Senza il Qe i mutui torneranno a salire. La nostra guida per comprare casa
- I tassi variabili sono ancora bassi ma cresceranno. I fissi convengono a medio-lungo termine: a dieci anni sono sotto l'1% .
- «La formula migliore cambia in base alla durata del finanziamento». Ivano Cresto di Facile.it: «In media i prestiti vengono chiusi dopo otto anni. Chi acquista oggi ma pensa un domani di trasferirsi valuti strumenti con Cap».
- Stanno dilagando i casi di persone che si sono viste sottrarre denaro attraverso proposte di accesso al credito con mutui e finanziamenti a condizioni fin troppo vantaggiose.
- Una buona parte dei mutuatari (il 36,0%) richiede tra i 50.000 e i 100.000 euro, il 31,6% dai 100.000 ai 150.000 euro.
Lo speciale contiene quattro articoli.
Ci sono passati in tanti. Entrare in banca per chiedere un mutuo. Fisso, variabile, a cinque, dieci, 20 o 30 anni. È un dilemma che una buona fetta di italiani (il 72,9% possiede una casa) ha dovuto affrontare. D'altronde sul mercato l'offerta non manca. Il problema è quindi sapersi districare. Soprattutto se entrò fine anno cesserà il Qe voluto dal presidente della Bce, Mario Draghi, che probabilmente porterà a una risalita dei tassi. Inoltre lo spread, che ieri ha chiuso a 291 punti (+2% in un giorno, e che continua a restare su livelli alti), sta mettendo in difficoltà le banche che potrebbero decidere di cambiare le condizioni di credito, al momento molto vantaggiose. Tanto che nelle ultime settimane il livello del tasso fisso con scadenza a dieci anni, come ha scritto il Corriere della Sera, è sceso sotto l'1% contribuendo a rendere questo tipo di mutuo il più gettonato (è la scelta dell'86% degli italiani). Per questo, abbiamo chiesto a Facile.it, uno dei maggiori comparatori di mutui, di trovare le offerte più vantaggiose basandosi su tre simulazioni.
Il primo dei tre profili riguarda un immobile da 180.000 euro per cui si richiede un mutuo di 126.000 euro da estinguere in 25 anni. Si tratta dunque del 70% del valore della casa. Considerando i primi dieci migliori prodotti sul mercato italiano dei mutui a tasso fisso, si nota subito che la rata mensile varia da 517 a 546 euro. Quasi 30 euro al mese di differenza, a cui si devono aggiungere dai 200 ai 320 euro per le perizie e dai 400 ai 1.000 per l'istruttoria.
Con questi parametri, il Mutuo fisso di Webank risulta il più conveniente (517,65 euro al mese), seguito dal Mutuo acquisto tasso fisso last minute di Banco Bpm (518,85 euro al mese) e dal Mutuo domus fisso - Piano base di Intesa Sanpaolo (sempre 518,85 euro al mese).
Con il costo del denaro ancora basso, il mutuo a tasso variabile offre buone opportunità (a patto di essere pronti a rialzi, soprattutto se si sceglie un finanziamento a lungo termine). Le spese di perizia e istruttoria sono simili a quelle di un tasso fisso. In questa categoria, Mutuo arancio acquisto di Ing direct ottiene il primo posto, con una rata a regime di 462,42 euro (anche se le prime due sono di 493,74). Seguono Intesa Sanpaolo con il Mutuo domus variabile Euribor - Piano base (rata mensile richiesta di 464,89 euro) e l'Hello! home variabile di Hello bank! con 465,17 euro.
Considerando, invece, un immobile del valore di 300.000 euro per cui si chiede un finanziamento di 180.000 euro (il 60% del totale) da restituire in 20 anni, le differenze sono ancora più evidenti. Nel caso di un mutuo a tasso fisso, tra i primi dieci migliori prodotti disponibili sul mercato il valore della rata può oscillare tra gli 861,98 e i 910,59 euro.
Anche in questa categoria Intesa Sanpaolo si difende bene. Con il Mutuoup fisso - Piano base, chi scegli l'offerta di Ca' De Sass spende 861,98 euro al mese, circa 11 in meno del Mutuo a tasso fisso di Iwbank, dove sono richiesti 872,73 euro al mese. In terza posizione il Mutuo a tasso fisso di Ubi banca, che offre la stessa rata del secondo in classifica.
Più contenute, invece, le differenze di prezzo per chi sceglie - con gli stessi parametri - un prodotto a tasso variabile. In questo caso, a parità di spese accessorie, si va da 801 a 826 euro nella top ten dei migliori prodotti. Intesa Sanpaolo la fa ancora da padrone. Al primo posto il Mutuo domus variabile Euribor - Piano base offre una rata di 801,9 euro, di poco inferiore all'Hello! home variabile di Hello bank!. In questo caso la rata mensile è di 802,29 euro. La stessa richiesta a chi sottoscrive il Mutuo variabile di Bnl.
Le differenze maggiori si notano con la terza simulazione. In questo caso il valore totale dell'immobile è di 400.000 euro, per cui si chiede un finanziamento di 320.000 da estinguere in 20 anni (l'80% del valore). La differenza di rata tra i dieci migliori prodotti a tasso fisso oscilla tra i 1.557 euro e i 1.618 euro.
Nella categoria del tasso fisso, Webank si aggiudica il primo posto della classifica con una rata di 1.557 euro. Di poco inferiore al Mutuo acquisto tasso fisso last minute di Banco Bpm che richiede un esborso mensile di 1.560,39 euro. Medaglia di bronzo per Hello bank!: l'Hello! home fisso richiede 1.566,32 euro al mese.
Meno marcate le differenze di prezzo per il tasso variabile. Intesa Sanpaolo si conferma in prima posizione con il Mutuo domus variabile Euribor - Piano base. In questo caso l'esborso è di 1.446,67 euro. Poco meno del Mutuo promo a tasso variabile di Banco Bpm (1.447,1 euro) e dell'Hello! home variabile targato Hello bank! (1.447,38 euro al mese).
Nel caso di quest'ultima simulazione, le spese accessorie diventano importanti. Se i costi di perizia variano sempre tra i 200 e i 500 euro, a lievitare sono le spese di istruttoria. La spesa può essere davvero ingente: da 400 a 2.240 euro.
A questi costi, poi, bisogna aggiungere altre spese non obbligatorie per legge, ma spesso imposte. Si tratta, ad esempio, delle spese per sottoscrivere un'assicurazione in caso di malattia o di perdita del lavoro. Molti istituti vi offriranno un mutuo solo nel caso della sottoscrizione di una polizza o se aprirete un conto presso il loro istituto. È bene sapere che si tratta di stratagemmi che il mutuatario ha il diritto di rifiutare. La sottoscrizione di una polizza è facoltativa, così come l'apertura di un conto (e le relative spese).
Le variabili in gioco per scegliere un mutuo, dunque, sono molte. Un consiglio sempre valido è tenere sempre bene a mente che anche pochi centesimi di euro al mese possono significare diverse migliaia di euro durante tutta la durata del mutuo.
INFOGRAFICA
«La formula migliore cambia in base alla durata del finanziamento»
Purtroppo un manuale di istruzioni per scegliere il mutuo migliore ancora non è stato scritto. Le variabili in gioco possono essere davvero tante: la prima è sicuramente la durata del finanziamento. Ma non l'unica. Ne abbiamo parlato con un esperto del settore, Ivano Cresto, responsabile della divisione mutui di Facile.it
Variabile o fisso, quale scegliere?
«A oggi più dell'80% degli italiani sceglie un tasso fisso. Gli spread sono molto bassi e le condizioni sul prodotto non sono mai state tanto convenienti. Del resto le banche spingono il cliente sul fisso per una ragione: le banche hanno pagato il prezzo della surroga e oggi preferiscono offrire un tasso fisso competitivo nella speranza di non perdere clienti in futuro. Con il variabile, se i tassi dovessero salire molto, un cliente potrebbe spaventarsi e cercare nuove offerte altrove. A ogni modo, per almeno cinque anni circa chi ha un variabile non deve preoccuparsi».
Quali altri fattori sono da tenere in considerazione?
«Sapere quale tipo di mutuo scegliere non è facile, dipende da che tipo di operazione vuole fare il cliente. Se io oggi volessi comprare un bilocale, è molto probabile che lo terrei per qualche anno e poi passerei a una casa più grande. Ma, se io per comprarlo ho scelto un mutuo di 25 anni, in realtà so già che ho fatto un mutuo per un tempo probabilmente più lungo rispetto a quello in cui abiterò nell'immobile. In questo caso scegliere un mutuo a tasso fisso non sarebbe conveniente perché non utilizzerò mai la copertura sul lungo periodo offerta da una rata fissa. Quindi sarebbe stato meglio scegliere un prodotto a tasso variabile o con Cap, di quelli cioè per cui il tasso non può salire sopra una certa soglia. È tutta una questione di orizzonte temporale: basti sapere che, secondo le statistiche, oggi un cliente italiano tiene un mutuo in media sette o otto anni. Poi lo chiude».
Le soluzioni «intemerdie» come il variabile con Cap quando hanno un senso?
«Sostanzialmente le soluzioni a tasso misto hanno senso quando si ha in previsione di non stare troppo a lungo in un immobile. Esistono tante soluzioni a tasso misto, ma quello che principalmente fanno è dare la possibilità al cliente di muoversi più liberamente tra un tasso fisso o un variabile in determinati periodi di tempo. Se oggi inizio con una rata fissa a cinque anni e poi in futuro decido di passare a un variabile, nel lungo periodo avrò comunque risparmiato rispetto a un fisso. Certo, bisogna tenere a mente che queste opzioni si pagano in termini di spread perché di solito sono più care rispetto a soluzioni più tradizionali. Spesso, poi, sono più complicate da spiegare al cliente e sono più adatte a chi è un po' più esperto in tema di mutui. Tendenzialmente si tratta di mutui scelti da meno del 10% della clientela».
Prevedete un rialzo dei tassi nel medio breve periodo? Vi siete fatti un'idea di quanto potranno salire?
«Al momento il prossimo grande cambiamento in termini macro economici sarà la fine del programma di riacquisto titoli voluto da Mario Draghi. Gli analisti ritengono che l'uscita da questo programma sarà piuttosto dolce. Al momento le previsioni ritengono che l'indice Euribor tornerà a zero intorno al 2021-2022. Avremo quindi altri anni relativamente tranquilli. Inoltre va detto che la maggior parte delle offerte bancarie hanno già un floor (limite) a zero. In poche parole, se un prodotto a tasso variabile ha un Euribor a -0,32, in realtà molte banche lo conteggiano comuqnue a zero. Quindi se il tasso dovesse salire da -0,32 a zero, in realtà ciò non avrebbe un impatto sulla rata mensile. Per chi apre oggi un mutuo ciò è un vantaggio, perché tutta la risalita dell'indice non si sentirà».
La Polizia Postale avverte: «Attenti alle truffe online»
Attenzione alle proposte di mutuo online troppo vantaggiose. In alcuni casi potrebbero essere delle truffe. A dirlo, attraverso la propria pagina Facebook, è la Polizia Postale in un post di fine agosto. Attraverso la pagina dal titolo «Commissariato di Ps Online – Italia», la Polizia ha voluto sottolineare l'aumento costante delle denunce ricevute e per invitare la cittadinanza alla massima prudenza quando si vuol stipulare un mutuo o richiedere un finanziamento.
Stanno infatti dilagando i casi di persone che si sono viste sottrarre denaro attraverso proposte di accesso al credito con mutui e finanziamenti a condizioni fin troppo vantaggiose.
Di solito, ai malcapitati viene chiesto un anticipo sull'attività di intermediazione che dovrebbe dar via al mutuo per poi sparire dopo aver sottratto anche dati bancari e personali.
È questo il testo del messaggio lanciato dalla Polizia Postale: «Sono diverse le segnalazioni di truffe ai danni di utenti che attirati da banner, che compaiono sulle pagine web durante la comune navigazione, offrono mutui a condizioni vantaggiose», spiegano gli inquirenti.
«Dobbiamo prestare attenzione a questo tipo di offerte cercando di rivolgere le nostre istanze di mutuo a istituti di credito o finanziari autorizzati allo svolgimento di attività bancarie e finanziarie».
Come spiega la Polizia Postale, esiste una sezione del sito della Banca d'Italia in cui sono presenti i nomi degli istituti ritenuti affidabili. «Possiamo accertarci di questo accedendo», continua la Polizia Postale, «ad una speciale sezione del sito ufficiale della Banca d'Italia raggiungibile a questo link https://www.bancaditalia.it/compiti/vigilanza/albi-elenchi/».
Se il nome dell'istituto che ci ha proposto un mutuo non compare tra quelli presenti sul sito della Banca d'Italia, allora guardatevi bene dal condividere dati o inviare somme di denaro. Inoltre, chi si trova in una situazione «sospetta», può sempre rivolgersi direttamente alla Polizia Postale segnalando il caso attraverso l'indirizzo www.commissariatodips.it
Basta ricordarsi che gli istituti bancari non chiedono mai dati dell'utente, soprattutto quando la richiesta avviene per via telematica attraverso email o sms. Anche la richiesta di dati al telefono può essere rischiosa: non mancano le società con call center fasulli, nati solo per sottrarre dati ai clienti e dare la parvenza di essere una realtà seria.
L'unica certezza per non avere problemi, insomma, è che la società con cui il cliente si trova ad avere a che fare compaia negli elenchi delle Banca d'Italia.
Nel terzo trimestre del 2018 l'83,0% degli italiani ha preferito il tasso fisso
Gli italiani preferiscono il tasso fisso e per una durata media di 20 anni. A dirlo è l'Osservatorio di Mutuionline.it secondo cui nel terzo trimestre del 2018 l'83,0% degli italiani ha preferito il tasso fisso (era l'82,5% lo scorso trimestre). Una preferenza mostrata anche dalle banche che offrono questo tipo di prodotto nell'86,6% dei casi.
La ragione è chiara: una rata costante si traduce in maggiore solvibilità del mutuatario, inoltre, allo stesso tempo, gli stessi clienti saranno meno indotti in futuro a cambiare banca, visto che le condizioni ottenute adesso saranno con molta probabilità migliori di quelle future.
In termini di durata, quella più gettonata non supera le due decadi. Sia le banche che la clientela preferiscono non andare oltre i 20 anni, laddove possibile. Non è un caso se, secondo l'Osservatorio, le banche concedono mutui a 20 anni al 38,0% dei richiedenti, quasi otto punti in più rispetto al 30,4% del trimestre precedente.
Dal lato della domanda, dopo i 20 anni il periodo più richiesto è quello tra i 30 e 40 anni (22,8%), seguono, poi, i 25 anni con il 17,8%. Anche per le erogazioni (cioè i mutui a cui le banche danno l'ok), ai 20 anni seguono i 30-40 anni, concessi nel 20% dei casi, seguiti dal periodo più breve dei 10 anni con il 14,9% delle concessioni.
Più fiducia, condizioni più favorevoli e banche più disponibili alla contrattazione in un clima altamente competitivo, hanno come risultato importi più alti: 124.458 euro per la domanda, 128.564 per l'offerta. Quest'ultimo dato è il più rilevante dell'Osservatorio nel terzo trimestre dell'anno, con quasi 5.000 euro in più rispetto all'importo medio del trimestre precedente.
Ma qual è la richiesta media per chi richiede un mutuo? Una buona parte dei mutuatari (il 36,0%) richiede tra i 50.000 e i 100.000 euro, il 31,6% dai 100.000 ai 150.000 euro. Stessa proporzione per i finanziamenti concessi, che per il 36,1% sono nella prima fascia dei 50-100.000 euro e per il 33,4% sono tra i 100 e i 150.000 euro.
Cifre che di solito servono a coprire al massimo l'80% del valore totale dell'immobile. A guardare le statistiche dell'Osservatorio, un terzo e oltre delle richieste e delle erogazioni sono per un loan-to-value (richiesta di finanziamento rispetto al prezzo dell'immobile) dal 70 all'80% del valore della casa, nello specifico il 35,8% della domanda e il 33,3% delle concessioni. Subito dopo troviamo una percentuale molto più piccola (17%) di mutui richiesti per un valore dell'immobile dal 60 al 70%, seguiti dall'intervallo 40-50%. In quest'ultimo caso solo il 15% della popolazione dei mutuatari italiani ha fatto richiesta per una cifra che copre circa metà del valore della casa.
