True
2024-08-05
«Salva Milano» è irrinunciabile. Fermi 150 cantieri e 38 miliardi
Lo skyline di Milano (IStock)
Una serie di norme che si accavallano nel tempo, un guazzabuglio di interpretazioni per tentare di superare i colli di bottiglia che ostacolano l’espansione e la riqualificazione immobiliare delle città, l’intervento della magistratura che accende un semaforo rosso sull’applicazione delle leggi e i funzionari comunali che si astengono dal firmare qualsiasi progetto nel timore di essere travolti dalle indagini.
È il succo della vicenda della norma «Salva Milano», storia di ordinaria follia italiana che sta provocando effetti disastrosi sullo sviluppo edilizio del capoluogo lombardo. Ovvero fuga degli investitori internazionali, progetti di riqualificazione urbanistica che si accumulano negli uffici comunali, nuovi proprietari di casa rimasti col cerino in mano, senza un nuovo appartamento e privi del vecchio, venduto per pagare il mutuo e, dulcis in fundo, i prezzi delle compravendite che continuano a salire.
Il blocco della norma «Salva Milano», dopo che è tramontata la possibilità di agganciarla al decreto Infrastrutture e al «Salva Casa», ha gettato nello sconcerto i costruttori e apre per la città una sorta di situazione di limbo con cantieri fermi e cittadini appesi a un filo. Una situazione che rischia di impattare sul mercato immobiliare del capoluogo lombardo e, a cascata, su tutto il territorio nazionale per la situazione normativa di incertezza che determina. Altra benzina sul fuoco di un settore messo sotto stress recentemente da rincari abnormi e dalle prospettive dei vincoli ecologici legati al Green deal.
«Salva Milano» è fortemente voluta dal ministro delle Infrastrutture, Matteo Salvini, e dovrebbe dare una soluzione al problema dello stallo dell’edilizia a Milano dopo le inchieste della Procura che hanno coinvolto diversi cantieri. Per superare l’impasse, il centrodestra ha preparato un disegno di legge parlamentare a cui applicare la procedura d’urgenza per l’approvazione. L’iter verrebbe avviato subito dopo la pausa di agosto, alla ripresa dei lavori a Montecitorio: le commissioni dovrebbero riunirsi già a inizio settembre. E la commissione Ambiente se lo ritroverebbe tra i primi punti in discussione. A quel punto, la proposta di legge per riaprire i cantieri a Milano potrebbe arrivare in Aula a fine settembre e ricevere il via libera alla Camera a inizio autunno. La proposta «mira all’obiettivo di salvaguardare la pianificazione urbanistica generale dei Comuni e di tenere in considerazione i naturali e costanti mutamenti del tessuto urbano, nonché di dettare disposizioni in materia di ristrutturazione edilizia», si legge nel testo.
Il problema ha origine nella primavera del 2023, quando la Procura di Milano apre un’inchiesta su «Hidden Garden», un nuovo edificio di piazza Aspromonte, ma presto l’indagine si allarga a decine di altre costruzioni e progettazioni. Secondo gli inquirenti, quegli edifici non possono essere fatti passare come semplici ristrutturazioni e necessitano di autorizzazioni superiori alla Scia. Sono interventi edilizi ben più radicali, che hanno bisogno di un «piano attuativo». I fascicoli aperti dalla Procura di Milano hanno mandato in tilt l’urbanistica milanese, con i dipendenti del Comune che si rifiutano di firmare nuovi permessi per paura di finire nelle indagini. Al momento risultano bloccati 150 cantieri. Tra questi, la Torre Milano di via Stresa: un grattacielo di 24 piani e 82 metri di altezza; Park Towers di Bluestone al Parco Lambro con una serie di torri residenziali; il Bosconavigli di Stefano Boeri, un progetto di rigenerazione urbana.
Scenari immobiliari ha stimato il potenziale di investimento della «Salva Milano» in oltre 12 miliardi di euro per il solo settore residenziale al 2035 (19,5 miliardi di euro considerando anche tutte le altre asset class), a cui si devono aggiungere altri 26 miliardi di euro come ricadute sul sistema economico milanese (dai mobili ai servizi), senza considerare le conseguenze per l’occupazione nel settore edile e incassi per il Comune - stimati come oneri e contributi - tra i 60 e gli 80 milioni di euro l’anno. Quindi, se non si sblocca la situazione, rischiano di sparire 38 miliardi di investimenti.
Secondo l’istituto di ricerche sui mercati immobiliari, «il sostanziale blocco delle nuove iniziative a Milano sta avendo già effetti sulle tante iniziative di rigenerazione urbana in corso e previste per la città».
Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari immobiliari, dice che questa situazione impatta anche sulle aspettative degli investitori internazionali che hanno «fatto shopping» a Milano per 40 miliardi di euro circa negli ultimi dieci anni. «Ora sono più cauti sul nuovo e iniziano a guardare investimenti fuori città o altrove. E non dimentichiamo che la carenza di offerta sul mercato residenziale porta a un ulteriore innalzamento dei prezzi dell’esistente».
Il capoluogo lombardo, come emerge dal «Secondo osservatorio sull’abitare, Le città vincenti: mercato e quartieri per la domanda residenziale delle famiglie», realizzato proprio da Scenari immobiliari e Abitare Co, ha consolidato «il suo ruolo di attrattore del mercato delle nuove costruzioni residenziali nonostante l’incertezza amministrativa che, in maniera evidente, ha interessato e rallentato, fino a fermare, dalla seconda metà del 2023, i maggiori interventi di sviluppo immobiliare della città». Giuseppe Crupi, ceo di Abitare Co, ha riportato un fenomeno allarmante, ovvero che «oggi alcuni operatori non investono più su Milano o, nella migliore delle ipotesi, registriamo un progressivo ricorso ad approcci più cauti da parte degli sviluppatori, con una ulteriore limitazione della futura offerta abitativa nel breve e medio periodo, a fronte di una domanda che, fortunatamente, rimane sempre vivace».
Questo significa che, in assenza di un quadro di certezze, nessun investitore apre un cantiere. Un danno enorme per chi cerca casa. Le nuove costruzioni avrebbero anche una funzione calmieratrice dei prezzi che, negli ultimi anni, sono schizzati alle stelle. La norma Salva Milano si pone, quindi, come un rimedio per chiarire le normative e rilanciare i progetti.
Il sottosegretario al ministero delle Infrastrutture, Alessandro Morelli, ha più volte sottolineato «la necessità di tutelare i proprietari di casa che, incolpevolmente, si ritrovano in situazioni impreviste e, in parallelo, i dipendenti dell’amministrazione che hanno attuato determine non coerenti, secondo la Procura di Milano, con il quadro legislativo vigente». Anche il sindaco Giuseppe Sala è d’accordo a risolvere il problema prima possibile e, a suo tempo, non aveva fatto mistero di condividere le norme proposte, che avrebbero dato la conformità urbanistica ai nuovi sviluppi immobiliari.
Non aspettano altro che una soluzione rapida al problema, i costruttori di Assimpredil Ance, «per superare lo stallo di tutta la filiera dell’edilizia».
«Serve una scossa per riqualificare aree usate da clandestini»
«Per superare lo stallo nel settore immobiliare serve una legge che sia l’interpretazione definitiva delle normative uscite fino ad ora. Altrimenti non si va da nessuna parte e il settore rischia di tornare indietro di vent’anni». Federico Oriana, è il presidente di Aspesi, l’Associazione delle società di investimento immobiliare che è in prima linea nel denunciare i danni che sta provocando l’intervento della magistratura con il blocco dei cantieri.
Quale è la situazione, ci fa il punto?
«Prima un passo indietro. Per favorire la rigenerazione urbana, a partire dal 2001 sono state emanate quattro leggi, nel 2002, nel 2013, nel 2020 e nel 2022, volte ad accelerare le procedure di demolizione e ricostruzione. Regione Lombardia ha dato attuazione, con legislazione regionale, alla normativa nazionale mentre altre Regioni non l’hanno fatto. Questo spiega la concentrazione della casistica a Milano».
Però questo meccanismo si è inceppato con l’intervento della magistratura.
«Ci sono vari equivoci che vanno chiariti. Innanzitutto non si fa una “semplice” Scia, come ho letto ovunque, cioè una comunicazione al Comune come quando si fa un bagno. Si chiama sì Scia ma è un documento diverso, è una Scia urbanistica, detta anche “pesante”, che prevede procedura e documentazione complesse. Per farla ci vogliono anche quattro anni. Ogni passaggio deve essere autorizzato da un funzionario comunale. Sono tempi biblici. L’altro equivoco è sul termine di ristrutturazione».
Buttare giù un palazzo e ricostruirlo è qualcosa di diverso da una ristrutturazione, non le pare?
«Qui sta l’equivoco. Il legislatore ha fatto l’errore di chiamare ristrutturazione una demolizione-ricostruzione. In realtà, quando si usa la Scia “pesante”, non è una ristrutturazione come la si intende comunemente. Questa confusione lessicale sta provocando danni infiniti».
Che tipo di danni?
«Gli investimenti sono bloccati. Milano ha circa 200 aree degradate, Roma anche di più, pericolose per i residenti, lasciate in mano alla malavita e agli immigrati clandestini, che devono essere assolutamente recuperate. Ma gli interventi di rigenerazione urbana hanno bisogno di capitali internazionali. Però quale investitore straniero viene a mettere i soldi in un Paese che cambia sempre le regole in corso d’opera? Tra i nostri associati abbiamo due grandi multinazionali dell’immobiliare che stanno pensando seriamente di lasciare l’Italia. Per fare le operazioni immobiliari, l’investimento si fa prima, con l’acquisto del terreno, ma se c’è la prospettiva che un intervento legittimo diventi, poi, abusivo e venga addirittura attenzionato dalla magistratura, nessuno si assume questo rischio. Si fa un investimento in funzione di una normativa ma che poi, all’improvviso, non è più valida, anzi fa finire bloccati nella realizzazione e addirittura inquisiti? Direi di no».
Quali sono i danni che questo caos provoca a chi aveva deciso di comprare casa?
«Quando è saltato l’emendamento al decreto Salva casa, chi doveva fare il rogito si è visto respinto dal notaio che, come è noto, non può stipulare un atto se solo c’è il sospetto di un abuso edilizio. E magari quell’acquirente aveva già venduto la propria casa per avere i soldi necessari al nuovo appartamento. Così non solo si è trovato per strada ma potrebbe anche perdere i benefici fiscali, validi fino a 18 mesi dalla vendita, per acquistare un’altra prima abitazione. Un disastro. Viene colpita tutta la filiera dell’immobiliare. Non bisogna dimenticare che ne risente, a cascata, tutta l’industria legata al settore come i produttori di infissi, di materiali da costruzione, di sistemi di condizionamento».
Come mai il caso non è scoppiato anche nelle altre Regioni?
«Nelle altre Regioni non sono state fatte le leggi regionali di attuazione della nuova normativa nazionale. Quindi nulla è stato costruito con queste procedure agevolate partite con la legge del 2001 e le quattro successive. Ma alcune amministrazioni volevano far proprio il modello Milano. La nuova giunta regionale del Lazio voleva fare una legge come quella lombarda ma ora è ferma. Se non c’è una interpretazione autentica della normativa da parte del Parlamento, non si va avanti. La vecchia Fiera di Roma e i Mercati generali sulla via Ostiense, entrambi abbandonati da anni, dovevano rientrare in un piano di recupero ma, dopo l’annuncio, tutto si è fermato. Il rischio vero è che, invece di andare avanti nel resto di Italia, si torni indietro di 25 anni in Lombardia».
Quindi come si potrebbe superare questa impasse?
«Bisogna stare attenti che, data l’urgenza, il rimedio non sia peggiore del male. La soluzione è quella annunciata, di una legge di iniziativa parlamentare con procedura accelerata. Il testo sana il passato e dice che entro sei mesi bisogna fare una nuova normativa. Nel frattempo, in attesa di un accordo tra Stato, Comuni e Regioni, si continua a usare le procedure come fatto finora. Ma dice anche che per andare avanti con i nuovi progetti, va deciso se è necessario che questi contengano un piano di servizi. Ma chi lo decide? Figurarsi se i funzionari comunali si assumono l’onere di andare a verificare e dichiarare caso per caso. Così, nell’incertezza, si crea un’altra impasse. La soluzione, quindi, è di una legge che sia l’interpretazione definitiva della legge del 2001 e delle successive e basta».
Gli studi d’architettura tagliano posti
Il mercato immobiliare di Milano fa da traino a quello nazionale. Più che di «Salva Milano» bisognerebbe parlare di «Salva Italia», nel senso che si tratta di armonizzare la normativa delle singole Regioni con quella nazionale. Il blocco dei cantieri nel capoluogo milanese rischia di ripresentarsi altrove e questa situazione di incertezza fa da freno agli investimenti. Peraltro mai come in questo momento, con le nuove regole imposte da Bruxelles per la transizione ecologica, il settore vive una fase di stress. Eppure le sue potenziali di crescita e di spinta dell’economia non possono essere ignorate.
Secondo una proiezione di Scenari immobiliari, nel 2050 l’industria «delle case» potrebbe arrivare a produrre il 31% del Pil, applicando le nuove tecnologie. Nel 2030 il settore arriverebbe a generare ricchezza per 610 miliardi di euro, dai 510 del 2023. Prevedendo una crescita economica cauta e una progressiva riduzione della popolazione (54,3 milioni di abitanti al 2050), è possibile ipotizzare un prodotto interno lordo al 2050 di circa 2.500 miliardi di euro, con distribuzione pro-capite di circa 46.000 euro. Il peso dell’industria immobiliare (servizi, costruzioni, sviluppo) nel 2023 è stato del 21,6% sul Pil, con poco meno di un milione di addetti. Nel 2030 potrebbe salire al 23,5% per arrivare al 26,1% nel 2050.
Questo è lo scenario che delinea il presidente dell’Ordine degli architetti di Milano, Federico Aldini: «Il problema non riguarda solo la Lombardia, ma tutte le Regioni. Il settore delle costruzioni è regolamentato da una legge urbanistica che risale nientemeno che al 1942. Allora, nel momento della ricostruzione post bellica, il legislatore temeva che gli sviluppi immobiliari andassero avanti senza controllo e, per questo motivo, furono introdotti parametri molto rigidi come l’altezza massima dei fabbricati a 25 metri e il limite dei 3 metri cubi al metro quadro da non superare. Successivamente tra il 1967 ed il 1969 il legislatore, con delle circolari ministeriali, ha chiarito che tali norme non erano da applicare in ambiti già costruiti. La riforma del Titolo V della Costituzione ha trasferito alle Regioni la potestà legislativa in materia di governo del territorio e, conseguentemente, i Comuni hanno proceduto a elaborare i piani urbanistici comunali conformi alle leggi regionali. Negli anni, le leggi regionali e i piani dei Comuni si sono modificati ed evoluti perseguendo gli obiettivi di semplificazione, della sostenibilità ambientale, della rigenerazione urbana e il non consumo di suolo. Per raggiungere questi obiettivi sono stati previste premialità volumetriche o riduzioni degli oneri di urbanizzazione per rendere più vantaggiosi gli interventi sul costruito rispetto alle nuove costruzioni. La Procura, con la sua indagine, si basa su interpretazioni differenti rispetto a quelle utilizzate negli ultimi 13 anni a Milano, mettendo in discussione leggi regionali e contraddicendo quanto riportato nel Piano di governo del territorio meneghino».
Cosa è accaduto ai professionisti? «Siamo rimasti spiazzati. Non abbiamo più certezza delle norme sulle quali ci siamo basati per anni. Gli uffici comunali, al momento, sono totalmente bloccati. Ai ministri Matteo Salvini e Carlo Nordio a inizio anno abbiamo manifestato, con gli ingegneri e i geometri, l’urgenza di avere una interpretazione autentica della normativa. Al momento non abbiamo ottenuto nulla. Questa condizione di stallo ha conseguenze negative molto preoccupanti sul nostro lavoro, alcuni studi iniziano a essere in difficoltà e si stanno riorganizzano riducendo organico e collaboratori».
Continua a leggereRiduci
L’attesa norma slitta all’autunno: ridarebbe linfa agli investimenti paralizzati dalle indagini della Procura e dalla conseguente burocrazia impaurita. Concorrerebbe, inoltre, a calmierare i prezzi di compravendita.Il presidente di Aspesi Federico Oriana: «I quartieri degradati sono centinaia. Per sistemarli c’è bisogno di capitali stranieri. A rischio fuga».Le difficoltà si stanno già riverberando sull’occupazione. Il presidente dell’Ordine degli architetti meneghino Federico Aldini: «Non abbiamo più certezza delle leggi che abbiamo seguito per anni».Lo speciale contiene tre articoli.Una serie di norme che si accavallano nel tempo, un guazzabuglio di interpretazioni per tentare di superare i colli di bottiglia che ostacolano l’espansione e la riqualificazione immobiliare delle città, l’intervento della magistratura che accende un semaforo rosso sull’applicazione delle leggi e i funzionari comunali che si astengono dal firmare qualsiasi progetto nel timore di essere travolti dalle indagini.È il succo della vicenda della norma «Salva Milano», storia di ordinaria follia italiana che sta provocando effetti disastrosi sullo sviluppo edilizio del capoluogo lombardo. Ovvero fuga degli investitori internazionali, progetti di riqualificazione urbanistica che si accumulano negli uffici comunali, nuovi proprietari di casa rimasti col cerino in mano, senza un nuovo appartamento e privi del vecchio, venduto per pagare il mutuo e, dulcis in fundo, i prezzi delle compravendite che continuano a salire.Il blocco della norma «Salva Milano», dopo che è tramontata la possibilità di agganciarla al decreto Infrastrutture e al «Salva Casa», ha gettato nello sconcerto i costruttori e apre per la città una sorta di situazione di limbo con cantieri fermi e cittadini appesi a un filo. Una situazione che rischia di impattare sul mercato immobiliare del capoluogo lombardo e, a cascata, su tutto il territorio nazionale per la situazione normativa di incertezza che determina. Altra benzina sul fuoco di un settore messo sotto stress recentemente da rincari abnormi e dalle prospettive dei vincoli ecologici legati al Green deal.«Salva Milano» è fortemente voluta dal ministro delle Infrastrutture, Matteo Salvini, e dovrebbe dare una soluzione al problema dello stallo dell’edilizia a Milano dopo le inchieste della Procura che hanno coinvolto diversi cantieri. Per superare l’impasse, il centrodestra ha preparato un disegno di legge parlamentare a cui applicare la procedura d’urgenza per l’approvazione. L’iter verrebbe avviato subito dopo la pausa di agosto, alla ripresa dei lavori a Montecitorio: le commissioni dovrebbero riunirsi già a inizio settembre. E la commissione Ambiente se lo ritroverebbe tra i primi punti in discussione. A quel punto, la proposta di legge per riaprire i cantieri a Milano potrebbe arrivare in Aula a fine settembre e ricevere il via libera alla Camera a inizio autunno. La proposta «mira all’obiettivo di salvaguardare la pianificazione urbanistica generale dei Comuni e di tenere in considerazione i naturali e costanti mutamenti del tessuto urbano, nonché di dettare disposizioni in materia di ristrutturazione edilizia», si legge nel testo.Il problema ha origine nella primavera del 2023, quando la Procura di Milano apre un’inchiesta su «Hidden Garden», un nuovo edificio di piazza Aspromonte, ma presto l’indagine si allarga a decine di altre costruzioni e progettazioni. Secondo gli inquirenti, quegli edifici non possono essere fatti passare come semplici ristrutturazioni e necessitano di autorizzazioni superiori alla Scia. Sono interventi edilizi ben più radicali, che hanno bisogno di un «piano attuativo». I fascicoli aperti dalla Procura di Milano hanno mandato in tilt l’urbanistica milanese, con i dipendenti del Comune che si rifiutano di firmare nuovi permessi per paura di finire nelle indagini. Al momento risultano bloccati 150 cantieri. Tra questi, la Torre Milano di via Stresa: un grattacielo di 24 piani e 82 metri di altezza; Park Towers di Bluestone al Parco Lambro con una serie di torri residenziali; il Bosconavigli di Stefano Boeri, un progetto di rigenerazione urbana.Scenari immobiliari ha stimato il potenziale di investimento della «Salva Milano» in oltre 12 miliardi di euro per il solo settore residenziale al 2035 (19,5 miliardi di euro considerando anche tutte le altre asset class), a cui si devono aggiungere altri 26 miliardi di euro come ricadute sul sistema economico milanese (dai mobili ai servizi), senza considerare le conseguenze per l’occupazione nel settore edile e incassi per il Comune - stimati come oneri e contributi - tra i 60 e gli 80 milioni di euro l’anno. Quindi, se non si sblocca la situazione, rischiano di sparire 38 miliardi di investimenti.Secondo l’istituto di ricerche sui mercati immobiliari, «il sostanziale blocco delle nuove iniziative a Milano sta avendo già effetti sulle tante iniziative di rigenerazione urbana in corso e previste per la città».Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari immobiliari, dice che questa situazione impatta anche sulle aspettative degli investitori internazionali che hanno «fatto shopping» a Milano per 40 miliardi di euro circa negli ultimi dieci anni. «Ora sono più cauti sul nuovo e iniziano a guardare investimenti fuori città o altrove. E non dimentichiamo che la carenza di offerta sul mercato residenziale porta a un ulteriore innalzamento dei prezzi dell’esistente».Il capoluogo lombardo, come emerge dal «Secondo osservatorio sull’abitare, Le città vincenti: mercato e quartieri per la domanda residenziale delle famiglie», realizzato proprio da Scenari immobiliari e Abitare Co, ha consolidato «il suo ruolo di attrattore del mercato delle nuove costruzioni residenziali nonostante l’incertezza amministrativa che, in maniera evidente, ha interessato e rallentato, fino a fermare, dalla seconda metà del 2023, i maggiori interventi di sviluppo immobiliare della città». Giuseppe Crupi, ceo di Abitare Co, ha riportato un fenomeno allarmante, ovvero che «oggi alcuni operatori non investono più su Milano o, nella migliore delle ipotesi, registriamo un progressivo ricorso ad approcci più cauti da parte degli sviluppatori, con una ulteriore limitazione della futura offerta abitativa nel breve e medio periodo, a fronte di una domanda che, fortunatamente, rimane sempre vivace».Questo significa che, in assenza di un quadro di certezze, nessun investitore apre un cantiere. Un danno enorme per chi cerca casa. Le nuove costruzioni avrebbero anche una funzione calmieratrice dei prezzi che, negli ultimi anni, sono schizzati alle stelle. La norma Salva Milano si pone, quindi, come un rimedio per chiarire le normative e rilanciare i progetti.Il sottosegretario al ministero delle Infrastrutture, Alessandro Morelli, ha più volte sottolineato «la necessità di tutelare i proprietari di casa che, incolpevolmente, si ritrovano in situazioni impreviste e, in parallelo, i dipendenti dell’amministrazione che hanno attuato determine non coerenti, secondo la Procura di Milano, con il quadro legislativo vigente». Anche il sindaco Giuseppe Sala è d’accordo a risolvere il problema prima possibile e, a suo tempo, non aveva fatto mistero di condividere le norme proposte, che avrebbero dato la conformità urbanistica ai nuovi sviluppi immobiliari.Non aspettano altro che una soluzione rapida al problema, i costruttori di Assimpredil Ance, «per superare lo stallo di tutta la filiera dell’edilizia».<div class="rebellt-item col1" id="rebelltitem1" data-id="1" data-reload-ads="false" data-is-image="False" data-href="https://www.laverita.info/salva-milano-mercato-immobiliare-2668895466.html?rebelltitem=1#rebelltitem1" data-basename="serve-una-scossa-per-riqualificare-aree-usate-da-clandestini" data-post-id="2668895466" data-published-at="1722849647" data-use-pagination="False"> «Serve una scossa per riqualificare aree usate da clandestini» «Per superare lo stallo nel settore immobiliare serve una legge che sia l’interpretazione definitiva delle normative uscite fino ad ora. Altrimenti non si va da nessuna parte e il settore rischia di tornare indietro di vent’anni». Federico Oriana, è il presidente di Aspesi, l’Associazione delle società di investimento immobiliare che è in prima linea nel denunciare i danni che sta provocando l’intervento della magistratura con il blocco dei cantieri. Quale è la situazione, ci fa il punto? «Prima un passo indietro. Per favorire la rigenerazione urbana, a partire dal 2001 sono state emanate quattro leggi, nel 2002, nel 2013, nel 2020 e nel 2022, volte ad accelerare le procedure di demolizione e ricostruzione. Regione Lombardia ha dato attuazione, con legislazione regionale, alla normativa nazionale mentre altre Regioni non l’hanno fatto. Questo spiega la concentrazione della casistica a Milano». Però questo meccanismo si è inceppato con l’intervento della magistratura. «Ci sono vari equivoci che vanno chiariti. Innanzitutto non si fa una “semplice” Scia, come ho letto ovunque, cioè una comunicazione al Comune come quando si fa un bagno. Si chiama sì Scia ma è un documento diverso, è una Scia urbanistica, detta anche “pesante”, che prevede procedura e documentazione complesse. Per farla ci vogliono anche quattro anni. Ogni passaggio deve essere autorizzato da un funzionario comunale. Sono tempi biblici. L’altro equivoco è sul termine di ristrutturazione». Buttare giù un palazzo e ricostruirlo è qualcosa di diverso da una ristrutturazione, non le pare? «Qui sta l’equivoco. Il legislatore ha fatto l’errore di chiamare ristrutturazione una demolizione-ricostruzione. In realtà, quando si usa la Scia “pesante”, non è una ristrutturazione come la si intende comunemente. Questa confusione lessicale sta provocando danni infiniti». Che tipo di danni? «Gli investimenti sono bloccati. Milano ha circa 200 aree degradate, Roma anche di più, pericolose per i residenti, lasciate in mano alla malavita e agli immigrati clandestini, che devono essere assolutamente recuperate. Ma gli interventi di rigenerazione urbana hanno bisogno di capitali internazionali. Però quale investitore straniero viene a mettere i soldi in un Paese che cambia sempre le regole in corso d’opera? Tra i nostri associati abbiamo due grandi multinazionali dell’immobiliare che stanno pensando seriamente di lasciare l’Italia. Per fare le operazioni immobiliari, l’investimento si fa prima, con l’acquisto del terreno, ma se c’è la prospettiva che un intervento legittimo diventi, poi, abusivo e venga addirittura attenzionato dalla magistratura, nessuno si assume questo rischio. Si fa un investimento in funzione di una normativa ma che poi, all’improvviso, non è più valida, anzi fa finire bloccati nella realizzazione e addirittura inquisiti? Direi di no». Quali sono i danni che questo caos provoca a chi aveva deciso di comprare casa? «Quando è saltato l’emendamento al decreto Salva casa, chi doveva fare il rogito si è visto respinto dal notaio che, come è noto, non può stipulare un atto se solo c’è il sospetto di un abuso edilizio. E magari quell’acquirente aveva già venduto la propria casa per avere i soldi necessari al nuovo appartamento. Così non solo si è trovato per strada ma potrebbe anche perdere i benefici fiscali, validi fino a 18 mesi dalla vendita, per acquistare un’altra prima abitazione. Un disastro. Viene colpita tutta la filiera dell’immobiliare. Non bisogna dimenticare che ne risente, a cascata, tutta l’industria legata al settore come i produttori di infissi, di materiali da costruzione, di sistemi di condizionamento». Come mai il caso non è scoppiato anche nelle altre Regioni? «Nelle altre Regioni non sono state fatte le leggi regionali di attuazione della nuova normativa nazionale. Quindi nulla è stato costruito con queste procedure agevolate partite con la legge del 2001 e le quattro successive. Ma alcune amministrazioni volevano far proprio il modello Milano. La nuova giunta regionale del Lazio voleva fare una legge come quella lombarda ma ora è ferma. Se non c’è una interpretazione autentica della normativa da parte del Parlamento, non si va avanti. La vecchia Fiera di Roma e i Mercati generali sulla via Ostiense, entrambi abbandonati da anni, dovevano rientrare in un piano di recupero ma, dopo l’annuncio, tutto si è fermato. Il rischio vero è che, invece di andare avanti nel resto di Italia, si torni indietro di 25 anni in Lombardia». Quindi come si potrebbe superare questa impasse? «Bisogna stare attenti che, data l’urgenza, il rimedio non sia peggiore del male. La soluzione è quella annunciata, di una legge di iniziativa parlamentare con procedura accelerata. Il testo sana il passato e dice che entro sei mesi bisogna fare una nuova normativa. Nel frattempo, in attesa di un accordo tra Stato, Comuni e Regioni, si continua a usare le procedure come fatto finora. Ma dice anche che per andare avanti con i nuovi progetti, va deciso se è necessario che questi contengano un piano di servizi. Ma chi lo decide? Figurarsi se i funzionari comunali si assumono l’onere di andare a verificare e dichiarare caso per caso. Così, nell’incertezza, si crea un’altra impasse. La soluzione, quindi, è di una legge che sia l’interpretazione definitiva della legge del 2001 e delle successive e basta». <div class="rebellt-item col1" id="rebelltitem2" data-id="2" data-reload-ads="false" data-is-image="False" data-href="https://www.laverita.info/salva-milano-mercato-immobiliare-2668895466.html?rebelltitem=2#rebelltitem2" data-basename="gli-studi-darchitettura-tagliano-posti" data-post-id="2668895466" data-published-at="1722849647" data-use-pagination="False"> Gli studi d’architettura tagliano posti Il mercato immobiliare di Milano fa da traino a quello nazionale. Più che di «Salva Milano» bisognerebbe parlare di «Salva Italia», nel senso che si tratta di armonizzare la normativa delle singole Regioni con quella nazionale. Il blocco dei cantieri nel capoluogo milanese rischia di ripresentarsi altrove e questa situazione di incertezza fa da freno agli investimenti. Peraltro mai come in questo momento, con le nuove regole imposte da Bruxelles per la transizione ecologica, il settore vive una fase di stress. Eppure le sue potenziali di crescita e di spinta dell’economia non possono essere ignorate. Secondo una proiezione di Scenari immobiliari, nel 2050 l’industria «delle case» potrebbe arrivare a produrre il 31% del Pil, applicando le nuove tecnologie. Nel 2030 il settore arriverebbe a generare ricchezza per 610 miliardi di euro, dai 510 del 2023. Prevedendo una crescita economica cauta e una progressiva riduzione della popolazione (54,3 milioni di abitanti al 2050), è possibile ipotizzare un prodotto interno lordo al 2050 di circa 2.500 miliardi di euro, con distribuzione pro-capite di circa 46.000 euro. Il peso dell’industria immobiliare (servizi, costruzioni, sviluppo) nel 2023 è stato del 21,6% sul Pil, con poco meno di un milione di addetti. Nel 2030 potrebbe salire al 23,5% per arrivare al 26,1% nel 2050. Questo è lo scenario che delinea il presidente dell’Ordine degli architetti di Milano, Federico Aldini: «Il problema non riguarda solo la Lombardia, ma tutte le Regioni. Il settore delle costruzioni è regolamentato da una legge urbanistica che risale nientemeno che al 1942. Allora, nel momento della ricostruzione post bellica, il legislatore temeva che gli sviluppi immobiliari andassero avanti senza controllo e, per questo motivo, furono introdotti parametri molto rigidi come l’altezza massima dei fabbricati a 25 metri e il limite dei 3 metri cubi al metro quadro da non superare. Successivamente tra il 1967 ed il 1969 il legislatore, con delle circolari ministeriali, ha chiarito che tali norme non erano da applicare in ambiti già costruiti. La riforma del Titolo V della Costituzione ha trasferito alle Regioni la potestà legislativa in materia di governo del territorio e, conseguentemente, i Comuni hanno proceduto a elaborare i piani urbanistici comunali conformi alle leggi regionali. Negli anni, le leggi regionali e i piani dei Comuni si sono modificati ed evoluti perseguendo gli obiettivi di semplificazione, della sostenibilità ambientale, della rigenerazione urbana e il non consumo di suolo. Per raggiungere questi obiettivi sono stati previste premialità volumetriche o riduzioni degli oneri di urbanizzazione per rendere più vantaggiosi gli interventi sul costruito rispetto alle nuove costruzioni. La Procura, con la sua indagine, si basa su interpretazioni differenti rispetto a quelle utilizzate negli ultimi 13 anni a Milano, mettendo in discussione leggi regionali e contraddicendo quanto riportato nel Piano di governo del territorio meneghino». Cosa è accaduto ai professionisti? «Siamo rimasti spiazzati. Non abbiamo più certezza delle norme sulle quali ci siamo basati per anni. Gli uffici comunali, al momento, sono totalmente bloccati. Ai ministri Matteo Salvini e Carlo Nordio a inizio anno abbiamo manifestato, con gli ingegneri e i geometri, l’urgenza di avere una interpretazione autentica della normativa. Al momento non abbiamo ottenuto nulla. Questa condizione di stallo ha conseguenze negative molto preoccupanti sul nostro lavoro, alcuni studi iniziano a essere in difficoltà e si stanno riorganizzano riducendo organico e collaboratori».
A rompere gli indugi è stato Banco Bpm. Era nell’aria da mesi. E ieri, all’ora di pranzo, è uscito il comunicato: l’istituto milanese chiede a Mps di andare a nozze. Nessuna Opa. Solo «concordare un’operazione di aggregazione». Operazione finalizzata alla creazione di un nuovo gruppo bancario e finanziario di riferimento in Italia, secondo operatore nazionale per dimensioni, si legge nella nota. L’aggregazione verrebbe attuata nelle modalità tipiche dei «cosiddetti merger of equals, la soluzione più coerente per allineare tutti gli azionisti su un disegno industriale comune, preservando il Dna dei due istituti e valorizzando le rispettive culture», prosegue il comunicato.
Secondo operatore nazionale per dimensioni… Bnp Paribas stima che le nozze potrebbero creare sì un terzo polo bancario, dopo Unicredit e Intesa Sanpaolo, ma appunto il secondo per asset (450 miliardi circa), con un 15% di market share nei prestiti, il 13% nei depositi e 2.900 filiali. L’istituto di Piazza Meda potrebbe contare su sinergie superiori a 1,1 miliardi lordi annui e una capitalizzazione di Borsa potenzialmente superiore a 50 miliardi (attualmente siamo sui 28 miliardi per Siena a 20 per Bpm). L’istituto guidato da Giuseppe Castagna stima inoltre una potenziale generazione di profitto netto a regime pari a 6 miliardi, con una crescita degli utili per azione a doppia cifra.
Numeri incredibili. Ma i numeri sono paradossalmente niente in confronto al centro di potere che «passa da Siena» con questa aggregazione, come ha detto pochi giorni fa Luigi Lovaglio, amministratore delegato di Montepaschi. Mps controlla oltre l’85% di Mediobanca. Mediobanca che ha in mano il 13,2% di Generali, primo azionista del Leone. Non è finita, perché il primo socio del Monte è Delfin - la holding degli eredi di Leonardo Del Vecchio - con il 17,5%, ma Delfin è pure secondo socio nel capitale del Leone di Trieste con il 10,1%. Nel caso di fusione Siena-Milano l’azionista più importante sarebbe sempre Delfin con circa l’11%. Seguito da Credit Agricole. La banca francese, storicamente presente in Italia con Cariparma, Friuladria e non solo, ha iniziato una scalata a Bpm che l’ha portata al 22,9% del capitale. La Banque Verte transalpina potrebbe inoltre essere interessata ad acquistare gli sportelli che il gruppo Bpm-Mps dovrebbe cedere per questioni di Antitrust: 130 filiali, il 4% della futura super banca, calcolano Bnp Paribas e Morgan Stanley. L’Agricole sarebbe così protagonista della finanza italiana, un gradino sotto Leonardo Maria Del Vecchio, figlio del fondatore di Luxottica, che in questi giorni sta per mettere le mani sul 37,5% di Delfin, rilevando quote dai fratelli grazie a un prestito da circa 11 miliardi che vede in prima fila come finanziatori Unicredit (azionista di Generali con l’8,9% e con Delfin socia della banca di piazza Gae Aulenti con il 2,85%) e proprio Credit Agricole.
Visto il potere in ballo, a metà pomeriggio, arriva la controproposta. Da parte di chi? Secondo il Financial Times Intesa Sanpaolo sta preparando un’offerta congiunta con Bpere Unipol su Monte dei Paschi. L’istituto modenese - quinto in Italia per dimensioni con l’assicurazione guidata da Carlo Cimbri come primo azionista - acquisterebbe le attività bancarie del Monte, mentre la banca di Carlo Messina, ne acquisterebbe la recente unità Mediobanca e, di conseguenza, la quota del 13% in Generali. Da Siena non commentano. Oggi però il cda di Mps approfitterà della riunione già convocata per dare le prime risposte.
Continua a leggereRiduci
Un uomo, un aeroplano, il freddo da domare per stabilire un record. Ma soprattutto il tentativo di capire come gli aeroplani avrebbero potuto volare più in alto per sfuggire alla contraerea.
Nicole Minetti (Getty Images)
In pratica, la testimone chiave smonta le accuse che secondo il giornale di Marco Travaglio lei stessa aveva formulato e fa intendere che le sue parole siano state strumentalizzate. Ovviamente non fa cenno a chi sia l’autore della manipolazione, ma si capisce che l’ex dipendente del ranch non ha alcuna intenzione di puntellare le traballanti accuse del Fatto, lasciando dunque il quotidiano con il cerino in mano.
E la fiammella ora rischia di scottare i polpastrelli di Travaglio e compagni, prova ne sia che il giornale, dopo aver letto la relazione con cui la Procura generale della corte d’appello di Milano spazzava via le insinuazioni circa la vita di Minetti in Spagna e Uruguay, ha spedito un cronista direttamente a Punta dell’Est, alla disperata ricerca di nuovi testimoni. La lettera della procuratrice Francesca Nanni non era infatti tenerissima nei confronti del Fatto.
Anche se con un linguaggio burocratico, la magistratura incaricata dal Quirinale di verificare se Minetti continuasse la vita di prima, e dunque non fosse meritevole di un provvedimento di clemenza da parte del presidente della Repubblica, ha accusato il giornale di aver diffuso «notizie non veritiere». Un pugno in faccia per quello che un tempo era definito l’organo delle Procure, che ha costretto Travaglio a pronunciare, come un Oscar Luigi Scalfaro qualsiasi, «non ci sto», minacciando querela nei confronti della stessa Procura generale.
Tuttavia, il problema non è quanto ha scritto Francesca Nanni, ma che cosa ha firmato Graciela di fronte al notaio. Per questo l’inviato in Uruguay insegue tassisti, cronisti e poliziotti, nella speranza non soltanto di riuscire a parlare con Graciela e strapparle la smentita della smentita, ma anche nel tentativo di trovare altri che possano confermare che nel ranch di Cipriani e Minetti si svolgessero incontri a luci rosse. Al momento, il cronista in trasferta è costretto a registrare solo mezze frasi e qualche suggestione: troppo poco per riuscire a ribaltare la «sentenza» della procuratrice generale.
Forse Graciela si è spaventata del clamore della faccenda e teme di fare la fine del vaso di coccio fra vasi di ferro. Forse qualcuno l’ha minacciata. Forse è stata inghiottita dal mare. Insomma, gli scenari evocati sono misteriosi. L’unico non preso in considerazione è che la donna, magari risentita per essere stata licenziata, abbia voluto vendicarsi di Cipriani e pure di Minetti. Un’ipotesi che certo lascerebbe ancor più esposto il Fatto, che in questa storia sembra giocarsi la partita della vita.
Già, perché oltre a doversi difendere dalle accuse che la procuratrice generale Francesca Nanni ha rivolto contro la testata, Travaglio e compagni hanno un grosso problema costituito dalla causa che l’ex igienista dentale e il compagno hanno intentato contro il giornale. Non in Italia ma di fronte al tribunale di New York. I procedimenti giudiziari per diffamazione e per danni, in America non seguono l’iter a cui siamo abituati da noi. E nemmeno vengono applicati i parametri risarcitori in vigore a Milano o Roma. Dover ingaggiare uno studio legale rischia di costare molte centinaia di migliaia di euro e in caso di condanna l’esborso potrebbe essere pesantissimo. Insomma, oltre alla reputazione del giornale, che secondo Travaglio sarebbe stata lesa dalla relazione di Francesca Nanni, in gioco c’è la sopravvivenza stessa del quotidiano. Il caso dunque non è più costituito dalla grazia a Minetti, ma dalla disgrazia che rischia di abbattersi sul Fatto. L’aspetto paradossale della faccenda è che il giornale, dopo aver a lungo beneficiato dei guai giudiziari di Berlusconi, ora da una costola dei processi a Berlusconi rischia di subire il danno più grave nei suoi vent’anni di storia. Per la sinistra e per la corrente giudiziaria dei compagni sarebbe un colpo mortale.
Continua a leggereRiduci
Pina Picierno (Ansa)
Campana di Santa Maria Capua a Vetere, figlia di un segretario cittadino della Margherita, nipote di un notabile Dc poi passato al Pd, lei è riuscita ad arrivare a 45 anni senza aver mai fatto alcun lavoro oltre la politica, fin dalla laurea, in scienza delle comunicazioni, che prese con una tesi sul linguaggio di Ciriaco De Mita. «Il mio mito», disse, anche se poi lo mise da parte per schierarsi con Renzi che quel mito lo voleva rottamare. Ma, insomma, fin da ragazzina lei ha frequentato la politica e ne ha accompagnato lo scadimento passando da una poltrona all’altra: presidente dei giovani della Margherita (2005), responsabile giovani del Pd (2007), parlamentare (2008), europarlamentare (2014), vicepresidente del Parlamento Ue (2022). Man mano che la politica scadeva lei ascendeva. Sarà un caso?
Nella sua carriera è stata veltroniana, franceschiniana, bersaniana contro Renzi poi renziana contro Bersani, un po’ per Epifani e poi per Zingaretti. L’unica che proprio non le va a genio è Elly Schlein: con lei alla guida ha iniziato a fare opposizione al Pd fino ad uscirne con un’idea originale: «Penso ad un’iniziativa nuova al centro», ha detto. In effetti, non ci ha ancora pensato nessuno. A parte Calenda, Renzi, Bonino, Magi, Marattin, Lupi, Tabacci, Gentiloni e decine di altri. Comunque noi le crediamo, cara Picierno, anche se cosa sia questa nuova iniziativa non si sa perché, come scrive il Corriere, lei «misura le parole». Le misura a tal punto che Il Foglio le ha chiesto un’intervista e ci ha riempito tre pagine. Tre pagine di parole misurando le parole. Non male. Però è riuscita a non dire nulla lo stesso.
Che la nuova iniziativa sia in sintonia col popolo, però, non v’è dubbio. Lei in questo è maestra. Lo dimostrò, una volta per tutte, quando disse che con i famosi 80 euro di Renzi «una famiglia ci riempie il carrello della spesa per due settimane». Ma certo: con 100 euro sono garantite pure le vacanze alle Maldive, non è vero? Poco dopo sparò che l’Europa aveva investito 2.372 miliardi in vaccini Covid. Erano due miliardi, ma che differenza fa? In pandemia, per altro, prese posizioni durissime: «Sanzioni pecuniarie per chi non si vaccina», tuonò non bastandole il green pass. Sull’Ucraina non parliamone: chiunque osi dissociarsi dalla linea «Zelensky santo subito» viene da lei bollato come putiniano. «Non siamo per la politica del dolce forno», disse un giorno. Forse voleva dire due forni, ma chissà perché le è venuto in mente il giocattolo Herbert. Forse perché la politica è scaduta. O forse perché lei è proprio come le torte del dolce forno. Cotta al punto giusto.
Continua a leggereRiduci
