L’analista dei mutui: il miglior variabile costa un punto in più e la forchetta è destinata ad ampliarsi.
L’analista dei mutui: il miglior variabile costa un punto in più e la forchetta è destinata ad ampliarsi.E adesso cosa succede? È questa la domanda che dal mese di luglio del 2022, più o meno a cadenza mensile, si fanno i mutuatari di casa, italiani e non solo, ogni qualvolta la Banca Centrale apporta una nuova stretta ai tassi. In meno di un anno siamo arrivati al 3,75% e a ogni giro timori e preoccupazioni aumentano. Anche perché a ogni giro è ben chiaro che l’aumento appena ufficializzato non sarà l’ultimo della serie. I numeri e le percentuali di rincaro delle rate si sprecano. Ma per dare dei riferimenti possiamo partire da un dato generale ed entrare poi nel particolare. In generale possiamo dire che per un mutuo di 100.000 euro in 30 anni l’incremento dei tassi dello 0,25% comporta un aumento della rata di 14,52 euro, che quindi si avvicina a quota 5.300 euro nella corso della durata complessiva del contratto. Prendendo un caso specifico, invece, si può vedere come con l’ulteriore rialzo di 25 punti di Francoforte, la rata di un variabile ventennale di 160.000 euro siglato un anno fa è passata da 697 a 978 euro (+40%), mentre per un trentennale dello stesso importo è lievitata da 475 a 753 euro (+63%). Normale che il mix tra riduzione del reddito disponibile causa inflazione e crescita della rata induca sempre meno famiglie a indebitarsi per comprare casa o comunque le induce a valutare soluzioni più “piccole” e in zone più abbordabili. La vera domanda però riguarda i rimedi. In che modo è adesso possibile metterci una pezza? «È facile prevedere», spiega alla Verità il responsabile Business development di MutuiSupermarket Guido Bertolino, «una corsa o addirittura una vera e propria gara per surrogare il variabile con un mutuo a tasso fisso. Già oggi la migliore offerta di prestito immobiliare a tasso fisso per acquistare casa è di un punto percentuale inferiore rispetto alla miglior offerta di variabile. E se guardiamo l’andamento dei future sull’Euribor a tre mesi (i riferimenti per i variabili) ci accorgiamo che questo differenziale è destinato ad aumentare. L’Euribor a 3 mesi ieri era al 3,28% e seguendo la curva dovrebbe ragiungere il 3,5% per giugno e il 3,75% tra agosto e settembre. L’Irs invece che fa riferimento ai prestiti a tasso fisso non dovrebbe subire grandi oscillazioni». Morale della favola: quello che già prima era un trend abbastanza definito, la corsa a chiedere una surroga per passare dal variabile al fisso, adesso potrebbe trasformarsi in una vera e propria gara ad accaparrarsi le offerte di surroga migliori. Perché, vale la pena ricordarlo, le surroghe, sia che siano verso un fisso che verso un variabile, sono più care dei mutui normali stipulati per l’acquisto di una casa. Nella tabella sotto quindi si può vedere che Credit Agicole ha messo sul mercato la miglior offerta di surroga per passare dal variabile al fisso con un Taeg (costo complessivo) del 3,50%, ma il tasso è al 3,35%. Poi c’è Bper con un Taeg del 4,11%, quindi Intesa San Paolo con il 4,13% e Credem con il 4,22. In realtà oggi la miglior proposta di mutuo a tasso fisso per comprare casa (quindi senza surroga) appartiene sempre all’Agricole con un tasso del 2,99% e un Taeg del 3,19%, contro il miglior variabile del Banco di Sardegna, con un tasso del 4,02% e un Taeg del 4,18%. Una sorta di mondo che va al contrario. Normalmente infatti i prestiti che mantengono il tasso e quindi la rata costante dovrebbero costare di più - perché danno più sicurezze e maggiori garanzie al mutuatario -, i variabili invece storicamente pesavano per circa un punto percentuale in meno. Oggi questo rapporto si è invertito e la vera notizia è che nel prossimo futuro questa forchetta potrebbe continuare ad aumentare.
Emanuele Orsini (Ansa)
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