Per il passaggio del Milan a Investcorp manca il prestito
La due diligence è praticamente terminata, l’accordo sulla cifra è stato trovato da tempo (intorno a 1 miliardo e 100 milioni di euro) ma la scadenza (venerdì era l’ultimo giorno) dell’esclusiva ha in parte raffreddato l’ottimismo sulla chiusura dell’operazione che dovrebbe portare il Milan dal fondo Elliott a Investcorp.
Altre manifestazione di interesse per il club rossonero non sono mancate neanche di recente, ma non è questo il punto che sta frenando il deal, l’oggetto del contendere riguarda l’operazione di finanziamento con la quale la società del Bahrain intende trovare la liquidità necessaria per arrivare poi al closing.
Nulla di strano o particolare. È consuetudine dei private equity concludere affari di queste dimensioni con una parte di debito e questo potrebbe anche non interessare Elliott. L’hedge fund della famiglia Singer però vuole evitare in ogni modo che questo debito vada a riversarsi sul Milan, vuole cioè delle rassicurazioni sul fatto che nel veicolo che Investcorp creerà ad hoc per acquistare il club rossonero non vada a finire la leva finanziaria usata per portare a termine l’operazione.
Si tratta di un’ulteriore dimostrazione della serietà con la quale il fondo ha gestito il club rossonero in questi anni. Secondo le informazioni raccolte da Verità&Affari Goldman Sachs fa da capofila e arranger in un’operazione di financing che coinvolge alcuni fondi internazionali. Si parla di una leva non inferiore a un quarto dell’operazione complessiva ma su questo non sono arrivate conferme dai soggetti interessati. Superato questo scoglio l’affare dovrebbe risolversi. Anche a breve.
Non è quindi escluso che possa esserci un’accelerazione in un senso o nell’altro già nella prossima settimana. Il rischio - fanno notare i più maliziosi - è che alcune cordate rimaste tagliate fuori dall’acquisto del Chelsea possano decidere di riversare parte di quella liquidità sul club di Milano. Visto che la situazione è quella ora delineata, diventa ancora più difficile dare peso alla ridda di nomi che in questi giorni ha riguardato allenatore, direttore sportivo e calciatori. Centrale è invece il discorso stadio, del resto la difficoltà nel costruire il nuovo impianto è uno dei principali motivi che ha indotto il fondo Elliott a pensare di fare un passo indietro.
Ed è vero che se fosse per i potenziali acquirenti del Bahrein il trasloco da San Siro potrebbe farsi già prima del match con la Fiorentina. Insomma è un aspetto cruciale. I 30 “miseri” milioni che arrivano dall’attuale struttura sono considerati un “minus” se si vuole competere ai livelli delle squadre di premier. Premesso quindi che qualunque sarà la proprietà l’addio a San Siro è scontato, c’è da dire che per adesso quella di Sesto resta l’ipotesi più concreta.
Rispondono, invece, al vero le voci su una richiesta di risarcimento avanzate dal misterioso ex proprietario cinese, Yonghong Li, ma non dovrebbero condizionare in alcun modo l’esito di qualsiasi trattativa. Anche perché come correttamente evidenziato dal sito Calcio e Finanza, nel bilancio di Project Red Black - la società lussemburghese cui fa capo attraverso Rossoneri Luxembourg il Milan – esistono ancora contenziosi con le società attraverso le quali Li controllava il club rossonero.
La situazione è paradossale ma vera, al punto che per mettere fine a qualsiasi controversia si è scomodata la Cassazione civile tributaria. Chi è proprietario di un terreno che viene occupato dal Comune per la realizzazione di opere di interesse pubblico, come potrebbe essere la realizzazione di una strada, per tutta la durata del cantiere deve continuare a pagare l’Imu. E dunque saldare l’imposta su un bene dove ci sono già le ruspe del Comune e che, quindi, non si può usare. In sintesi: la proprietà di un terreno è condizionata dai progetti del sindaco che, se decide di aprire lì un cantiere per fare una struttura di interesse pubblico, ci manda una squadra di operai, privando il legittimo proprietario della facoltà di disporre del bene come meglio crede, però non lo priva dell’obbligo di pagare le tasse.
È quanto stabilisce l’ordinanza (n. 33227/2025) emessa dalla sezione quinta della Cassazione civile tributaria depositata in cancelleria il 19 dicembre, come riportato da Italia Oggi.
Il problema è che per il Fisco, finché c’è una proprietà «formale», chi detiene il terreno deve comunque pagare l’Imu. È vero che il Comune ha il bene in mano ma il proprietario è ancora giuridicamente il possessore fino all’esproprio. Quindi deve pagare, non c’è scampo, anche alla luce del fatto che subisce un danno. Il Comune diventa contemporaneamente occupante ed esattore. Questo è il paradosso considerato però normale dalla giurisdizione.
L’obbligo del versamento dell’Imu finisce solo quando subentra l’ablazione del bene, ovvero c’è il trasferimento della proprietà tramite il decreto di esproprio, perché solo in quel momento cessa la soggettività passiva del proprietario.
Il punto di partenza dell’ordinanza è la richiesta da parte del Comune di Salerno a un contribuente di una imposta Imu relativa al 2012 su alcune aree edificabili occupate d’urgenza dall’amministrazione per la realizzazione di opere di interesse pubblico. La Suprema Corte ha quindi chiarito che l’occupazione temporanea d’urgenza di un terreno da parte della pubblica amministrazione non priva il proprietario del possesso del bene sino a quando non intervenga l’ablazione del fondo. Questo vuol dire, precisa la Cassazione, che il proprietario resta soggetto passivo dell’imposta ancorché l’immobile sia detenuto dall’occupante e che la realizzazione di un’opera pubblica su un fondo soggetto di legittima occupazione costituisce un mero fatto che non è in grado di assurgere a titolo dell’acquisto ed è, come tale, inidonea, da sé sola, a determinare il trasferimento della proprietà del fondo in favore della pubblica amministrazione. Questa resta mera detentrice del fondo occupato e trasformato, fermo tuttavia il possesso del proprietario.
Cioè il Comune occupa un terreno, ci fa ciò che vuole e il proprietario non solo deve sottostare a questa decisione, ma anche continuare a pagare l’Imu come se potesse disporre liberamente ancora del proprio bene.
Già nel 2016 la Cassazione si era occupata dei provvedimenti ablatori, cioè degli espropri. Aveva chiarito che l’occupazione temporanea di urgenza, così come la requisizione, non privano il proprietario del possesso del bene, fino a quando non intervenga l’ablazione del bene stesso. Il proprietario così rimane soggetto passivo dell’imposta, cioè deve continuare a pagare l’Imu, anche se l’immobile è detenuto dall’occupante.
Tutto questo discorso però non vale se il Comune ha preso il terreno e magari lo ha recintato e ci sta costruendo sopra e impedisce al proprietario di entrarci. Quindi in questo caso non c’è più il possesso e se la trasformazione del bene è palese, l’Imu non è più dovuta. Nell’ordinanza si fa riferimento al tema della «conservazione del possesso o della detenzione solo animo» che in diritto significa possedere una cosa anche se non viene toccata ogni secondo, non ci si è fisicamente dentro ma si sa che ci si può andare quando si vuole, come può essere la casa al mare. Se questa possibilità è preclusa perché il Comune ha iniziato i lavori, ha transennato l’area impedendo fisicamente l’accesso al proprietario, e l’opera pubblica viene realizzata per cui c’è una trasformazione irreversibile del bene (se ad esempio viene colata una gettata di cemento), allora il legame tra il proprietario e il bene decade. Di conseguenza non essendoci il possesso, non c’è l’obbligo di pagare l’Imu anche se l’esproprio formale non è ancora stato completato. In questo modo l’ordinanza protegge il contribuente contro le pretese di alcuni Comuni che vorrebbero i soldi dell’Imu fino all’ultimo timbro dell’esproprio.
La direttiva sulle ristrutturazioni degli immobili, la cosiddetta direttiva «Case green», giace in un limbo, quello del mancato recepimento. In realtà ci sarebbe ancora tempo, visto che è entrata in vigore il 28 maggio 2024 e va recepita entro il 29 maggio 2026. Ma due scadenze sono già saltate. Dal 1° gennaio 2025, infatti, gli Stati membri non dovevano più concedere incentivi per l’installazione di caldaie autonome alimentate da combustibili fossili (a parte alcune eccezioni). Per questo, la Commissione Ue ha avviato una procedura d’infrazione contro l’Italia (insieme a Estonia e Ungheria) per mancato recepimento completo dell’articolo che vieta gli incentivi alle caldaie autonome a combustibili fossili.
Questo punto va chiarito. Infatti, la direttiva richiede che vi sia una legge nazionale che sancisce questo divieto di nuovi incentivi alle caldaie a gas, e secondo la Commissione l’Italia non ha promulgato tale legge. In pratica, nel nostro Paese gli incentivi sono stati effettivamente già eliminati dalla legge di bilancio 2025, che ha stralciato le caldaie dagli elementi soggetti alle detrazioni fiscali come ecobonus o bonus ristrutturazione. Ma secondo Bruxelles l’Italia non ha «pienamente attuato né spiegato in modo esauriente» la trasposizione formale di quell’obbligo previsto dalla direttiva, consentendo ad esempio gli incentivi del Conto termico 2.0 per la Pubblica amministrazione. In altre parole, Bruxelles dice che i testi legislativi italiani non hanno chiarito e disciplinato in modo completo l’eliminazione graduale degli incentivi per i generatori autonomi a combustibili fossili (tra cui le caldaie a gas), secondo i criteri e la scadenza previsti dalla Epbd. Questioni di lana caprina, insomma.
La seconda scadenza saltata, invece, ben più importante, è quella del 31 dicembre 2025, data entro cui doveva essere inviata a Bruxelles la bozza del Piano nazionale di ristrutturazione degli edifici (Nbrp - National building renovation plans). La bozza dovrebbe poi essere seguita dalla versione finale entro il 31 dicembre 2026. L’Italia non ha inviato il Piano né è chiaro quando questo verrà inviato. Anche altri grandi Paesi come Francia e Germania temporeggiano.
Nel luglio scorso, la legge di delegazione europea approvata dal Consiglio dei ministri non ha incluso la direttiva Epbd tra i testi da recepire, e a novembre il Parlamento ha respinto alcuni emendamenti che avrebbero inserito il recepimento nel disegno di legge.
Questa legge è il veicolo parlamentare solitamente utilizzato per delegare il governo a recepire le direttive. Lo stralcio esplicito della direttiva «Case green» significa che per il suo recepimento sarà necessario un disegno di legge ad hoc, cosa che può prolungare i tempi anche di molto. Ma del resto la ragione è piuttosto chiara. La direttiva tocca argomenti delicatissimi come la proprietà privata delle abitazioni, un tema molto sensibile nel nostro Paese.
Il recepimento della direttiva potrebbe essere anche frazionato in diverse norme parziali, a questo punto, con ulteriore allungamento dei tempi. Ma anche in Germania la direttiva viene recepita attraverso norme parziali e non con una legge ad hoc.
Può darsi che sia proprio questa la strategia del governo, cioè prendere tempo in attesa di capire come soffia il vento politico a Bruxelles, dove la maggioranza Ursula scricchiola, o annacquare le disposizioni.
Il recepimento della direttiva Epbd è affidato al ministero dell’Ambiente e della Sicurezza energetica, guidato da Gilberto Pichetto Fratin. La direttiva impone agli Stati una serie di obiettivi di miglioramento delle prestazioni energetiche scandite fino al 2050, con l’obbligo di intervenire prioritariamente sugli edifici oggi più inefficienti (quelli nelle classi energetiche più basse). Le stime sui costi di una ristrutturazione, secondo i criteri richiesti dalla direttiva, vanno dai 35.000 a 60.000 euro per unità immobiliare, con un impatto cumulato per i proprietari italiani di circa 267 miliardi di euro nei prossimi 20 anni.
A questo si aggiunge l’inasprimento di requisiti tecnici, con la revisione degli attestati di prestazione energetica, standard più severi per nuove costruzioni e ristrutturazioni rilevanti e l’introduzione progressiva degli edifici a emissioni zero. Una cornice che restringe ulteriormente la libertà progettuale e tecnologica, imponendo obblighi come l’integrazione del fotovoltaico anche in contesti in cui la fattibilità e la reale utilità sono come minimo discutibili.
Infine, la direttiva rafforza il monitoraggio dei consumi energetici e introduce nuova burocrazia come i cosiddetti «passaporti di ristrutturazione», presentati come supporto alla pianificazione. Nella sostanza, si tratta di un ulteriore livello di adempimenti, controllo e burocrazia che rischia di trasformare la gestione degli immobili in un inferno. Il solito groviglio made in Bruxelles dal quale c’è solo da sperare di restare immuni.
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