L'impennata dell’inflazione e il conseguente aumento dei tassi di interesse, negli ultimi due anni, ha portato a un netto calo degli squilibri nei mercati immobiliari dei maggiori centri finanziari globali. La crescita dei prezzi delle case ha infatti sofferto a causa dell'aumento dei costi di finanziamento: i tassi medi dei mutui sono quasi triplicati dal 2021 nella maggior parte dei mercati. La conseguenza è stata che la crescita annuale dei prezzi nominali nelle 25 città analizzate si è arrestata dopo l'impennata del 10% di un anno fa. I prezzi sono addirittura il 5% più bassi rispetto alla metà del 2022 e in media le città hanno perso gran parte dei guadagni in termini di prezzi reali ottenuti durante la pandemia.
Questa dinamica ha portato nel 2023, come evidenziato dall’Ubs Global Bubble Index, ad avere solo la città di Zurigo e Tokyo a rischio bolla. Un calo netto, se si pensa che nel 2022 nella zona rossa immobiliare si trovavano altre sette città:Toronto, Francoforte, Monaco, Hong Kong, Vancouver, Amsterdam e Tel Aviv. Quest’anno grazie all’inflazione e alle politiche monetarie restrittive delle varie banche centrali sono diminuiti gli squilibri nei maggiori mercati analizzati. Ovviamente, l’aumento dei tassi ha avuto un impatto diverso sui prezzi delle case, a seconda dei problemi immobiliari esistenti e delle condizioni di mutuo prevalenti che caratterizzano un determinato mercato. A Francoforte e Toronto, le due città con i punteggi di rischio più alti nel 2022, i prezzi delle case sono crollati del 15% negli ultimi quattro trimestri. Al contrario, a Madrid, New York e San Paolo, città che l’anno scorso avevano rischi immobiliari più moderati, hanno visto i prezzi delle case crescere a un ritmo contenuto.
Nonostante queste nuove dinamiche, l’acquisto di una casa, negli ultimi due anni, continua a rimanere molto difficile. Il report infatti evidenzia come, nonostante i tassi di disoccupazione siano rimasti stabili e in diversi Paesi si sia verificata una crescita dei redditi, legata all’inflazione, il potere di acquisto non è aumentato. In media, la quantità di spazio abitativo finanziariamente accessibile, per un lavoratore qualificato, è inferiore del 40% rispetto a prima dell'inizio della pandemia.
Mentre l'accessibilità all'acquisto è peggiorata significativamente, gli affitti hanno registrato un boom. A parte le città degli Stati Uniti, la crescita nominale degli affitti ha subito una forte accelerazione dalla metà del 2022 ed è stata positiva in tutte le località analizzate. I maggiori aumenti si sono stati registrati a Singapore e a Dubai.
Il rischio bolla è però dietro l’angolo. In alcune città i semi per il prossimo boom dei prezzi degli immobili sono già stati piantati. Nella maggior parte, l'offerta di alloggi rimane insufficiente, poiché il lavoro ibrido non ha indebolito la domanda di vita in città in modo duraturo. La domanda di abitazioni si sta accumulando e i prezzi potrebbero salire di nuovo non appena le condizioni finanziarie delle famiglie miglioreranno.
Zurigo e Tokyo: le città a rischio
La classifica delle città a rischio bolla immobiliare vede al primo posto Zurigo, al secondo Tokyo e al terzo Miami. Per quanto riguarda la città svizzera il report evidenzia come acquistare una proprietà immobiliare a Zurigo costa oggi oltre il 50% in più rispetto a dieci anni fa in termini nominali. Un numero crescente di persone ad alto reddito, e tassi di interesse estremamente bassi, hanno sostenuto l’aumento dei prezzi. Per questo motivo il mercato è stato messo nella zona a rischio bolla.
Per quanto riguarda Tokyo, gli squilibri del mercato immobiliare sono passati da una sottovalutazione di 20 anni fa ad un rischio di bolla di adesso. I prezzi degli immobili sono aumentati quasi ininterrottamente per oltre due decenni e si sono disaccoppiati dal resto del Paese, sostenuti da condizioni di finanziamento interessanti e dalla crescita demografica. Gli investitori internazionali sono stati attratti dalle qualità difensive del mercato residenziale di Tokyo, accelerando così la crescita dei prezzi. Inoltre, poiché l'immigrazione netta si è indebolita dopo la pandemia, gli affitti hanno iniziato a scendere nel 2020, aggravando gli squilibri. La diffusione dello smart working, e la maggiore disponibilità di case più grandi fuori dal centro, hanno spinto le persone a lasciare la città. Anche se la crescita dei redditi non è riuscita a tenere il passo con i prezzi e i tassi ipotecari sono aumentati (moderatamente) negli ultimi trimestri, la dinamica dei prezzi delle case non si è indebolita.
Rispetto a Zurigo e Tokyo la situazione di Miami è migliore. Anche qui, i prezzi delle case hanno continuato ad aumentare più velocemente della media nazionale e il livello dei prezzi è più che raddoppiato negli ultimi 10 anni. La domanda è sostenuta dal continuo afflusso di popolazione e dal livello assoluto dei prezzi ancora relativamente basso rispetto ai redditi. Detto questo, i numeri delle vendite sono diminuiti e la pressione al rialzo sui prezzi si è allentata con l’aumento dei tassi ipotecari.
La classifica del mercato immobiliare europeo: Milano 17ª
Il mercato immobiliare europeo si posiziona nella parte medio bassa della classifica, eccezione fatta per Monaco che ottiene il quarto posto nella classifica del rischio bolla. Milano, su 25 città analizzate si posiziona al 17° posto, nella parte meno a rischio. A livello europeo è Madrid, al 20° posto, la città più “virtuosa” a livello immobiliare.
Milano
Il mercato immobiliare milanese ha registrato prezzi in crescita dal 2018. Il calo dei tassi ipotecari, l'economia robusta, i nuovi sviluppi e il regime fiscale favorevole hanno sostenuto la domanda di abitazioni. Sebbene i prezzi nominali abbiano continuato a crescere tra la metà del 2022 e la metà del 2023, non sono riusciti a tenere il passo con l'inflazione. I prezzi reali sono scesi del 2%, in linea con la crescita degli affitti e dei redditi reali locali. Le solide prospettive per l'economia locale, il prolungamento della metropolitana e i prossimi Giochi Olimpici Invernali del 2026 contribuiranno a sostenere le valutazioni in termini nominali.
Madrid
Il mercato immobiliare di Madrid si trova nel territorio del fair value. Rispetto ad altre città dell'Eurozona, la capitale spagnola è rimasta accessibile valutando il rapporto prezzo/reddito. Dopo un periodo di stagnazione di tre anni, negli ultimi quattro trimestri i prezzi sono aumentati del 3% a causa dell'inflazione. Complessivamente, rimangono del 25% al di sotto, rispetto al massimo storico del 2007. La domanda si sta spostando verso il mercato degli affitti, poiché l'aumento dei tassi di interesse ha ridotto l'attrattiva dell'acquisto di una casa. La previsione è che dunque aumenteranno le costruzioni destinate agli affitti, mantenendo di fatto il mercato in equilibrio.
Amsterdam
Solo tra il 2020 e la metà del 2022 i prezzi di Amsterdam hanno registrato un'impennata di quasi il 20% a causa dell'inflazione, sganciandosi dagli affitti e dai redditi locali. Negli ultimi quattro trimestri, i prezzi sono scesi del 14%. Diversi fattori hanno pesato sulla domanda di immobili di proprietà: il peggioramento delle condizioni di finanziamento, e l'inflazione, che ha ridotto il potere d'acquisto delle famiglie e la loro disponibilità di acquisto. Inoltre, l'aumento dell'imposta sui trasferimenti e il divieto di affittare, dopo l'acquisto, hanno ridotto la domanda di investimento.
Parigi
Il calo dei tassi ipotecari e la forte domanda internazionale sono stati i principali fattori che hanno determinato un aumento del 30% dei prezzi reali delle case a Parigi tra il 2015 e il 2020. La città è diventata meno accessibile e gli appartamenti più grandi per le famiglie scarseggiano. La conseguenza è stata che la gente ha lasciato la capitale francese. I prezzi hanno iniziato a scendere nel 2021. Il calo si è accelerato negli ultimi trimestri a causa dell'aumento dei tassi ipotecari, dell’imposta sugli immobili e delle restrizioni sui prestiti.
Monaco
Il livello dei prezzi delle case in entrambe le città tedesche analizzate, Francoforte e Monaco, è raddoppiato tra il 2012 e il 2022, registrando la crescita più forte fra tutte le città incluse nello studio. La solida crescita economica e occupazionale, il calo dei tassi ipotecari, la forte domanda di investimenti e la carenza di offerta hanno sostenuto l'aumento dei prezzi. Nonostante queste condizioni i prezzi hanno subito un'impennata eccessiva. I rialzi dei tassi e l'inflazione elevata hanno innescato una rivalutazione. Dopo aver raggiunto il picco all'inizio del 2022, i prezzi reali di Francoforte hanno subito una correzione di quasi il 20% e del 15% a Monaco. Entrambe le città sono uscite dalla zona a rischio bolla, ma restano altamente sopravvalutate.
Londra
I prezzi reali del mercato immobiliare londinese sono in calo dalla Brexit del 2016. Nonostante la carenza strutturale di offerta, i prezzi sono rimasti indietro rispetto alla media nazionale. In assenza di una forte domanda internazionale, i prezzi delle case rimangono sotto pressione poiché, a causa degli alti tassi dei mutui, l'accessibilità economica locale è la peggiore dal 2007. Inoltre, la domanda di investimenti buy to-let è diminuita. Anche se gli affitti sono aumentati in termini nominali, non sono riusciti a compensare l'aumento dei costi di finanziamento.
