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2024-08-05
«Salva Milano» è irrinunciabile. Fermi 150 cantieri e 38 miliardi
Lo skyline di Milano (IStock)
Una serie di norme che si accavallano nel tempo, un guazzabuglio di interpretazioni per tentare di superare i colli di bottiglia che ostacolano l’espansione e la riqualificazione immobiliare delle città, l’intervento della magistratura che accende un semaforo rosso sull’applicazione delle leggi e i funzionari comunali che si astengono dal firmare qualsiasi progetto nel timore di essere travolti dalle indagini.
È il succo della vicenda della norma «Salva Milano», storia di ordinaria follia italiana che sta provocando effetti disastrosi sullo sviluppo edilizio del capoluogo lombardo. Ovvero fuga degli investitori internazionali, progetti di riqualificazione urbanistica che si accumulano negli uffici comunali, nuovi proprietari di casa rimasti col cerino in mano, senza un nuovo appartamento e privi del vecchio, venduto per pagare il mutuo e, dulcis in fundo, i prezzi delle compravendite che continuano a salire.
Il blocco della norma «Salva Milano», dopo che è tramontata la possibilità di agganciarla al decreto Infrastrutture e al «Salva Casa», ha gettato nello sconcerto i costruttori e apre per la città una sorta di situazione di limbo con cantieri fermi e cittadini appesi a un filo. Una situazione che rischia di impattare sul mercato immobiliare del capoluogo lombardo e, a cascata, su tutto il territorio nazionale per la situazione normativa di incertezza che determina. Altra benzina sul fuoco di un settore messo sotto stress recentemente da rincari abnormi e dalle prospettive dei vincoli ecologici legati al Green deal.
«Salva Milano» è fortemente voluta dal ministro delle Infrastrutture, Matteo Salvini, e dovrebbe dare una soluzione al problema dello stallo dell’edilizia a Milano dopo le inchieste della Procura che hanno coinvolto diversi cantieri. Per superare l’impasse, il centrodestra ha preparato un disegno di legge parlamentare a cui applicare la procedura d’urgenza per l’approvazione. L’iter verrebbe avviato subito dopo la pausa di agosto, alla ripresa dei lavori a Montecitorio: le commissioni dovrebbero riunirsi già a inizio settembre. E la commissione Ambiente se lo ritroverebbe tra i primi punti in discussione. A quel punto, la proposta di legge per riaprire i cantieri a Milano potrebbe arrivare in Aula a fine settembre e ricevere il via libera alla Camera a inizio autunno. La proposta «mira all’obiettivo di salvaguardare la pianificazione urbanistica generale dei Comuni e di tenere in considerazione i naturali e costanti mutamenti del tessuto urbano, nonché di dettare disposizioni in materia di ristrutturazione edilizia», si legge nel testo.
Il problema ha origine nella primavera del 2023, quando la Procura di Milano apre un’inchiesta su «Hidden Garden», un nuovo edificio di piazza Aspromonte, ma presto l’indagine si allarga a decine di altre costruzioni e progettazioni. Secondo gli inquirenti, quegli edifici non possono essere fatti passare come semplici ristrutturazioni e necessitano di autorizzazioni superiori alla Scia. Sono interventi edilizi ben più radicali, che hanno bisogno di un «piano attuativo». I fascicoli aperti dalla Procura di Milano hanno mandato in tilt l’urbanistica milanese, con i dipendenti del Comune che si rifiutano di firmare nuovi permessi per paura di finire nelle indagini. Al momento risultano bloccati 150 cantieri. Tra questi, la Torre Milano di via Stresa: un grattacielo di 24 piani e 82 metri di altezza; Park Towers di Bluestone al Parco Lambro con una serie di torri residenziali; il Bosconavigli di Stefano Boeri, un progetto di rigenerazione urbana.
Scenari immobiliari ha stimato il potenziale di investimento della «Salva Milano» in oltre 12 miliardi di euro per il solo settore residenziale al 2035 (19,5 miliardi di euro considerando anche tutte le altre asset class), a cui si devono aggiungere altri 26 miliardi di euro come ricadute sul sistema economico milanese (dai mobili ai servizi), senza considerare le conseguenze per l’occupazione nel settore edile e incassi per il Comune - stimati come oneri e contributi - tra i 60 e gli 80 milioni di euro l’anno. Quindi, se non si sblocca la situazione, rischiano di sparire 38 miliardi di investimenti.
Secondo l’istituto di ricerche sui mercati immobiliari, «il sostanziale blocco delle nuove iniziative a Milano sta avendo già effetti sulle tante iniziative di rigenerazione urbana in corso e previste per la città».
Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari immobiliari, dice che questa situazione impatta anche sulle aspettative degli investitori internazionali che hanno «fatto shopping» a Milano per 40 miliardi di euro circa negli ultimi dieci anni. «Ora sono più cauti sul nuovo e iniziano a guardare investimenti fuori città o altrove. E non dimentichiamo che la carenza di offerta sul mercato residenziale porta a un ulteriore innalzamento dei prezzi dell’esistente».
Il capoluogo lombardo, come emerge dal «Secondo osservatorio sull’abitare, Le città vincenti: mercato e quartieri per la domanda residenziale delle famiglie», realizzato proprio da Scenari immobiliari e Abitare Co, ha consolidato «il suo ruolo di attrattore del mercato delle nuove costruzioni residenziali nonostante l’incertezza amministrativa che, in maniera evidente, ha interessato e rallentato, fino a fermare, dalla seconda metà del 2023, i maggiori interventi di sviluppo immobiliare della città». Giuseppe Crupi, ceo di Abitare Co, ha riportato un fenomeno allarmante, ovvero che «oggi alcuni operatori non investono più su Milano o, nella migliore delle ipotesi, registriamo un progressivo ricorso ad approcci più cauti da parte degli sviluppatori, con una ulteriore limitazione della futura offerta abitativa nel breve e medio periodo, a fronte di una domanda che, fortunatamente, rimane sempre vivace».
Questo significa che, in assenza di un quadro di certezze, nessun investitore apre un cantiere. Un danno enorme per chi cerca casa. Le nuove costruzioni avrebbero anche una funzione calmieratrice dei prezzi che, negli ultimi anni, sono schizzati alle stelle. La norma Salva Milano si pone, quindi, come un rimedio per chiarire le normative e rilanciare i progetti.
Il sottosegretario al ministero delle Infrastrutture, Alessandro Morelli, ha più volte sottolineato «la necessità di tutelare i proprietari di casa che, incolpevolmente, si ritrovano in situazioni impreviste e, in parallelo, i dipendenti dell’amministrazione che hanno attuato determine non coerenti, secondo la Procura di Milano, con il quadro legislativo vigente». Anche il sindaco Giuseppe Sala è d’accordo a risolvere il problema prima possibile e, a suo tempo, non aveva fatto mistero di condividere le norme proposte, che avrebbero dato la conformità urbanistica ai nuovi sviluppi immobiliari.
Non aspettano altro che una soluzione rapida al problema, i costruttori di Assimpredil Ance, «per superare lo stallo di tutta la filiera dell’edilizia».
«Serve una scossa per riqualificare aree usate da clandestini»
«Per superare lo stallo nel settore immobiliare serve una legge che sia l’interpretazione definitiva delle normative uscite fino ad ora. Altrimenti non si va da nessuna parte e il settore rischia di tornare indietro di vent’anni». Federico Oriana, è il presidente di Aspesi, l’Associazione delle società di investimento immobiliare che è in prima linea nel denunciare i danni che sta provocando l’intervento della magistratura con il blocco dei cantieri.
Quale è la situazione, ci fa il punto?
«Prima un passo indietro. Per favorire la rigenerazione urbana, a partire dal 2001 sono state emanate quattro leggi, nel 2002, nel 2013, nel 2020 e nel 2022, volte ad accelerare le procedure di demolizione e ricostruzione. Regione Lombardia ha dato attuazione, con legislazione regionale, alla normativa nazionale mentre altre Regioni non l’hanno fatto. Questo spiega la concentrazione della casistica a Milano».
Però questo meccanismo si è inceppato con l’intervento della magistratura.
«Ci sono vari equivoci che vanno chiariti. Innanzitutto non si fa una “semplice” Scia, come ho letto ovunque, cioè una comunicazione al Comune come quando si fa un bagno. Si chiama sì Scia ma è un documento diverso, è una Scia urbanistica, detta anche “pesante”, che prevede procedura e documentazione complesse. Per farla ci vogliono anche quattro anni. Ogni passaggio deve essere autorizzato da un funzionario comunale. Sono tempi biblici. L’altro equivoco è sul termine di ristrutturazione».
Buttare giù un palazzo e ricostruirlo è qualcosa di diverso da una ristrutturazione, non le pare?
«Qui sta l’equivoco. Il legislatore ha fatto l’errore di chiamare ristrutturazione una demolizione-ricostruzione. In realtà, quando si usa la Scia “pesante”, non è una ristrutturazione come la si intende comunemente. Questa confusione lessicale sta provocando danni infiniti».
Che tipo di danni?
«Gli investimenti sono bloccati. Milano ha circa 200 aree degradate, Roma anche di più, pericolose per i residenti, lasciate in mano alla malavita e agli immigrati clandestini, che devono essere assolutamente recuperate. Ma gli interventi di rigenerazione urbana hanno bisogno di capitali internazionali. Però quale investitore straniero viene a mettere i soldi in un Paese che cambia sempre le regole in corso d’opera? Tra i nostri associati abbiamo due grandi multinazionali dell’immobiliare che stanno pensando seriamente di lasciare l’Italia. Per fare le operazioni immobiliari, l’investimento si fa prima, con l’acquisto del terreno, ma se c’è la prospettiva che un intervento legittimo diventi, poi, abusivo e venga addirittura attenzionato dalla magistratura, nessuno si assume questo rischio. Si fa un investimento in funzione di una normativa ma che poi, all’improvviso, non è più valida, anzi fa finire bloccati nella realizzazione e addirittura inquisiti? Direi di no».
Quali sono i danni che questo caos provoca a chi aveva deciso di comprare casa?
«Quando è saltato l’emendamento al decreto Salva casa, chi doveva fare il rogito si è visto respinto dal notaio che, come è noto, non può stipulare un atto se solo c’è il sospetto di un abuso edilizio. E magari quell’acquirente aveva già venduto la propria casa per avere i soldi necessari al nuovo appartamento. Così non solo si è trovato per strada ma potrebbe anche perdere i benefici fiscali, validi fino a 18 mesi dalla vendita, per acquistare un’altra prima abitazione. Un disastro. Viene colpita tutta la filiera dell’immobiliare. Non bisogna dimenticare che ne risente, a cascata, tutta l’industria legata al settore come i produttori di infissi, di materiali da costruzione, di sistemi di condizionamento».
Come mai il caso non è scoppiato anche nelle altre Regioni?
«Nelle altre Regioni non sono state fatte le leggi regionali di attuazione della nuova normativa nazionale. Quindi nulla è stato costruito con queste procedure agevolate partite con la legge del 2001 e le quattro successive. Ma alcune amministrazioni volevano far proprio il modello Milano. La nuova giunta regionale del Lazio voleva fare una legge come quella lombarda ma ora è ferma. Se non c’è una interpretazione autentica della normativa da parte del Parlamento, non si va avanti. La vecchia Fiera di Roma e i Mercati generali sulla via Ostiense, entrambi abbandonati da anni, dovevano rientrare in un piano di recupero ma, dopo l’annuncio, tutto si è fermato. Il rischio vero è che, invece di andare avanti nel resto di Italia, si torni indietro di 25 anni in Lombardia».
Quindi come si potrebbe superare questa impasse?
«Bisogna stare attenti che, data l’urgenza, il rimedio non sia peggiore del male. La soluzione è quella annunciata, di una legge di iniziativa parlamentare con procedura accelerata. Il testo sana il passato e dice che entro sei mesi bisogna fare una nuova normativa. Nel frattempo, in attesa di un accordo tra Stato, Comuni e Regioni, si continua a usare le procedure come fatto finora. Ma dice anche che per andare avanti con i nuovi progetti, va deciso se è necessario che questi contengano un piano di servizi. Ma chi lo decide? Figurarsi se i funzionari comunali si assumono l’onere di andare a verificare e dichiarare caso per caso. Così, nell’incertezza, si crea un’altra impasse. La soluzione, quindi, è di una legge che sia l’interpretazione definitiva della legge del 2001 e delle successive e basta».
Gli studi d’architettura tagliano posti
Il mercato immobiliare di Milano fa da traino a quello nazionale. Più che di «Salva Milano» bisognerebbe parlare di «Salva Italia», nel senso che si tratta di armonizzare la normativa delle singole Regioni con quella nazionale. Il blocco dei cantieri nel capoluogo milanese rischia di ripresentarsi altrove e questa situazione di incertezza fa da freno agli investimenti. Peraltro mai come in questo momento, con le nuove regole imposte da Bruxelles per la transizione ecologica, il settore vive una fase di stress. Eppure le sue potenziali di crescita e di spinta dell’economia non possono essere ignorate.
Secondo una proiezione di Scenari immobiliari, nel 2050 l’industria «delle case» potrebbe arrivare a produrre il 31% del Pil, applicando le nuove tecnologie. Nel 2030 il settore arriverebbe a generare ricchezza per 610 miliardi di euro, dai 510 del 2023. Prevedendo una crescita economica cauta e una progressiva riduzione della popolazione (54,3 milioni di abitanti al 2050), è possibile ipotizzare un prodotto interno lordo al 2050 di circa 2.500 miliardi di euro, con distribuzione pro-capite di circa 46.000 euro. Il peso dell’industria immobiliare (servizi, costruzioni, sviluppo) nel 2023 è stato del 21,6% sul Pil, con poco meno di un milione di addetti. Nel 2030 potrebbe salire al 23,5% per arrivare al 26,1% nel 2050.
Questo è lo scenario che delinea il presidente dell’Ordine degli architetti di Milano, Federico Aldini: «Il problema non riguarda solo la Lombardia, ma tutte le Regioni. Il settore delle costruzioni è regolamentato da una legge urbanistica che risale nientemeno che al 1942. Allora, nel momento della ricostruzione post bellica, il legislatore temeva che gli sviluppi immobiliari andassero avanti senza controllo e, per questo motivo, furono introdotti parametri molto rigidi come l’altezza massima dei fabbricati a 25 metri e il limite dei 3 metri cubi al metro quadro da non superare. Successivamente tra il 1967 ed il 1969 il legislatore, con delle circolari ministeriali, ha chiarito che tali norme non erano da applicare in ambiti già costruiti. La riforma del Titolo V della Costituzione ha trasferito alle Regioni la potestà legislativa in materia di governo del territorio e, conseguentemente, i Comuni hanno proceduto a elaborare i piani urbanistici comunali conformi alle leggi regionali. Negli anni, le leggi regionali e i piani dei Comuni si sono modificati ed evoluti perseguendo gli obiettivi di semplificazione, della sostenibilità ambientale, della rigenerazione urbana e il non consumo di suolo. Per raggiungere questi obiettivi sono stati previste premialità volumetriche o riduzioni degli oneri di urbanizzazione per rendere più vantaggiosi gli interventi sul costruito rispetto alle nuove costruzioni. La Procura, con la sua indagine, si basa su interpretazioni differenti rispetto a quelle utilizzate negli ultimi 13 anni a Milano, mettendo in discussione leggi regionali e contraddicendo quanto riportato nel Piano di governo del territorio meneghino».
Cosa è accaduto ai professionisti? «Siamo rimasti spiazzati. Non abbiamo più certezza delle norme sulle quali ci siamo basati per anni. Gli uffici comunali, al momento, sono totalmente bloccati. Ai ministri Matteo Salvini e Carlo Nordio a inizio anno abbiamo manifestato, con gli ingegneri e i geometri, l’urgenza di avere una interpretazione autentica della normativa. Al momento non abbiamo ottenuto nulla. Questa condizione di stallo ha conseguenze negative molto preoccupanti sul nostro lavoro, alcuni studi iniziano a essere in difficoltà e si stanno riorganizzano riducendo organico e collaboratori».
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L’attesa norma slitta all’autunno: ridarebbe linfa agli investimenti paralizzati dalle indagini della Procura e dalla conseguente burocrazia impaurita. Concorrerebbe, inoltre, a calmierare i prezzi di compravendita.Il presidente di Aspesi Federico Oriana: «I quartieri degradati sono centinaia. Per sistemarli c’è bisogno di capitali stranieri. A rischio fuga».Le difficoltà si stanno già riverberando sull’occupazione. Il presidente dell’Ordine degli architetti meneghino Federico Aldini: «Non abbiamo più certezza delle leggi che abbiamo seguito per anni».Lo speciale contiene tre articoli.Una serie di norme che si accavallano nel tempo, un guazzabuglio di interpretazioni per tentare di superare i colli di bottiglia che ostacolano l’espansione e la riqualificazione immobiliare delle città, l’intervento della magistratura che accende un semaforo rosso sull’applicazione delle leggi e i funzionari comunali che si astengono dal firmare qualsiasi progetto nel timore di essere travolti dalle indagini.È il succo della vicenda della norma «Salva Milano», storia di ordinaria follia italiana che sta provocando effetti disastrosi sullo sviluppo edilizio del capoluogo lombardo. Ovvero fuga degli investitori internazionali, progetti di riqualificazione urbanistica che si accumulano negli uffici comunali, nuovi proprietari di casa rimasti col cerino in mano, senza un nuovo appartamento e privi del vecchio, venduto per pagare il mutuo e, dulcis in fundo, i prezzi delle compravendite che continuano a salire.Il blocco della norma «Salva Milano», dopo che è tramontata la possibilità di agganciarla al decreto Infrastrutture e al «Salva Casa», ha gettato nello sconcerto i costruttori e apre per la città una sorta di situazione di limbo con cantieri fermi e cittadini appesi a un filo. Una situazione che rischia di impattare sul mercato immobiliare del capoluogo lombardo e, a cascata, su tutto il territorio nazionale per la situazione normativa di incertezza che determina. Altra benzina sul fuoco di un settore messo sotto stress recentemente da rincari abnormi e dalle prospettive dei vincoli ecologici legati al Green deal.«Salva Milano» è fortemente voluta dal ministro delle Infrastrutture, Matteo Salvini, e dovrebbe dare una soluzione al problema dello stallo dell’edilizia a Milano dopo le inchieste della Procura che hanno coinvolto diversi cantieri. Per superare l’impasse, il centrodestra ha preparato un disegno di legge parlamentare a cui applicare la procedura d’urgenza per l’approvazione. L’iter verrebbe avviato subito dopo la pausa di agosto, alla ripresa dei lavori a Montecitorio: le commissioni dovrebbero riunirsi già a inizio settembre. E la commissione Ambiente se lo ritroverebbe tra i primi punti in discussione. A quel punto, la proposta di legge per riaprire i cantieri a Milano potrebbe arrivare in Aula a fine settembre e ricevere il via libera alla Camera a inizio autunno. La proposta «mira all’obiettivo di salvaguardare la pianificazione urbanistica generale dei Comuni e di tenere in considerazione i naturali e costanti mutamenti del tessuto urbano, nonché di dettare disposizioni in materia di ristrutturazione edilizia», si legge nel testo.Il problema ha origine nella primavera del 2023, quando la Procura di Milano apre un’inchiesta su «Hidden Garden», un nuovo edificio di piazza Aspromonte, ma presto l’indagine si allarga a decine di altre costruzioni e progettazioni. Secondo gli inquirenti, quegli edifici non possono essere fatti passare come semplici ristrutturazioni e necessitano di autorizzazioni superiori alla Scia. Sono interventi edilizi ben più radicali, che hanno bisogno di un «piano attuativo». I fascicoli aperti dalla Procura di Milano hanno mandato in tilt l’urbanistica milanese, con i dipendenti del Comune che si rifiutano di firmare nuovi permessi per paura di finire nelle indagini. Al momento risultano bloccati 150 cantieri. Tra questi, la Torre Milano di via Stresa: un grattacielo di 24 piani e 82 metri di altezza; Park Towers di Bluestone al Parco Lambro con una serie di torri residenziali; il Bosconavigli di Stefano Boeri, un progetto di rigenerazione urbana.Scenari immobiliari ha stimato il potenziale di investimento della «Salva Milano» in oltre 12 miliardi di euro per il solo settore residenziale al 2035 (19,5 miliardi di euro considerando anche tutte le altre asset class), a cui si devono aggiungere altri 26 miliardi di euro come ricadute sul sistema economico milanese (dai mobili ai servizi), senza considerare le conseguenze per l’occupazione nel settore edile e incassi per il Comune - stimati come oneri e contributi - tra i 60 e gli 80 milioni di euro l’anno. Quindi, se non si sblocca la situazione, rischiano di sparire 38 miliardi di investimenti.Secondo l’istituto di ricerche sui mercati immobiliari, «il sostanziale blocco delle nuove iniziative a Milano sta avendo già effetti sulle tante iniziative di rigenerazione urbana in corso e previste per la città».Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari immobiliari, dice che questa situazione impatta anche sulle aspettative degli investitori internazionali che hanno «fatto shopping» a Milano per 40 miliardi di euro circa negli ultimi dieci anni. «Ora sono più cauti sul nuovo e iniziano a guardare investimenti fuori città o altrove. E non dimentichiamo che la carenza di offerta sul mercato residenziale porta a un ulteriore innalzamento dei prezzi dell’esistente».Il capoluogo lombardo, come emerge dal «Secondo osservatorio sull’abitare, Le città vincenti: mercato e quartieri per la domanda residenziale delle famiglie», realizzato proprio da Scenari immobiliari e Abitare Co, ha consolidato «il suo ruolo di attrattore del mercato delle nuove costruzioni residenziali nonostante l’incertezza amministrativa che, in maniera evidente, ha interessato e rallentato, fino a fermare, dalla seconda metà del 2023, i maggiori interventi di sviluppo immobiliare della città». Giuseppe Crupi, ceo di Abitare Co, ha riportato un fenomeno allarmante, ovvero che «oggi alcuni operatori non investono più su Milano o, nella migliore delle ipotesi, registriamo un progressivo ricorso ad approcci più cauti da parte degli sviluppatori, con una ulteriore limitazione della futura offerta abitativa nel breve e medio periodo, a fronte di una domanda che, fortunatamente, rimane sempre vivace».Questo significa che, in assenza di un quadro di certezze, nessun investitore apre un cantiere. Un danno enorme per chi cerca casa. Le nuove costruzioni avrebbero anche una funzione calmieratrice dei prezzi che, negli ultimi anni, sono schizzati alle stelle. La norma Salva Milano si pone, quindi, come un rimedio per chiarire le normative e rilanciare i progetti.Il sottosegretario al ministero delle Infrastrutture, Alessandro Morelli, ha più volte sottolineato «la necessità di tutelare i proprietari di casa che, incolpevolmente, si ritrovano in situazioni impreviste e, in parallelo, i dipendenti dell’amministrazione che hanno attuato determine non coerenti, secondo la Procura di Milano, con il quadro legislativo vigente». Anche il sindaco Giuseppe Sala è d’accordo a risolvere il problema prima possibile e, a suo tempo, non aveva fatto mistero di condividere le norme proposte, che avrebbero dato la conformità urbanistica ai nuovi sviluppi immobiliari.Non aspettano altro che una soluzione rapida al problema, i costruttori di Assimpredil Ance, «per superare lo stallo di tutta la filiera dell’edilizia».<div class="rebellt-item col1" id="rebelltitem1" data-id="1" data-reload-ads="false" data-is-image="False" data-href="https://www.laverita.info/salva-milano-mercato-immobiliare-2668895466.html?rebelltitem=1#rebelltitem1" data-basename="serve-una-scossa-per-riqualificare-aree-usate-da-clandestini" data-post-id="2668895466" data-published-at="1722849647" data-use-pagination="False"> «Serve una scossa per riqualificare aree usate da clandestini» «Per superare lo stallo nel settore immobiliare serve una legge che sia l’interpretazione definitiva delle normative uscite fino ad ora. Altrimenti non si va da nessuna parte e il settore rischia di tornare indietro di vent’anni». Federico Oriana, è il presidente di Aspesi, l’Associazione delle società di investimento immobiliare che è in prima linea nel denunciare i danni che sta provocando l’intervento della magistratura con il blocco dei cantieri. Quale è la situazione, ci fa il punto? «Prima un passo indietro. Per favorire la rigenerazione urbana, a partire dal 2001 sono state emanate quattro leggi, nel 2002, nel 2013, nel 2020 e nel 2022, volte ad accelerare le procedure di demolizione e ricostruzione. Regione Lombardia ha dato attuazione, con legislazione regionale, alla normativa nazionale mentre altre Regioni non l’hanno fatto. Questo spiega la concentrazione della casistica a Milano». Però questo meccanismo si è inceppato con l’intervento della magistratura. «Ci sono vari equivoci che vanno chiariti. Innanzitutto non si fa una “semplice” Scia, come ho letto ovunque, cioè una comunicazione al Comune come quando si fa un bagno. Si chiama sì Scia ma è un documento diverso, è una Scia urbanistica, detta anche “pesante”, che prevede procedura e documentazione complesse. Per farla ci vogliono anche quattro anni. Ogni passaggio deve essere autorizzato da un funzionario comunale. Sono tempi biblici. L’altro equivoco è sul termine di ristrutturazione». Buttare giù un palazzo e ricostruirlo è qualcosa di diverso da una ristrutturazione, non le pare? «Qui sta l’equivoco. Il legislatore ha fatto l’errore di chiamare ristrutturazione una demolizione-ricostruzione. In realtà, quando si usa la Scia “pesante”, non è una ristrutturazione come la si intende comunemente. Questa confusione lessicale sta provocando danni infiniti». Che tipo di danni? «Gli investimenti sono bloccati. Milano ha circa 200 aree degradate, Roma anche di più, pericolose per i residenti, lasciate in mano alla malavita e agli immigrati clandestini, che devono essere assolutamente recuperate. Ma gli interventi di rigenerazione urbana hanno bisogno di capitali internazionali. Però quale investitore straniero viene a mettere i soldi in un Paese che cambia sempre le regole in corso d’opera? Tra i nostri associati abbiamo due grandi multinazionali dell’immobiliare che stanno pensando seriamente di lasciare l’Italia. Per fare le operazioni immobiliari, l’investimento si fa prima, con l’acquisto del terreno, ma se c’è la prospettiva che un intervento legittimo diventi, poi, abusivo e venga addirittura attenzionato dalla magistratura, nessuno si assume questo rischio. Si fa un investimento in funzione di una normativa ma che poi, all’improvviso, non è più valida, anzi fa finire bloccati nella realizzazione e addirittura inquisiti? Direi di no». Quali sono i danni che questo caos provoca a chi aveva deciso di comprare casa? «Quando è saltato l’emendamento al decreto Salva casa, chi doveva fare il rogito si è visto respinto dal notaio che, come è noto, non può stipulare un atto se solo c’è il sospetto di un abuso edilizio. E magari quell’acquirente aveva già venduto la propria casa per avere i soldi necessari al nuovo appartamento. Così non solo si è trovato per strada ma potrebbe anche perdere i benefici fiscali, validi fino a 18 mesi dalla vendita, per acquistare un’altra prima abitazione. Un disastro. Viene colpita tutta la filiera dell’immobiliare. Non bisogna dimenticare che ne risente, a cascata, tutta l’industria legata al settore come i produttori di infissi, di materiali da costruzione, di sistemi di condizionamento». Come mai il caso non è scoppiato anche nelle altre Regioni? «Nelle altre Regioni non sono state fatte le leggi regionali di attuazione della nuova normativa nazionale. Quindi nulla è stato costruito con queste procedure agevolate partite con la legge del 2001 e le quattro successive. Ma alcune amministrazioni volevano far proprio il modello Milano. La nuova giunta regionale del Lazio voleva fare una legge come quella lombarda ma ora è ferma. Se non c’è una interpretazione autentica della normativa da parte del Parlamento, non si va avanti. La vecchia Fiera di Roma e i Mercati generali sulla via Ostiense, entrambi abbandonati da anni, dovevano rientrare in un piano di recupero ma, dopo l’annuncio, tutto si è fermato. Il rischio vero è che, invece di andare avanti nel resto di Italia, si torni indietro di 25 anni in Lombardia». Quindi come si potrebbe superare questa impasse? «Bisogna stare attenti che, data l’urgenza, il rimedio non sia peggiore del male. La soluzione è quella annunciata, di una legge di iniziativa parlamentare con procedura accelerata. Il testo sana il passato e dice che entro sei mesi bisogna fare una nuova normativa. Nel frattempo, in attesa di un accordo tra Stato, Comuni e Regioni, si continua a usare le procedure come fatto finora. Ma dice anche che per andare avanti con i nuovi progetti, va deciso se è necessario che questi contengano un piano di servizi. Ma chi lo decide? Figurarsi se i funzionari comunali si assumono l’onere di andare a verificare e dichiarare caso per caso. Così, nell’incertezza, si crea un’altra impasse. La soluzione, quindi, è di una legge che sia l’interpretazione definitiva della legge del 2001 e delle successive e basta». <div class="rebellt-item col1" id="rebelltitem2" data-id="2" data-reload-ads="false" data-is-image="False" data-href="https://www.laverita.info/salva-milano-mercato-immobiliare-2668895466.html?rebelltitem=2#rebelltitem2" data-basename="gli-studi-darchitettura-tagliano-posti" data-post-id="2668895466" data-published-at="1722849647" data-use-pagination="False"> Gli studi d’architettura tagliano posti Il mercato immobiliare di Milano fa da traino a quello nazionale. Più che di «Salva Milano» bisognerebbe parlare di «Salva Italia», nel senso che si tratta di armonizzare la normativa delle singole Regioni con quella nazionale. Il blocco dei cantieri nel capoluogo milanese rischia di ripresentarsi altrove e questa situazione di incertezza fa da freno agli investimenti. Peraltro mai come in questo momento, con le nuove regole imposte da Bruxelles per la transizione ecologica, il settore vive una fase di stress. Eppure le sue potenziali di crescita e di spinta dell’economia non possono essere ignorate. Secondo una proiezione di Scenari immobiliari, nel 2050 l’industria «delle case» potrebbe arrivare a produrre il 31% del Pil, applicando le nuove tecnologie. Nel 2030 il settore arriverebbe a generare ricchezza per 610 miliardi di euro, dai 510 del 2023. Prevedendo una crescita economica cauta e una progressiva riduzione della popolazione (54,3 milioni di abitanti al 2050), è possibile ipotizzare un prodotto interno lordo al 2050 di circa 2.500 miliardi di euro, con distribuzione pro-capite di circa 46.000 euro. Il peso dell’industria immobiliare (servizi, costruzioni, sviluppo) nel 2023 è stato del 21,6% sul Pil, con poco meno di un milione di addetti. Nel 2030 potrebbe salire al 23,5% per arrivare al 26,1% nel 2050. Questo è lo scenario che delinea il presidente dell’Ordine degli architetti di Milano, Federico Aldini: «Il problema non riguarda solo la Lombardia, ma tutte le Regioni. Il settore delle costruzioni è regolamentato da una legge urbanistica che risale nientemeno che al 1942. Allora, nel momento della ricostruzione post bellica, il legislatore temeva che gli sviluppi immobiliari andassero avanti senza controllo e, per questo motivo, furono introdotti parametri molto rigidi come l’altezza massima dei fabbricati a 25 metri e il limite dei 3 metri cubi al metro quadro da non superare. Successivamente tra il 1967 ed il 1969 il legislatore, con delle circolari ministeriali, ha chiarito che tali norme non erano da applicare in ambiti già costruiti. La riforma del Titolo V della Costituzione ha trasferito alle Regioni la potestà legislativa in materia di governo del territorio e, conseguentemente, i Comuni hanno proceduto a elaborare i piani urbanistici comunali conformi alle leggi regionali. Negli anni, le leggi regionali e i piani dei Comuni si sono modificati ed evoluti perseguendo gli obiettivi di semplificazione, della sostenibilità ambientale, della rigenerazione urbana e il non consumo di suolo. Per raggiungere questi obiettivi sono stati previste premialità volumetriche o riduzioni degli oneri di urbanizzazione per rendere più vantaggiosi gli interventi sul costruito rispetto alle nuove costruzioni. La Procura, con la sua indagine, si basa su interpretazioni differenti rispetto a quelle utilizzate negli ultimi 13 anni a Milano, mettendo in discussione leggi regionali e contraddicendo quanto riportato nel Piano di governo del territorio meneghino». Cosa è accaduto ai professionisti? «Siamo rimasti spiazzati. Non abbiamo più certezza delle norme sulle quali ci siamo basati per anni. Gli uffici comunali, al momento, sono totalmente bloccati. Ai ministri Matteo Salvini e Carlo Nordio a inizio anno abbiamo manifestato, con gli ingegneri e i geometri, l’urgenza di avere una interpretazione autentica della normativa. Al momento non abbiamo ottenuto nulla. Questa condizione di stallo ha conseguenze negative molto preoccupanti sul nostro lavoro, alcuni studi iniziano a essere in difficoltà e si stanno riorganizzano riducendo organico e collaboratori».
Perché lì siamo, agli incroci. L’energia è una «minaccia esistenziale», per dirla con Orsini, quindi vorremmo sapere che direzione intende prendere il governo Meloni ai seguenti incroci: 1) gas e petrolio russo, sì o no?; 2) se l’Europa fa melina su energia e burocrazia, l’Italia eserciterà il diritto di veto come pistola sul tavolo, sì o no?; 3) siamo disposti a bloccare le vendite di petrolio o suoi derivati fuori dall’Italia, sì o no?
Entriamo nello specifico, ricordando quello che Confindustria ha lasciato sull’agenda del premier (ma tu guarda se la Meloni deve pure fare il lavoro per conto di Urso, sul cui conto gli industriali ne hanno dette di tutti i colori, a ragione), in un quadro generale economico peggiorato negli ultimi dodici mesi, appesantito dalle guerre e da quella burocrazia «lunare» targata Ue. Negli ultimi tempi, su entrambe le questioni abbiamo ascoltato interventi netti, precisi e condivisibili da parte di Confindustria (con Orsini) e di Coldiretti (con Gesmundo), segno che l’Europa rischia di tenere tutti incollati nella sua stessa colla burocratica.
Chi fa impresa non può limitarsi a sognare l’Europa che verrà, ma deve fare i conti con quello che oggi passa il ricco convento di Bruxelles. Chi sta al governo, di contro, deve decidersi: se gli imprenditori hanno ragione nell’analisi, allora deve andare in Europa col coltello tra i denti anche a costo di svelare che il re è nudo; se invece ha paura di violare questo santuario, eviti finti annunci. La questione è troppo seria per concedersi alla manipolazione delle idee. È pura manipolazione, per esempio, la questione delle sanzioni sull’energia dalla Russia. Sono mesi che ci sorbiamo la morale sul fatto che non possiamo comprare energia da Putin per evitare di finanziare la sua guerra. Nel frattempo, la macchina delle forniture non si è mai fermata! E fa ridere che la propaganda anti Putin se la prenda ora con Buttafuoco ora con la coppia Pirlo-Materazzi o con i cantanti che tengono i concerti a Mosca. Nel mese di aprile, nella zona Ue abbiamo comprato 1,7 miliardi tra gas e petrolio: la parte del leone l’hanno fatta i francesi (la TotalEnergies è nell’azionariato di Novatek e di Yamal Lng, sebbene non riesca a riscuotere i dividendi) con acquisti di gnl per un valore di 413 milioni; poi l’Ungheria, che ha comprato gas e greggio per 380 milioni; il Belgio con 363 milioni di gas naturale; la Slovacchia con 228 milioni di gas e greggio; la Spagna con 181 milioni di gnl. Tutti accordi legali perché per tutto aprile 2026 erano ancora valide le importazioni basate su contratti a lungo termine. Ovviamente l’acquisto bulimico di gas e di petrolio nasce dalla necessità di affrontare le crisi di Hormuz e cripta i carichi di navi fantasma con carichi importanti che arrivano in Europa, Italia compresa. Allora perché continuiamo a far finta di nulla: c’è una retorica da difendere? Beh, è una retorica impregnata di ipocrisia visto che ovunque si sta comprando dai russi tutta l’energia possibile!
Questo è dunque uno di quegli incroci strategici: finora l’Europa ha finanziato Putin acquistando gas e petrolio forse persino più di quel che abbiamo girato all’Ucraina per difendersi. E comunque non si può pensare di sacrificare la crescita economica (l’industria italiana vale il 15% del Pil e milioni di posti di lavoro) perché non vogliamo ammettere che abbiamo bisogno di energia; a meno che non si dica che hanno diritto di stare in piedi solo le industrie del comparto Difesa.
Secondo incrocio: dall’energia alla burocrazia, stupida, fanatica, «lunare» dell’Unione europea. Lo sentiamo dire da tempo ma i burocrati di Bruxelles scoppiano di salute. Del resto, che aspettarsi da una Europa che tiene in vita due Parlamenti (e mezzo) con un surplus di costi vergognoso? «L’Europa è sempre più necessaria, ma deve cambiare strada e marciare», ha spiegato il presidente di Confindustria Orsini senza tuttavia aggiungere che l’Europa non può bloccare la crescita, come accade con la tassa sulle emissioni (Ets). Capisco l’esigenza di Orsini di chiedere all’Europa di farsi mercato unico dell’energia, ma se in un mercato di squali (l’America fa affari con la Russia; la Cina ha comprato energia russa per 7,3 miliardi; l’India per 5 miliardi; la Turchia per 3 miliardi) l’Europa ci va come la Vispa Teresa allora stiamo freschi. Se l’energia è davvero una «minaccia esistenziale» - e lo è - occorrono decisioni, non giri di minuetto. Se l’Europa mostra la faccia dura con l’Italia (la seconda manifattura del Continente e l’ottava nel mondo, nonostante tutto), il governo minacci seriamente l’uso del potere di veto.
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Nel riquadro, la locandina del centro culturale «Islam è Luce» di Udine (iStock)
Invece quell’annuncio risulta sorprendente, anche perché il supporto carcerario è compreso all’interno di un pacchetto che prevede «insegnamenti sull’Islam, dialogo interreligioso, madrassa (la scuola islamica per bambini), memorizzazione del Corano, 5 salat (le preghiere quotidiane), l’appello all’Islam, consigli matrimoniali, l’accompagnamento di extracomunitari in questura, in Comune, all’Asl e ai colloqui di lavoro in caso di problemi». Segue numero di telefono.
Il patronato alternativo è il core business dell’associazione «Islam è luce», che nel «nome di Allah il misericordioso e compassionevole» si è installata nel quartiere della stazione di Udine, zona semicentrale afflitta da degrado e spaccio, con numerosi profughi e migranti ospitati nelle case dell’Arci oppure abbandonati per strada dall’amministrazione piddina. Anche nel capoluogo friulano il grande abbraccio progressista è la causa di una situazione ormai fuori controllo. E la presenza islamica è importante con problemi di ordine pubblico sempre più pressanti. Le modalità sono identiche ovunque: i comitati cittadini denunciano, la polizia interviene, la sinistra stigmatizza e dopo un mese tutto torna come prima.
Così quel negozio disadorno e senza insegne, con il cartello solitario sulla porta, in realtà è la quarta moschea abusiva della città friulana, allestita da un gruppo di cittadini africani guidati da un addetto alle pulizia italiano (ma ghanese di nascita): Baba Cracki. Secondo gli organizzatori non ci sarebbe nulla di strano; quelle visite in carcere hanno lo scopo di portare conforto, consulenze legali e spirituali ai musulmani che scontano una pena.
È però prudente non sentirsi rassicurati dopo le vicende di Modena e Reggio Emilia. Ed è difficile non far suonare il campanello d’allarme dopo una notizia che arriva da fonti del Viminale: gli stranieri arrestati durante il governo di Giorgia Meloni per atti di terrorismo e radicalizzazione sono stati 68, un numero molto alto rispetto al passato. Un dato che comprende i radicalizzati che già hanno attraversato la frontiera della violenza e coloro che hanno espresso (attraverso scritti, ricerche internet, contatti con amici nel sottobosco dell’illegalità) la volontà di seguirli. È un fenomeno da non sottovalutare e gli investigatori aggiungono che uno dei luoghi di reclutamento è il carcere.
L’emergenza (che fino a prova contraria non riguarda la vicenda di Udine) è ufficiale: uno straniero di fede musulmana ogni 115 residenti in Italia è attualmente detenuto in un carcere italiano. Lo ha portato alla luce l’ultima relazione sul tema del guardasigilli Carlo Nordio. Il ministero della Giustizia ricostruisce così: «I cittadini provenienti dai paesi islamici sono 13.814 su un totale di 63.198 detenuti. E poiché i residenti stranieri di fede musulmana sono circa 1,6 milioni (dato rilevato dalla Fondazione Ismu, iniziative e studi sulla multietnicità), il rapporto è questo: 13.814 detenuti su 1.600.000 residenti. I praticanti, sui 13.814, sono 7.477». C’è un altro dato importante, che impone la necessità di mantenere alta l’attenzione: fra i detenuti ci sono 36 imam «che conducono la preghiera all’interno dei penitenziari». E fanno proseliti: al 30 settembre scorso risultano convertiti all’Islam 37 detenuti.
In questo contesto la deriva jihadista non è scontata ma neppure da banalizzare. Sempre secondo il rapporto di via Arenula i detenuti musulmani «attenzionati» in prigione dai nuclei specializzati della polizia penitenziaria sono 194. Con una ripartizione di tre livelli. 1) Rischio alto: 65 sono detenuti per reati connessi al terrorismo internazionale o di particolare interesse per atteggiamenti che rilevano forme di proselitismo, radicalizzazione o reclutamento. 2) Rischio medio: 61 sono coloro i quali, all’interno del penitenziario, hanno posto in essere più atteggiamenti che fanno presupporre una vicinanza all’ideologia jihadista. 3) Rischio basso: 68 sono i casi in cui le notizie raccolte negli istituti di pena risultano generiche e richiedono un ulteriore approfondimento.
Sono tenuti sotto controllo anche i detenuti delle carceri minorili, spesso immigrati di seconda generazione che si compattano in gang o giovanissimi senza fissa dimora e privi di riferimenti. Quindi facilmente arruolabili. Uno studio del ministero degli Esteri con «The Siracusa international institute» sottolinea che l’ambiente carcerario offre «opportunità di contatto con altri detenuti radicalizzati e può creare o amplificare le condizioni conduttive alla radicalizzazione». E al di là della sociologia spicciola, con il ruolo centrale degli imam.
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