Bentornati titoli di Stato. L’aumento dei tassi d’interesse e le perturbazioni dei mercati hanno creato la condizioni perfetta per un ritorno di fiamma, anche se l’investitore italiano è sempre stato più simile alla cauta formichina, piuttosto che allo spericolato Gordon Gekko del film Wall Street. Sicuri e soprattutto molto generosi (a causa di un debito pubblico ingestibile), Bot e Btp per decenni hanno calamitato la maggior parte del risparmio privato del Paese. Al punto che è stata coniata l’espressione di «Bot people» a indicare questa fascia di risparmiatori che li preferivano a qualunque altro strumento finanziario.
A metà degli anni Settanta i Bot dominano la scena finanziaria, raggiungendo nel 1977 il 59% del totale dei titoli «classati» dalla Banca d’Italia. Erano gli anni in cui il debito del Paese era finanziato dai risparmi degli italiani e lo sarà in gran parte per tutti gli anni Ottanta. Un report di Bankitalia del 1994 sui bilanci delle famiglie segnalava che gli 80.000 miliardi di titoli (espressi in vecchie lire) che il Tesoro emetteva ogni mese sul mercato non rischiavano di non essere sottoscritti. Però i rendimenti a due cifre degli anni Settanta - per i Bot anche il 15-16% - erano una grande illusione dal momento che l’inflazione al 20% li mangiava quasi completamente. Negli anni Ottanta dopo il «divorzio» tra la Banca d’Italia e il Tesoro, e a seguito di una politica di bilancio che accumulava crescenti disavanzi annuali, il debito pubblico esplode, i tassi volano e superano l’inflazione. Fino a quando, nel 1992, il governo Amato presenta il conto agli italiani di vent’anni di spese folli e li spreme con una manovra lacrime e sangue da 93.000 miliardi delle vecchie lire.
La moneta unica europea ha imposto il processo di convergenza così che i rendimenti, prima a due cifre, si sono allineati a quelli degli altri Paesi Ue attorno al 4-5%. Poi gli stimoli monetari insieme al piano di acquisto dei bond, varati da Mario Draghi quando governava la Bce, hanno portato i tassi sotto la soglia dell’1%. Ed è proprio la fine di questa strategia annunciata dalla Banca centrale europea ad aver mandato in fibrillazione il mercato, anche perché nel frattempo il nostro debito pubblico è salito sopra il 150% del Pil e l’economia italiana è in affanno.
La situazione attuale non è certo paragonabile a quella degli anni Settanta, ma il Btp decennale schizzato al 4%, un livello che non si vedeva dal 2014, ha riacceso i riflettori su questo tipo di investimento. Se l’inflazione nei prossimi anni dovesse scendere, secondo le stime, il Btp a 10 anni si rivelerà redditizio in termini anche reali.
Se quindi potrebbe riaccendersi la passione per i titoli di Stato, continua invece a essere freddo il rapporto tra investitori e mercato immobiliare. Il doppio aumento dei tassi di interesse annunciato dalla Bce, 25 punti base a luglio e probabilmente 50 a settembre, oltre allo stop dell’acquisto bond, hanno avuto l’effetto di una doccia gelata su chi aveva intenzione di acquistare casa o aveva già chiesto un finanziamento in banca.
L’escalation dei mutui è già cominciata, il che si aggiunge ad altri fattori che rendono scarsamente vantaggioso l’acquisto di un immobile come forma di investimento. Innanzitutto, una legislazione che favorisce l’inquilino moroso a danno del proprietario. Liberare un appartamento, a fronte di una prolungata irregolarità nel pagamento della locazione, è sempre più difficile. Il problema delle morosità è sempre più diffuso ed è un disincentivo a stipulare contratti lunghi. Anche la formula della casa vacanza ha perso smalto. Nel turismo c’è ripresa, ma l’offerta dei B&B supera abbondantemente la domanda e così si rischia di trovarsi l’appartamento vuoto per gran parte dell’anno mentre le spese di manutenzione, le utenze e l’Imu corrono. Non va meglio per gli affitti business. Lo smart working è ancora diffuso e gli spostamenti per lavoro non sono ripresi con il ritmo pre Covid. Lo stesso vale per gli studenti fuori sede. Molte università durante la pandemia si sono organizzate con corsi online e c’è una riscoperta degli atenei del Sud. Sono sempre più i giovani che rinunciano alle prestigiose università del Nord per studiare vicino casa, abbattendo così i costi del trasferimento.
A ogni crisi torna in auge, tra i cosiddetti beni rifugio, anche l’oro. Ma questo metallo prezioso è difficile da acquistare e comunque a un piccolo portafoglio converrebbe investire in oro finanziario, che non va custodito in una cassaforte in casa o in una cassetta di sicurezza in banca. È un settore comunque da esperti.
Il risparmiatore italiano, tradizionalmente molto prudente, ora lo è ancora di più. E i presagi degli esperti sono neri, tra gli strascichi della pandemia e l’incognita della guerra ucraina ancora lontana da una soluzione. Jamie Dimon, numero uno di JP Morgan, ha previsto che «un uragano sta per abbattersi sull’economia», mentre Andrew Bailey, governatore della Banca d’Inghilterra, ha definito «apocalittico» lo scenario attuale della Gran Bretagna. Ma l’italiano medio non ha bisogno di questi foschi scenari per avvertire l’arrivo di un tempesta: glielo dicono le bollette salate e il pieno di benzina a livelli stellari. I depositi sui conti correnti sono a livelli record. Se sta per piovere, meglio prepararsi con l’ombrello.
«Il mattone non garantisce rendimento»
Mario Breglia (www.scenari-immobiliari.it)
Le compravendite nel 2021 sono aumentate del 38,9% sul 2020 e quelle di seconde case del 33,3%. Le locazioni brevi sono aumentate del 75% rispetto a un +25,5% degli affitti tra liberi e concordati: i dati del mercato immobiliare sono positivi. Ma Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, è di diverso parere.
Perché preferisce la cautela?
«Sento parlare di corsa al mattone per ripararsi dall’inflazione ma è una valutazione sulla quale sarei prudente. Innanzitutto una considerazione. La Banca d’Italia riporta un dato interessante: gli italiani hanno accumulato sui conti correnti la bellezza di 1.400 miliardi di euro, la cifra più alta di tutti i tempi. Il mercato immobiliare fa 100 miliardi l’anno di giro d’affari. Se le persone volessero comprare, i soldi in banca ci sono. Allora domando: perché si tengono bloccati questi depositi anche a rischio di farli erodere dall’inflazione e non si investe invece una parte nell’immobiliare?».
Che risposta si dà?
«Il mattone non convince più, è fiscalmente oneroso e poco remunerativo».
Sul fiscalmente oneroso ci siamo, ma sulla scarsa remunerazione ci chiarisce?
«Si parla di ripresa del mattone ma sono numeri piccoli. Il mercato immobiliare continua a essere appannaggio dei redditi alti e di chi può acquistare accendendo un mutuo piccolo. Le compravendite sono soprattutto di prime case, di chi è già proprietario e vuole un’abitazione più grande, più luminosa, con più comfort. Comprare per investire non attira più. Non c’è mobilità nel Paese, nessuno si sposta più per lavoro. Siamo una società ferma. La grande spinta migratoria verso il Nord dei giovani alla ricerca del lavoro si è esaurita. La vita costosa delle grandi città settentrionali è un forte disincentivo. Aggiungiamo l’esperienza dello smart working. Si è scoperto che tante attività si possono fare da casa, dalla casa di famiglia al Sud. E allora perché spostarsi, affrontando i costi importanti degli affitti? Tutto ciò ha ristretto il mercato delle locazioni a studenti e lavoratori fuori sede».
Che peso avrà l’aumento dei mutui?
«Le compravendite saranno soprattutto per chi considera il mutuo un aspetto marginale. Per gli altri saranno problemi. E non si pensa più a investire nel mattone per metterlo a reddito. Finora il mercato ha beneficiato di tassi bassissimi e della facilità di accendere mutui a tasso fisso. Con l’aumento dell’inflazione e l’incertezza finanziaria, le banche spingeranno il tasso variabile. La stagione del fisso sta tramontando perché mutui all’1,5% per 30 anni ce li possiamo dimenticare».
Una stagione finita?
«Quando ho comprato casa nel 1987, avevo un tasso fisso agevolato al 18%, ma quello normale era al 23%. Per 50 anni la realtà dei tassi è stata al 14-15%. Poi c’è stato il crollo. Oggi i giovani e quelli con reddito basso sono penalizzati. Poi ci sono le alte imposte per l’acquisto, il 10% del prezzo dell’immobile, l’Imu è aumentata, le spese di manutenzione. Facendo due conti e considerando che gli affitti, se si vuole usufruire della cedolare secca, devono stare entro un tetto, il mattone non garantisce un rendimento soddisfacente tale da compensare tutte queste voci. Comprare un appartamento, a meno che non sia in una posizione appetibile, è un’operazione a rischio».
E le case vacanza? Fino a prima del Covid erano un business.
«Le case in località turistiche sono difficili da trovare. L’offerta è scarsa. Prima del Covid si viaggiava molto e tante case erano libere e venivano messe sul mercato. Ora si tende a restare in Italia e le vendite si sono ridotte».
«Il passato insegna che la bufera passa»
«Meglio prendersi qualche mese di riflessione e attendere che il quadro si chiarisca. Non sarà tempo perso. Nel frattempo, occhio all’andamento dell’occupazione e dell’inflazione americana che sono due indicatori importanti. Quando cominceranno a salire la disoccupazione e i prezzi, è probabile che la Fed decida di allentare la stretta monetaria e di abbassare i tassi. Sarà un segnale anche per le altre banche centrali. Ma per quel momento bisogna essere pronti e avere ben chiari i settori su cui investire». Lo scenario tratteggiato da Salvatore Bruno, responsabile investimenti di Generali Investments Partners, suggerisce grande prudenza.
Quale è la sua analisi della decisione delle banche centrali sui tassi? Non cade nel momento sbagliato?
«È ormai chiaro che il rialzo dell’inflazione non è un fenomeno temporaneo, ma dovremo convivere con il rialzo del costo della vita almeno fino al 2023. Se pure all’improvviso si trovasse un accordo diplomatico sull’Ucraina, venissero meno le sanzioni e si allentasse la morsa sui costi energetici, non ci sarà il calo immediato dell’inflazione. Avremmo una fase di stabilizzazione. Il problema è l’inflazione strutturale che si manifesta dei salari e negli affitti, in componenti meno volatili dove la discesa è più lenta. Se nei prossimi 12 mesi dovesse rientrare il caro petrolio, c’è sempre il tema dell’inflazione strutturale che potrebbe rivelarsi persistente. Ed è a questa che guardano le banche centrali».
In che senso?
«Negli Usa è al 6%, tre volte superiore agli obiettivi della Fed, e in Europa al 4%, il doppio del target della Bce. Ma mentre negli Stati Uniti l’aumento dei prezzi è generato dalla crescita economica e quindi dei salari e l’arma usata dalla Fed è di alzare i tassi per rallentare l’economia in modo consapevole, in Europa l’inflazione è importata per i rincari delle materie prime e del petrolio. Anche se la Bce alza i tassi difficilmente può raffreddare il prezzo del greggio. Ma è un’azione comunque necessaria anche se pericolosa perché gli spread possono andare fuori controllo. Il mercato del lavoro in Europa è meno flessibile e i danni possono essere importanti».
Cosa accade sul mercato azionario?
«I valori del mercato azionario ancora non tengono conto della possibile contrazione degli utili futuri, non stanno cioè scontando una fase di rallentamento forte dell’economia. Le stime degli analisti sono ancora vicine a quelle del pre Covid. Noi temiamo una ulteriore fase di debolezza del mercato, determinata dalla revisione al ribasso delle stime sugli utili attesi. In questo momento i prezzi di mercato riflettono tassi elevati ma utili sostenibili non rivisti al ribasso».
Come dovrebbero muoversi gli investitori?
«Le crisi del passato ci hanno insegnato che la bufera passa. Immagino che accadrà quando le banche centrali diranno basta con la stretta monetaria e tornerà un po’ di ottimismo. Ma in questa fase i rischi di ulteriori minimi non si possono escludere. In questa fase di calo generalizzato è meglio stare alla finestra e utilizzare questo tempo per individuare i settori pronti a rimbalzare e sui quali puntare. Possono essere i titoli legati alla mobilità sostenibile, alla transizione ecologica e al lusso. Va tenuta d’occhio la Cina, l’unico Paese che continua ad adottare una politica monetaria espansiva e questo impatterà sulla tenuta della sua crescita. Un titolo esposto su questo mercato potrà beneficiarne. Bisogna osservare l’andamento dei salari negli Usa, che è un indicatore forte di come si muove inflazione. Molte banche centrali hanno cominciato ad alzare i tassi l’anno scorso e alcune sono vicine al termine della fase di rialzo».
E le polizze assicurative come investimento?
«Il prodotto vita è più appetibile rispetto agli ultimi due anni, favorito dagli alti tassi. Poi bisogna vedere il tipo di prodotto».
