato la premier nel suo ultimo libro, «Communion»). Ora, nel breve termine, lo scontro tra Trump e la Meloni rischia di mettere in una posizione scomoda tanto il vicepresidente quanto il segretario di Stato. Tuttavia il tema è più complesso. Sì, perché sia Vance che Rubio sono assai interessati a candidarsi alla nomination presidenziale repubblicana del 2028. In quest’ottica, entrambi guardano con favore al mantenimento di una convergenza con la Meloni. Se il centrodestra italiano dovesse vincere le elezioni l’anno prossimo e, nel 2029, dovesse insediarsi alla presidenza statunitense uno dei due, sia Vance che Rubio auspicherebbero una sponda con Roma per arginare l’asse franco-tedesco e, soprattutto, per cercare di allentare i rapporti tra l’Ue e la Cina.
Nel frattempo, la stampa statunitense ha riportato la notizia del nuovo scontro tra Trump e la Meloni: da Nbc News al Wall Street Journal, passando per il Washington Post, le varie testate hanno raccontato le tensioni, ricordando che ci fu un tempo in cui i due leader erano stretti alleati. Per quanto non impossibile, sembra sempre più difficile che quel tempo possa tornare. Il conflitto iraniano ha del resto contribuito a scavare un solco profondo tra le due sponde dell’Atlantico. È dunque da qui che Vance e Rubio dovranno partire per cercare di riavvicinarle.
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Donald Trump e Giorgia Meloni (Ansa)
Altro che «riavvicinamento»: poche ore dopo la fine del G7 di Evian, tra Donald Trump e Giorgia Meloni esplode uno dei più gravi incidenti diplomatici mai registrati nella storia dell’Italia repubblicana tra un presidente degli Stati Uniti e un premier italiano, secondo solo al famoso caso di Sigonella, che nel 1985 vide Bettino Craxi opporsi a Donald Reagan per la sorte dei miliziani palestinesi che avevano dirottato la nave da crociera Achille Lauro. In quel caso si rischiò lo scontro armato tra la Delta Force da una parte e i carabinieri e i Vam dall’altra, ieri invece il conflitto è stato tutto dialettico, ma quanto mai aspro.
La cronaca di questa surreale, incredibile giornata, inizia poco dopo le 10 italiane, le 4 di notte a Washington, quando La7 diffonde un annuncio: «Oggi in esclusiva a L’Aria che tira su La7 una nuova telefonata con Donald Trump. Il programma di David Parenzo ha raggiunto telefonicamente il presidente statunitense per un colloquio. Al centro, le ultime dal G7 sulla pace in Medio Oriente e, soprattutto, sull’incontro tra il tycoon e il premier italiana Meloni dopo le tensioni delle ultime settimane». Siamo abituati al fatto che, tra le tante stravaganze (eufemismo) di Trump, ci sia pure quella di chiacchierare al telefono con i giornalisti. Alle 11, però, scoppia la bomba: Parenzo manda in onda la trascrizione della telefonata tra il tycoon e il corrispondente di La7 dalla Casa Bianca, Daniele Compatangelo: «Come sta il suo primo ministro? Come sta lei?», chiede a un certo punto Trump. «Beh, l’ha appena incontrata al G7», risponde il giornalista, «cosa ne pensa?». «Probabilmente è felice», replica Trump, «che io le abbia parlato! Non ero obbligato a farlo! Non so cosa dire! Mi ha supplicato di fare una foto! Voleva a tutti i costi una foto con me. Non l’avrei fatto, ma mi ha fatto pena!».
La7 non pubblica l’audio originale della telefonata, ma direttamente la traduzione: perché? A quanto spiega il corrispondente di La7 dalla Casa Bianca, per precise direttive dello staff del presidente Usa, le registrazioni delle telefonate non possono essere diffuse con l’audio originale. La trascrizione in lingua originale dell’ultima frase di Trump è la seguente: «She begged me for a picture! She wanted a picture with me so badly. I would haven’t done it, but I felt sorry for her!».
«I felt sorry for her» viene tradotto con «mi ha fatto pena», il che è formalmente corretto, ma la stessa frase può anche essere tradotta con un molto meno maleducato «mi dispiaceva per lei» o «mi è dispiaciuto per lei», come fa notare in diretta Antonio Di Bella, tra l’altro ex direttore del Tg3 e di Rai3 e già corrispondente da New York per il Tg1. Fatto sta che la Meloni la prende, come è ovvio, malissimo: impugna lo smartphone e da Bruxelles, dove sta partecipando al Consiglio europeo, registra un durissimo video di risposta: «Certe cose», scandisce Giorgia Meloni, «meritano una risposta immediata. Le dichiarazioni di Donald Trump sono totalmente inventate. Sono francamente allibita. Non so perché il presidente degli Stati Uniti si comporti così con i propri alleati e non è del resto la prima volta che accade. Posso solo dire che dispiace che non abbia la stessa determinazione con i nemici dell’Occidente, con i nemici degli Stati Uniti, con leadership con le quali invece si dimostra molto più accondiscendente. Però una cosa se la deve ricordare: io e l’Italia, non imploriamo mai». L’aria che tira, potremmo dire, è quella di tempesta: piovono reazioni indignate da tutto il mondo politico e istituzionale, italiano e non solo. Si muove il Colle: il presidente della Repubblica, Sergio Mattarella, telefona alla Meloni e le esprime solidarietà.
Immediate anche le reazioni dei due vicepremier: «Le gravi e offensive parole del presidente Trump nei confronti del presidente del Consiglio», scrive su X il ministro degli Esteri e leader di Forza Italia, Antonio Tajani, «offendono tutta l’Italia. Per questo motivo ho deciso di annullare la mia visita negli Stati Uniti prevista per i prossimi 21 e 22 giugno». Anche Confindustria cancella la sua partecipazione al business forum di Miami del 22 giugno. Più tardi, parlando con i cronisti, Tajani aggiunge: «Non possiamo pensare che qualcuno offenda l’Italia così come ha fatto il presidente Usa», invitando comunque a «mantenere il rapporto transatlantico come stella polare». L’altro vicepremier, il ministro dei Trasporti e leader della Lega Matteo Salvini, sui social scrive: «Chi attacca Giorgia, attacca tutti noi». E adesso che succede? La Verità ha avuto modo di sondare ambienti di governo e maggioranza, e c’è una sostanziale unanimità su un punto: i dubbi sull’equilibrio di Donald Trump. Sono diventate troppo frequenti e sempre più deliranti, ormai, le sparate del tycoon, tra insulti ad alleati, avversari e giornalisti, prese di posizione surreali, video, foto e post deliranti postati a raffica sui social, e, cosa più grave, continui cambi di strategia e opinione sulle questioni più importanti di politica internazionale.
Compiacimento abbiamo poi registrato per l’intervento di Mattarella, arrivato mentre tra le opposizioni non mancava chi, pur esprimendo solidarietà alla Meloni, aggiungeva che è stata però proprio lei a scegliere il presidente degli Stati Uniti come alleato privilegiato, manco fosse una colpa o avesse altra scelta. Sono una donna dotata di doti divinatorie poteva prevedere che Trump sarebbe diventato quello che è oggi: per non sbilanciarci troppo, sicuramente un gran maleducato. Che, dopo la replica di Meloni, ha rincarato la dose: «Non la voglio come fan perché lei, così come gli altri del gruppo Nato, non c'è stata riguardo allo Stretto di Hormuz».
Eppure la sinistra incolpa Giorgia
Centinaia, dall’Italia e dall’estero, le reazioni allo scontro tra Donald Trump e Giorgia Meloni: «Sono stato sorpreso», commenta il presidente francese Emmanuel Macron, «dall’attacco di Trump a Meloni, ne parlerò con lei». «Riguardo alla Meloni», dice il primo ministro spagnolo, Pedro Sánchez, «vorrei dire due cose: la prima, tutta la mia solidarietà. In secondo luogo, vorrei dirvi che non solo l’ho espressa pubblicamente ora, ma l’ho fatto anche in privato. Le ho espresso la mia solidarietà direttamente in Consiglio di fronte a questo attacco che non è né politico né personale. In realtà, non so nemmeno come qualificarlo».
Passiamo all’Italia: «Le parole del presidente Donald Trump, chiaramente false», attacca il presidente del Senato, Ignazio La Russa, «sono un evidente tentativo di vendicarsi della premier italiana per il suo non essersi piegata ai voleri del tycoon. Conoscendola molto bene, posso scommettere di mangiare un pollo vivo piuttosto che credere che Giorgia Meloni supplichi qualcuno. Fa pena chi lo sostiene». «La mia solidarietà al presidente del Consiglio, Giorgia Meloni. Le parole pronunciate nei suoi confronti», argomenta il presidente della Camera, Lorenzo Fontana, «non contribuiscono certamente a rafforzare quel clima di rispetto fondamentale nei rapporti tra paesi amici e alleati». Durissimo il sottosegretario alla presidenza del Consiglio, Giovanbattista Fazzolari: «I deliri di Trump su Giorgia Meloni», azzanna Fazzolari, «sono solo l’ultimo episodio di attacchi e insulti rivolti ai leader europei. Non si capisce se per volontà o per inettitudine sta rovinando gli storici rapporti tra Stati Uniti ed Europa. Con le sue uscite inopportune è riuscito nel non facile intento di rendere gli Usa invisi all’intero continente europeo, danneggiando non solo l’Europa ma soprattutto gli Stati Uniti».
In serata, ospite di 10 minuti su Retequattro, Fazzolari fornisce una inedita interpretazione dell’accaduto: «Una delle interpretazioni che è stata data oltreoceano», spiega Fazzolari, «è che il video del G7 di Evian è diventato virale negli Usa, e i commenti erano: Meloni mette al suo posto Trump. Il presidente americano è particolarmente attento e sensibile alle dinamiche delle rete. Una delle interpretazioni che è stata data è che è stata una reazione per questo video che era stato particolarmente diffuso negli Stati Uniti».
Arrivano anche i commenti degli esponenti di opposizione: «La triste realtà», sottolinea il leder del M5s, Giuseppe Conte, «è che abbiamo subito una grande mortificazione da parte di Trump e queste sono parole assolutamente inaccettabili nei confronti dei nostri vertici istituzionali. Però dobbiamo anche riflettere. Giorgia Meloni e il suo governo hanno detto sì a tutto e hanno svenduto l’interesse nazionale». «Gli attacchi di Trump alla Meloni», sottolinea la segretaria del Pd, Elly Schlein, «sono inaccettabili, da respingere con forza. Noi non accettiamo attacchi né insulti rivolti al governo del nostro paese e continueremo a difendere le istituzioni italiane. Ci aspettiamo però che lo faccia, e cominci a farlo di più, anche la destra di questo paese e che capisca quanto è stata sbagliata la strategia di un atteggiamento remissivo verso Trump». «Le frasi di Trump sono orripilanti, come sempre. Finalmente», scrive su X il leader di Italia viva Matteo Renzi, «se ne è accorta anche la presidente Meloni: buongiorno Giorgia, ben svegliata. Ora basta cappellini Maga e basta ponti con Trump».
La missione del presidente della Regione Lombardia, Attilio Fontana, negli Stati Uniti, prevista per la prossima settimana, è stata annullata, dopo le offese di Trump Arriva anche il commento del generale Roberto Vannacci: «L’Italia», dice il leader di Futuro nazionale, «non può diventare terreno di scontro per calcoli di parte o convenienze politiche del momento. Non condivido chi, per attaccare Giorgia Meloni o il suo governo, finisce per gettare fango sul presidente del Consiglio e, con esso, sull’immagine della nostra nazione». Solidarietà alla Meloni e condanna della prepotenza da parte di Domenico Menorello, portavoce del network associativo «Ditelo sui tetti».
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