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2023-07-03
Fondi stranieri in arrivo. Chi specula sulle nostre case
Fondi di investimento, società di gestione del risparmio, finanziarie ma anche emiri sauditi e nomi noti del big tech sono i nuovi padroni del grande patrimonio immobiliare italiano. Le acquisizioni si protraggono da tempo, favorite recentemente dalla crisi energetica e dall’inflazione che ha abbassato i prezzi anche di palazzi prestigiosi, ma sono poca cosa rispetto alle prospettive offerte dalle norme green europee. La certificazione energetica imposta da Bruxelles a tutti gli immobili è il colpo di grazia per il nostro patrimonio. La riqualificazione avrà costi enormi e le proprietà che non potranno permetterselo saranno obbligate a dismettere ma a prezzi da saldo. Gli investitori soprattutto esteri, dotati di grandi portafogli stanno già pregustando il banchetto.
L’ultimo rapporto di Scenari Immobiliari su «I Fondi immobiliari in Italia e all’estero» rileva la crescita esponenziale di questi investitori la cui voglia di mattone non è stata scalfita dai rincari energetici o dalle crisi politiche. A livello globale il patrimonio di fondi quotati, non quotati e dei Reit (Real estate investment trust, ovvero società che possiedono o finanziario beni immobili destinati alla locazione) continua ad aumentare e alla fine del 2022 ha raggiunto 4.450 miliardi di euro, con un incremento di oltre il 19% rispetto all’anno precedente. In Europa sono operativi 1.895 fondi e 270 Reit, con un patrimonio complessivo nel 2022 pari a 1.530 miliardi di euro, in crescita di oltre sette punti percentuali. Il fatturato è aumentato del 3,5% e l’Italia è stata protagonista insieme a Germania e Inghilterra. Nel nostro Paese, infatti, il patrimonio immobiliare detenuto direttamente dai 615 fondi attivi nel 2022 è arrivato a 123 miliardi di euro, con un incremento di circa il 13% sul 2021.
Nel rapporto si legge che nell’ambito delle acquisizioni in Italia, l’interesse per il residenziale cresce del 4,6%, il retail del 3%, e gli uffici del 10%. La strategia dei fondi e degli investitori internazionali è chiara: impossessarsi dei beni più preziosi che la congiuntura rende facilmente accessibili. E quale migliore occasione delle norme green che stanno già deprezzando il patrimonio.
Basta vedere cosa è accaduto negli ultimi anni di crollo dei valori immobiliari per rendersi conto quali praterie di opportunità si offrono a chi ha grossi portafogli. Dal 2015 al 2020 le società estere hanno investito nel mercato immobiliare italiano una cifra pari a circa 12,9 miliardi acquisendo 333 immobili. Stando a Scenari Immobiliari, il 2016 è stato l’anno con la cifra più alta di investimenti, 2,8 miliardi di euro per l’acquisto di 48 proprietà immobiliari. Un valore molto simile, 2,75 miliardi di euro, è stato registrato nel 2019. Le operazioni si sono concentrate a Milano, Roma, Firenze. Predomina il capoluogo lombardo con il 62% degli investimenti totali, di cui l’86% a Milano città, con acquisizioni, nell’arco di 5 anni di 6,8 miliardi, nella Capitale di 1,3 miliardi. Quasi la metà degli investimenti viene destinata all'acquisto di immobili poi utilizzati per la realizzazioni di centri direzionali e uffici. Di grande interesse risulta il settore commerciale e retail. Insieme, queste due categorie (direzione/uffici e commerciale/retail) rappresentano la destinazione d’uso del 75% del valore degli immobili considerati. Al terzo posto, troviamo il settore alberghiero.
Secondo quanto emerso dal Real Estate Summit «Quo Vadis Italia?» organizzato dallo studio legale internazionale Dla Piper, a fine 2002 le stime per il primo trimestre del 2023 indicavano che il 24,7% degli investitori erano pronti a fare operazioni nel primo trimestre dell’anno e il 32,6% nel terzo trimestre. Da un confronto relativo a fine 2022 tra il trend europeo e quello italiano, viene fuori che mentre nel primo caso gli investimenti totali nel terzo trimestre hanno marcato un timido segno positivo, con un +3,6% rispetto al terzo trimestre del 2021 (per un valore di oltre 229 miliardi di euro), il nostro Paese nello stesso periodo ha visto una crescita decisiva pari al 60,5%, arrivando a un valore di oltre 9 miliardi. Tutto questo avveniva in una situazione di ulteriore calo del valore degli immobili e con l’avvio del dibattito sulle norme Ue di riqualificazione energetica, quindi con prospettive di ulteriori deprezzamenti del patrimonio.
Comparando il terzo trimestre 2022 sul 2021, spiccano in controtendenza rispetto alla media europea il segmento del residenziale, con una crescita in Italia del 107,6% (registrando volumi per 749 milioni) contro una flessione europea del 25,3%, e gli hotel, che segnano un +0,4% rispetto a un dato europeo in calo del 13,3%.
Le zone di maggior prestigio di Milano sono già in mani straniere. Facciamo qualche esempio. Palazzo Broggi, in zona Cordusio, pieno centro di Milano a due passi dal Duomo, nel 2015 è passato ai cinesi di Fosun International, società di Hong Kong, interamente controllata dalla Fosun International Holdings delle Isole Vergini Britanniche. I francesi di Bnp Paribas Real Investment hanno acquisito il Bodio Center - Business Park mentre il Merlata Blooml, è un progetto che vede protagonisti diversi partner tra cui Ceetrus Italy Spa, filiale della francese Ceetrus. Il fondo sovrano del Qatar ha un pacchetto immobiliare che si attesta in Italia attorno ai 5 miliardi di euro. Nel febbraio 2015, ha acquistato il quartiere di Porta Nuova a Milano. Ad aprile 2022 l’annuncio dell’Opa sulla totalità delle azioni ordinarie di Coima Res Siiq, da parte di Evergreen, società per azioni italiana che fa capo per il 97% del capitale a Qatar Holding.
«Le norme green aprono la porta ai fondi stranieri»
«Le nuove norme di efficientamento energetico volute dall’Europa per il settore immobiliare aprono grandi possibilità a investitori stranieri con possibilità economiche importanti». Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari ha da poco presentato il 42° Rapporto 2023 sui «Fondi immobiliari in Italia e all’estero» realizzato in collaborazione con Studio Casadei, che ne ha curato la parte di analisi finanziaria. Dal report emerge che le preoccupazioni causate dai costi energetici non hanno attenuato né tolto negli investitori globali la «voglia di mattone», purché ben gestito e capace di dare un rendimento. E quale occasioni migliori se non quelle offerte dal mercato italiano con prezzi in discesa e che lo saranno ancora di più con le nuove regole di certificazione energetica imposte da Bruxelles. Palazzi in location prestigiose dovranno essere aggiornati dal punto di vista energetico a costi stratosferici. Pochi potranno permettersi questo onere.
Un’occasione succulenta per i fondi stranieri?
«Gli investitori di solito preferiscono acquistare il nuovo, immobili green che seguono i criteri di certificazione energetica. Oppure si orientano verso palazzi che devono essere abbattuti e ricostruiti con criteri moderni. Ma sta accadendo che grossi gruppi proprietari di palazzi degli anni Settanta, ormai fuori dalle norme europee, piuttosto che riqualificare tale patrimonio preferiscono venderlo e comprare il nuovo».
Quindi per investitori con ampie disponibilità si profilano buoni affari?
«Sì, si può verificare una situazione di questo genere. Ma chi investe non si ferma a valutare soltanto il bel palazzo storico, considera anche le prospettive che può offrire. Di solito si guarda alla possibilità di creare alberghi o uffici. Basta vedere quello che sta accadendo a Roma. I villini di via Piemonte diventeranno alberghi diffusi della catena Mandarin mentre a piazza Augusto Imperatore è stato realizzato un albergo extra lusso. Si stanno riqualificando le zone attorno a via Po, via Nazionale, via del Tritone».
Quali sono i mercati di maggiore appeal?
«Milano per l’80% e la Capitale per il 20%. A volte c’è un intermediario che compra ristruttura e vende al fondo immobiliare. La condizione essenziale è che il bene deve avere una prospettiva di redditività sicura. Un investitore di solito acquista avendo un progetto di riqualificazione. E in questo caso non importa se il bene non ha la certificazione energetica avanzata, perché sarà riqualificato. È evidente che l’aggiornamento in base ai nuovi standard di sostenibilità ha un costo, per questo può risultare vantaggioso comprare palazzi ormai vecchi ma interessanti come prezzo».
Quale è lo stato di salute dei fondi immobiliari?
«Direi buono. La crisi e l’inflazione non hanno smorzato la voglia di mattone degli investitori. A livello globale il patrimonio di fondi quotati, non quotati e Reit (le società che possiedono o finanziano beni immobili destinati alla locazione) continua ad aumentare e alla fine del 2022 ha raggiunto 4.450 miliardi di euro, con incremento superiore al 19% rispetto al 2021. L’industria dei patrimoni immobiliari gestiti ha mostrato una buona capacità di tenuta e gli investitori, seppur all’insegna della prudenza, si ritengono decisi a continuare a impiegare i loro capitali nel real estate. Anche l’Europa ha dimostrato una buona tenuta del comparto: con 1.895 fondi e 270 Reit operativi, il patrimonio complessivo nel 2022 è stato pari a 1.530 miliardi di euro, in crescita di oltre 7 punti percentuali».
Alberghi: Roma è ora la preda più ambita delle grosse catene internazionali
«La nuova normativa europea sulla certificazione energetica ha accentuato il divario nel mercato immobiliare, tra il valore del nuovo e quello del vecchio. Fino a qualche anno fa le quotazioni degli immobili degli anni Cinquanta e Sessanta non erano molto distanti da quelle delle nuove costruzioni. Ora con i criteri di sostenibilità europei tutti gli investitori guardano esclusivamente al patrimonio in linea con tali requisiti e se c’è qualche situazione che richiede la riqualificazione allora il prezzo sconta il costo dei lavori». Marco Tilesi, presidente e co-fondatore di Century 21 Italia, branch del colosso immobiliare americano, dice che le norme europee sulle case green stanno rivoluzionando le compravendite.
«I costi delle riqualificazioni sono cresciuti in modo esponenziale nell’ultimo anno, sia per effetto dell’inflazione sia per l’effetto dopante dei bonus che hanno assorbito l’offerta di materie prima. È stato riqualificato solo il 2% del patrimonio immobiliare. L’obiettivo Ue sarebbe di raggiungere la classe E nel 2030 e la classe D nel 2033. Questo significa riqualificare il 61% di immobili di classe F e G, pena le sanzioni». In questa operazione si inseriscono gli investitori stranieri che, dotati di grandi capitali, approfittano del crollo del valore del patrimonio non a norma energetica, per acquistare a prezzi da saldo.
«È un fenomeno» dice Tilesi, «che stiamo vedendo a Roma nel settore degli alberghi. La Capitale è entrata nel focus dei fondi di investimento e di grandi gruppi come Four Seasons, Nobu e Orient Express, attirati dalle ricadute economiche del Giubileo 2025 e dalla candidatura all’Expo del 2030 e che stanno approfittando dei prezzi vantaggiosi. Occasioni simili non ci sono in nessuna altra piazza europea». E fa alcuni esempi di grande operazioni: in piazza San Marcello, ha aperto il Six Senses, marchio del gruppo americano Ihg, in via Liguria c’è la prima sede italiana del W Hotels Worldwide di Marriott, mentre in via Piemonte, nei villini liberty un tempo di Unicredit e poi passati a vari fondi, sorgerà il Mandarin Oriental. L’Orient Express, con una partnership tra il gruppo francese Accor e Arsenale Group, si è invece aggiudicato l’Hotel de la Minerve nella piazza omonima dietro il Pantheon.
La catena nordamericana di hotel di lusso Nobu Hotels, di proprietà dell’attore Robert de Niro, del produttore cinematografico Meir Teper e dello chef giapponese Nobu Matsuhisa, ha messo le sue insegne sul Grand Hotel in via Veneto. Milano, «dopo l’esplosione negli anni passati ora è in una fase di assestamento», afferma Tilesi. «È prossima l’apertura di Jk Place, nell’immobile di via Borgospesso, all’interno del Quadrilatero della Moda, acquisito nel 2021 dal gestore americano di fondi immobiliari, Hines, in joint venture con il gestore londinese Blue Noble».
Il mercato degli uffici: Ristrutturazioni del 30% più care in due anni
Il mercato degli uffici è da tempo sotto l’attenzione di investitori stranieri perché ha adottato prima del residenziale i criteri di riqualificazione energetica. «Nel giro di pochi anni la domanda è diventata sempre più esigente. Le aziende che prendono in affitto uno spazio per gli uffici, chiedono innanzitutto che l’immobile abbia le certificazioni con conseguente elevata performance di sostenibilità energetica. Non solo. La presenza di servizi fa la differenza. Quindi i vincoli che ha stabilito Bruxelles, nel mercato degli uffici sono già applicati perché è richiesto dai clienti. Ma per rispondere a nuovi standard ambientali e tecnologici occorrono investimenti importanti. Tant’è che le piccole società immobiliari si stanno ritirando dal settore, migrano sul residenziale e lasciano il posto a grandi investitori, spesso stranieri».
È questo lo scenario tracciato dall’architetto Alessandro Adamo, partner di Lombardini22 e direttore di Degw, brand dedicato alla consulenza e alla progettazione integrata di ambienti per il lavoro. «Quando un’azienda cerca una nuova sede la prima cosa che guarda è la certificazione dell’asset, se consuma poca energia, se ha il fotovoltaico, se ha elevate performance ambientali e il livello del confort. Le regole varate da Bruxelles hanno accelerato un processo che nel mercato office era già attivo. Gli edifici destinati ad uffici sono riqualificati in modo importante con operazioni dal costo di almeno 2.500 euro al mq. Negli ultimi due anni il costo degli interventi è aumentato di ben il 30%. Ed è ovvio che l’affitto non può che essere in linea. Il tenant che si affaccia a questi immobili deve affrontare un affitto che non è inferiore a 500-650 euro al mq annuo per Milano e Roma». Il manager spiega che siccome è un onere che non tutte le aziende possono permettersi, spesso la scelta è per spazi meno ampi (grazie allo smart working) ma che garantiscono comunque alti livelli qualitativi dal punto di vista del risparmio energetico, del confort microclimatico, acustico, illuminotecnico e sicuramente di location.
Ma la domanda sempre più esigente e gli alti costi hanno operato una scrematura del mercato e aperto la strada a grandi gruppi di investitori che acquistano palazzi vecchi, li riqualificano e li affittano. «L’Italia è sempre vista come un buon posto dove investire. Una delle criticità è nella gestione della parte amministrativa, un investitore straniero ha bisogno di certezze sui tempi e sui costi. A Roma maggior parte degli edifici in centro sono vincolati e i tempi per le pratiche di trasformazione non sempre sono facilmente certi e prevedibili. Milano da questo punto di vista presenta sicuramente meno vincoli».
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Il costo della certificazione ecologica imposta da Bruxelles a tutti gli immobili obbligherà molti proprietari a vendere a prezzi di saldo. Finanziarie e grandi investitori hanno già cominciato a fare shopping.Il presidente di Scenari immobiliari Mario Breglia: «A chi dispone di capacità economiche importanti riqualificare i palazzi vecchi conviene».Alberghi: Roma è la preda più ambita delle grandi catene internazionali.Uffici: ristrutturazioni rincarate del 30% in due anni.Lo speciale contiene quattro articoli.Fondi di investimento, società di gestione del risparmio, finanziarie ma anche emiri sauditi e nomi noti del big tech sono i nuovi padroni del grande patrimonio immobiliare italiano. Le acquisizioni si protraggono da tempo, favorite recentemente dalla crisi energetica e dall’inflazione che ha abbassato i prezzi anche di palazzi prestigiosi, ma sono poca cosa rispetto alle prospettive offerte dalle norme green europee. La certificazione energetica imposta da Bruxelles a tutti gli immobili è il colpo di grazia per il nostro patrimonio. La riqualificazione avrà costi enormi e le proprietà che non potranno permetterselo saranno obbligate a dismettere ma a prezzi da saldo. Gli investitori soprattutto esteri, dotati di grandi portafogli stanno già pregustando il banchetto. L’ultimo rapporto di Scenari Immobiliari su «I Fondi immobiliari in Italia e all’estero» rileva la crescita esponenziale di questi investitori la cui voglia di mattone non è stata scalfita dai rincari energetici o dalle crisi politiche. A livello globale il patrimonio di fondi quotati, non quotati e dei Reit (Real estate investment trust, ovvero società che possiedono o finanziario beni immobili destinati alla locazione) continua ad aumentare e alla fine del 2022 ha raggiunto 4.450 miliardi di euro, con un incremento di oltre il 19% rispetto all’anno precedente. In Europa sono operativi 1.895 fondi e 270 Reit, con un patrimonio complessivo nel 2022 pari a 1.530 miliardi di euro, in crescita di oltre sette punti percentuali. Il fatturato è aumentato del 3,5% e l’Italia è stata protagonista insieme a Germania e Inghilterra. Nel nostro Paese, infatti, il patrimonio immobiliare detenuto direttamente dai 615 fondi attivi nel 2022 è arrivato a 123 miliardi di euro, con un incremento di circa il 13% sul 2021.Nel rapporto si legge che nell’ambito delle acquisizioni in Italia, l’interesse per il residenziale cresce del 4,6%, il retail del 3%, e gli uffici del 10%. La strategia dei fondi e degli investitori internazionali è chiara: impossessarsi dei beni più preziosi che la congiuntura rende facilmente accessibili. E quale migliore occasione delle norme green che stanno già deprezzando il patrimonio.Basta vedere cosa è accaduto negli ultimi anni di crollo dei valori immobiliari per rendersi conto quali praterie di opportunità si offrono a chi ha grossi portafogli. Dal 2015 al 2020 le società estere hanno investito nel mercato immobiliare italiano una cifra pari a circa 12,9 miliardi acquisendo 333 immobili. Stando a Scenari Immobiliari, il 2016 è stato l’anno con la cifra più alta di investimenti, 2,8 miliardi di euro per l’acquisto di 48 proprietà immobiliari. Un valore molto simile, 2,75 miliardi di euro, è stato registrato nel 2019. Le operazioni si sono concentrate a Milano, Roma, Firenze. Predomina il capoluogo lombardo con il 62% degli investimenti totali, di cui l’86% a Milano città, con acquisizioni, nell’arco di 5 anni di 6,8 miliardi, nella Capitale di 1,3 miliardi. Quasi la metà degli investimenti viene destinata all'acquisto di immobili poi utilizzati per la realizzazioni di centri direzionali e uffici. Di grande interesse risulta il settore commerciale e retail. Insieme, queste due categorie (direzione/uffici e commerciale/retail) rappresentano la destinazione d’uso del 75% del valore degli immobili considerati. Al terzo posto, troviamo il settore alberghiero.Secondo quanto emerso dal Real Estate Summit «Quo Vadis Italia?» organizzato dallo studio legale internazionale Dla Piper, a fine 2002 le stime per il primo trimestre del 2023 indicavano che il 24,7% degli investitori erano pronti a fare operazioni nel primo trimestre dell’anno e il 32,6% nel terzo trimestre. Da un confronto relativo a fine 2022 tra il trend europeo e quello italiano, viene fuori che mentre nel primo caso gli investimenti totali nel terzo trimestre hanno marcato un timido segno positivo, con un +3,6% rispetto al terzo trimestre del 2021 (per un valore di oltre 229 miliardi di euro), il nostro Paese nello stesso periodo ha visto una crescita decisiva pari al 60,5%, arrivando a un valore di oltre 9 miliardi. Tutto questo avveniva in una situazione di ulteriore calo del valore degli immobili e con l’avvio del dibattito sulle norme Ue di riqualificazione energetica, quindi con prospettive di ulteriori deprezzamenti del patrimonio.Comparando il terzo trimestre 2022 sul 2021, spiccano in controtendenza rispetto alla media europea il segmento del residenziale, con una crescita in Italia del 107,6% (registrando volumi per 749 milioni) contro una flessione europea del 25,3%, e gli hotel, che segnano un +0,4% rispetto a un dato europeo in calo del 13,3%. Le zone di maggior prestigio di Milano sono già in mani straniere. Facciamo qualche esempio. Palazzo Broggi, in zona Cordusio, pieno centro di Milano a due passi dal Duomo, nel 2015 è passato ai cinesi di Fosun International, società di Hong Kong, interamente controllata dalla Fosun International Holdings delle Isole Vergini Britanniche. I francesi di Bnp Paribas Real Investment hanno acquisito il Bodio Center - Business Park mentre il Merlata Blooml, è un progetto che vede protagonisti diversi partner tra cui Ceetrus Italy Spa, filiale della francese Ceetrus. Il fondo sovrano del Qatar ha un pacchetto immobiliare che si attesta in Italia attorno ai 5 miliardi di euro. Nel febbraio 2015, ha acquistato il quartiere di Porta Nuova a Milano. 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Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari ha da poco presentato il 42° Rapporto 2023 sui «Fondi immobiliari in Italia e all’estero» realizzato in collaborazione con Studio Casadei, che ne ha curato la parte di analisi finanziaria. Dal report emerge che le preoccupazioni causate dai costi energetici non hanno attenuato né tolto negli investitori globali la «voglia di mattone», purché ben gestito e capace di dare un rendimento. E quale occasioni migliori se non quelle offerte dal mercato italiano con prezzi in discesa e che lo saranno ancora di più con le nuove regole di certificazione energetica imposte da Bruxelles. Palazzi in location prestigiose dovranno essere aggiornati dal punto di vista energetico a costi stratosferici. Pochi potranno permettersi questo onere. Un’occasione succulenta per i fondi stranieri? «Gli investitori di solito preferiscono acquistare il nuovo, immobili green che seguono i criteri di certificazione energetica. Oppure si orientano verso palazzi che devono essere abbattuti e ricostruiti con criteri moderni. Ma sta accadendo che grossi gruppi proprietari di palazzi degli anni Settanta, ormai fuori dalle norme europee, piuttosto che riqualificare tale patrimonio preferiscono venderlo e comprare il nuovo». Quindi per investitori con ampie disponibilità si profilano buoni affari? «Sì, si può verificare una situazione di questo genere. Ma chi investe non si ferma a valutare soltanto il bel palazzo storico, considera anche le prospettive che può offrire. Di solito si guarda alla possibilità di creare alberghi o uffici. Basta vedere quello che sta accadendo a Roma. I villini di via Piemonte diventeranno alberghi diffusi della catena Mandarin mentre a piazza Augusto Imperatore è stato realizzato un albergo extra lusso. Si stanno riqualificando le zone attorno a via Po, via Nazionale, via del Tritone». Quali sono i mercati di maggiore appeal? «Milano per l’80% e la Capitale per il 20%. A volte c’è un intermediario che compra ristruttura e vende al fondo immobiliare. La condizione essenziale è che il bene deve avere una prospettiva di redditività sicura. Un investitore di solito acquista avendo un progetto di riqualificazione. E in questo caso non importa se il bene non ha la certificazione energetica avanzata, perché sarà riqualificato. È evidente che l’aggiornamento in base ai nuovi standard di sostenibilità ha un costo, per questo può risultare vantaggioso comprare palazzi ormai vecchi ma interessanti come prezzo». Quale è lo stato di salute dei fondi immobiliari? «Direi buono. La crisi e l’inflazione non hanno smorzato la voglia di mattone degli investitori. A livello globale il patrimonio di fondi quotati, non quotati e Reit (le società che possiedono o finanziano beni immobili destinati alla locazione) continua ad aumentare e alla fine del 2022 ha raggiunto 4.450 miliardi di euro, con incremento superiore al 19% rispetto al 2021. L’industria dei patrimoni immobiliari gestiti ha mostrato una buona capacità di tenuta e gli investitori, seppur all’insegna della prudenza, si ritengono decisi a continuare a impiegare i loro capitali nel real estate. Anche l’Europa ha dimostrato una buona tenuta del comparto: con 1.895 fondi e 270 Reit operativi, il patrimonio complessivo nel 2022 è stato pari a 1.530 miliardi di euro, in crescita di oltre 7 punti percentuali». <div class="rebellt-item col1" id="rebelltitem2" data-id="2" data-reload-ads="false" data-is-image="False" data-href="https://www.laverita.info/casa-fondi-esteri-speculazione-2662216298.html?rebelltitem=2#rebelltitem2" data-basename="alberghi-roma-e-ora-la-preda-piu-ambita-delle-grosse-catene-internazionali" data-post-id="2662216298" data-published-at="1688381912" data-use-pagination="False"> Alberghi: Roma è ora la preda più ambita delle grosse catene internazionali «La nuova normativa europea sulla certificazione energetica ha accentuato il divario nel mercato immobiliare, tra il valore del nuovo e quello del vecchio. Fino a qualche anno fa le quotazioni degli immobili degli anni Cinquanta e Sessanta non erano molto distanti da quelle delle nuove costruzioni. Ora con i criteri di sostenibilità europei tutti gli investitori guardano esclusivamente al patrimonio in linea con tali requisiti e se c’è qualche situazione che richiede la riqualificazione allora il prezzo sconta il costo dei lavori». Marco Tilesi, presidente e co-fondatore di Century 21 Italia, branch del colosso immobiliare americano, dice che le norme europee sulle case green stanno rivoluzionando le compravendite. «I costi delle riqualificazioni sono cresciuti in modo esponenziale nell’ultimo anno, sia per effetto dell’inflazione sia per l’effetto dopante dei bonus che hanno assorbito l’offerta di materie prima. È stato riqualificato solo il 2% del patrimonio immobiliare. L’obiettivo Ue sarebbe di raggiungere la classe E nel 2030 e la classe D nel 2033. Questo significa riqualificare il 61% di immobili di classe F e G, pena le sanzioni». In questa operazione si inseriscono gli investitori stranieri che, dotati di grandi capitali, approfittano del crollo del valore del patrimonio non a norma energetica, per acquistare a prezzi da saldo. «È un fenomeno» dice Tilesi, «che stiamo vedendo a Roma nel settore degli alberghi. La Capitale è entrata nel focus dei fondi di investimento e di grandi gruppi come Four Seasons, Nobu e Orient Express, attirati dalle ricadute economiche del Giubileo 2025 e dalla candidatura all’Expo del 2030 e che stanno approfittando dei prezzi vantaggiosi. Occasioni simili non ci sono in nessuna altra piazza europea». E fa alcuni esempi di grande operazioni: in piazza San Marcello, ha aperto il Six Senses, marchio del gruppo americano Ihg, in via Liguria c’è la prima sede italiana del W Hotels Worldwide di Marriott, mentre in via Piemonte, nei villini liberty un tempo di Unicredit e poi passati a vari fondi, sorgerà il Mandarin Oriental. L’Orient Express, con una partnership tra il gruppo francese Accor e Arsenale Group, si è invece aggiudicato l’Hotel de la Minerve nella piazza omonima dietro il Pantheon. La catena nordamericana di hotel di lusso Nobu Hotels, di proprietà dell’attore Robert de Niro, del produttore cinematografico Meir Teper e dello chef giapponese Nobu Matsuhisa, ha messo le sue insegne sul Grand Hotel in via Veneto. Milano, «dopo l’esplosione negli anni passati ora è in una fase di assestamento», afferma Tilesi. «È prossima l’apertura di Jk Place, nell’immobile di via Borgospesso, all’interno del Quadrilatero della Moda, acquisito nel 2021 dal gestore americano di fondi immobiliari, Hines, in joint venture con il gestore londinese Blue Noble». <div class="rebellt-item col1" id="rebelltitem3" data-id="3" data-reload-ads="false" data-is-image="False" data-href="https://www.laverita.info/casa-fondi-esteri-speculazione-2662216298.html?rebelltitem=3#rebelltitem3" data-basename="il-mercato-degli-uffici-ristrutturazioni-del-30-piu-care-in-due-anni" data-post-id="2662216298" data-published-at="1688382438" data-use-pagination="False"> Il mercato degli uffici: Ristrutturazioni del 30% più care in due anni Il mercato degli uffici è da tempo sotto l’attenzione di investitori stranieri perché ha adottato prima del residenziale i criteri di riqualificazione energetica. «Nel giro di pochi anni la domanda è diventata sempre più esigente. Le aziende che prendono in affitto uno spazio per gli uffici, chiedono innanzitutto che l’immobile abbia le certificazioni con conseguente elevata performance di sostenibilità energetica. Non solo. La presenza di servizi fa la differenza. Quindi i vincoli che ha stabilito Bruxelles, nel mercato degli uffici sono già applicati perché è richiesto dai clienti. Ma per rispondere a nuovi standard ambientali e tecnologici occorrono investimenti importanti. Tant’è che le piccole società immobiliari si stanno ritirando dal settore, migrano sul residenziale e lasciano il posto a grandi investitori, spesso stranieri». È questo lo scenario tracciato dall’architetto Alessandro Adamo, partner di Lombardini22 e direttore di Degw, brand dedicato alla consulenza e alla progettazione integrata di ambienti per il lavoro. «Quando un’azienda cerca una nuova sede la prima cosa che guarda è la certificazione dell’asset, se consuma poca energia, se ha il fotovoltaico, se ha elevate performance ambientali e il livello del confort. Le regole varate da Bruxelles hanno accelerato un processo che nel mercato office era già attivo. Gli edifici destinati ad uffici sono riqualificati in modo importante con operazioni dal costo di almeno 2.500 euro al mq. Negli ultimi due anni il costo degli interventi è aumentato di ben il 30%. Ed è ovvio che l’affitto non può che essere in linea. Il tenant che si affaccia a questi immobili deve affrontare un affitto che non è inferiore a 500-650 euro al mq annuo per Milano e Roma». Il manager spiega che siccome è un onere che non tutte le aziende possono permettersi, spesso la scelta è per spazi meno ampi (grazie allo smart working) ma che garantiscono comunque alti livelli qualitativi dal punto di vista del risparmio energetico, del confort microclimatico, acustico, illuminotecnico e sicuramente di location. Ma la domanda sempre più esigente e gli alti costi hanno operato una scrematura del mercato e aperto la strada a grandi gruppi di investitori che acquistano palazzi vecchi, li riqualificano e li affittano. «L’Italia è sempre vista come un buon posto dove investire. Una delle criticità è nella gestione della parte amministrativa, un investitore straniero ha bisogno di certezze sui tempi e sui costi. A Roma maggior parte degli edifici in centro sono vincolati e i tempi per le pratiche di trasformazione non sempre sono facilmente certi e prevedibili. Milano da questo punto di vista presenta sicuramente meno vincoli».
La rabbia degli italiani per la decisione del tribunale dei minori dell'Aquila: manifestazioni a Vasto per la famiglia nel bosco dopo la separazione dai figli.
Giuseppina Di Foggia (Imagoeconomica)
«Il sistema elettrico italiano sta evolvendo nel percorso di transizione energetica: nel 2025 le rinnovabili hanno raggiunto circa il 50% della produzione nazionale, rappresentando la principale leva per l’indipendenza energetica del Paese e, a tendere, per il contenimento del prezzo dell’energia», ha dichiarato Giuseppina Di Foggia, AD e DG di Terna. «In questo quadro, si distingue il ruolo della rete di trasmissione perché genera valore duraturo ed effetti sul territorio. Nel lungo termine, è opportuno garantire un mix equilibrato fra energia eolica e solare, integrato con una percentuale adeguata di generazione programmabile a basse emissioni. Terna affronta sfide sempre più complesse, dando il proprio contributo al progresso del Paese».
Nel panorama europeo, nel 2025 solare ed eolico hanno raggiunto complessivamente il 30% della generazione elettrica, superando per la prima volta i combustibili fossili. Se si considerano tutte le fonti rinnovabili, il contributo alla produzione elettrica complessiva arriva a circa la metà del totale. Anche in Italia il trend è analogo: negli ultimi vent’anni la quota di generazione rinnovabile è quasi triplicata, mentre la produzione termoelettrica si è ridotta di oltre il 40%. Nel 2025 la potenza efficiente lorda installata ha raggiunto quasi 82 gigawatt, con una crescita del 44,3% rispetto al 2020, mentre oltre 22 gigawatt di nuova capacità rinnovabile risultano già contrattualizzati e destinati a entrare in esercizio nei prossimi anni.
La crescita delle rinnovabili contribuisce in modo significativo alla sicurezza energetica del Paese. Tra il 2010 e il 2024 la dipendenza energetica italiana si è ridotta di circa nove punti percentuali. Nonostante questo progresso, il sistema elettrico resta ancora esposto alla volatilità dei prezzi del gas naturale, che nel 2024 ha continuato a determinare il prezzo dell’energia elettrica per oltre il 60% delle ore. In questo contesto, lo sviluppo e il potenziamento della rete di trasmissione assumono un ruolo decisivo per integrare la nuova produzione rinnovabile e rendere il sistema più resiliente.
La rete elettrica, infatti, non rappresenta soltanto un’infrastruttura tecnica, ma un fattore abilitante della trasformazione energetica. La sua evoluzione consente di collegare nuovi impianti rinnovabili, migliorare gli scambi di energia tra aree diverse del Paese e rafforzare le interconnessioni con l’estero, contribuendo al tempo stesso a contenere i costi dell’energia e a garantire stabilità al sistema. Secondo lo studio, ogni euro investito nella rete di trasmissione genera un impatto pari a 2,98 euro sul valore della produzione e 1,31 euro sul prodotto interno lordo.
Nel complesso, gli investimenti previsti dal piano industriale di Terna nel quinquennio produrranno circa 35 miliardi di euro di valore della produzione e 16,2 miliardi di euro di prodotto interno lordo, favorendo inoltre la creazione di quasi 40 mila occupati medi annui.
Il sistema elettrico italiano si distingue già oggi per livelli elevati di efficienza e qualità del servizio, oltre che per costi di trasmissione tra i più competitivi in Europa. Nel 2024 il costo della trasmissione è stato pari a 11,2 euro per megawattora, inferiore a quello registrato in Francia, Spagna e alla media europea. Questo risultato è legato anche all’efficienza nella pianificazione degli investimenti necessari a integrare nuova capacità rinnovabile, con un costo unitario per gigawatt significativamente più basso rispetto ai principali Paesi europei.
L’evoluzione verso un sistema elettrico con una quota sempre più elevata di rinnovabili introduce però nuove complessità operative.
La generazione da solare ed eolico è per natura variabile e richiede strumenti adeguati per garantire la stabilità della rete, in particolare nella regolazione di frequenza e tensione. Per affrontare queste sfide sono necessari investimenti in infrastrutture, tecnologie digitali, competenze e risorse umane, oltre allo sviluppo di sistemi di accumulo e di soluzioni di flessibilità.
In questa prospettiva, il Piano di Sviluppo decennale della rete elettrica nazionale prevede investimenti complessivi per 23 miliardi di euro entro il 2034. Gli interventi consentiranno di aumentare la capacità di scambio di energia di circa 15 gigawatt e di potenziare ulteriormente le interconnessioni internazionali, rafforzando il ruolo dell’Italia nel mercato energetico europeo.
Nel breve e medio termine, quindi, le fonti rinnovabili rappresentano uno strumento fondamentale per migliorare la sicurezza energetica e contenere il costo dell’energia. Guardando invece al medio-lungo periodo, tra il 2040 e il 2050, lo studio sottolinea l’importanza di mantenere un mix equilibrato tra energia solare ed eolica e di affiancare alle rinnovabili una quota limitata di tecnologie programmabili a basse emissioni, stimata tra il 10 e il 15% della generazione. Una combinazione di questo tipo permetterebbe di garantire al tempo stesso sostenibilità economica, sicurezza del sistema elettrico e stabilità della fornitura energetica, consolidando il ruolo della rete di trasmissione come leva fondamentale per la competitività del Paese.
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Don Giussani (Ansa)
La sua non è stata una «pastorale», come si potrebbe dire oggi, ma una vocazione all’educazione e alla missione prorompente. E così è sempre stato considerato don Giussani, mettendo quasi più di lato, per non dire dietro, il suo pensiero filosofico e teologico.
Per questo potrebbe stupire la nascita di un Centro studi internazionale dedicato al pensiero del fondatore di Comunione e liberazione. Da quel 1954 a oggi sono passati più di settant’anni, e fuori dalla sua comunità l’attenzione al pensiero di Giussani, capace di far nascere alcune generazioni di figli spirituali, non aveva mai avuto grande rilievo «accademico». Invece ora, ecco la nascita del Centro studi, tenuto a battesimo da un incontro presso il Centro Internazionale di CL a Roma (via Malpighi 2, dalle ore 11), che vede la partecipazione della professoressa Tracey Rowland (Università australiana Notre Dame) e del professor Michael Waldstein (Franciscan University di Steubenville in Ohio).
A moderare, il professor Giovanni Maddalena, ordinario di Filosofia teoretica all’Università di Bologna. «Don Giussani», spiega alla Verità il professor Maddalena, che del Centro sarà coordinatore, «interpretava il carisma di Comunione e liberazione come lo stupore profondo per l’incarnazione di Dio in Gesù e la commozione nel riconoscerne la presenza viva all’interno dell’amicizia cristiana, sia essa la Chiesa o la comunità incontrata. Da questo incontro scaturisce la capacità di giudicare ogni evento del mondo - passato, presente e futuro - valorizzando ogni aspetto dell’umano sotto la luce di Cristo. Qui si deve collocare anche quella spinta a far si che la fede diventasse cultura, si facesse così spazio nella vita di tutti i giorni per donare una testimonianza e una traccia sulle strade della vita e nelle piazze».
Anche questo non volersi far rinchiudere nelle sagrestie ha probabilmente reso meno potabile ai contemporanei, e non solo, l’azione e quindi il pensiero di don Giussani in ambito accademico. «Il termine centrale che Giussani utilizzerà per descrivere questa dinamica», continua Maddalena, è “esperienza”: il cristianesimo non viene inteso come un sistema di dottrine, ma come l’avvenimento di un incontro reale, analogo a quello dei primi discepoli». Un cammino, insomma, da percorrere insieme agli altri, coinvolgendo interamente la propria umanità - tra ragione e affezione - per verificarne l’attendibilità senza alcun pregiudizio.
In effetti, dopo aver ricevuto una solida formazione in quel di Venegono, Giussani non smette di «teologare» né di pensare, ma lo fa dentro un’esperienza in atto. È nel coinvolgimento della sua opera missionaria ed educativa che il sacerdote approfondisce e confronta il suo pensiero con la realtà per farne scaturire una modalità nuova di pensare l’ontologia, la gnoseologia e la metafisica, facendo emergere qui tutta la sua forza filosofica. Non un «nuovo pensiero» (il cardinale Angelo Scola lo definirà «sorgivo»), ma un modo nuovo di esprimerlo, spinto dal fuoco della sua missione. In altri termini, Giussani ripensa l’essere metafisico senza togliere nulla, né lo diluisce, ma lo riscopre. E forse è proprio ciò che meno è piaciuto a tanti suoi confratelli contemporanei, affascinati da filosofie moderne e che si allontanavano da quella filosofia perennis senza la quale anche la teologia tende a dissolversi.
Eppure quell’insistere sull’«esperienza» non aveva mancato di sollevare dubbi anche all’interno della Chiesa, come quando nel 1963 a fargli notare il rischio fu l’allora arcivescovo di Milano Giovanni Battista Montini, futuro Paolo VI. «Il timore», dice il moderatore dell’incontro che inaugura il nuovo Centro studi, «era che l’enfasi sull’esperienza potesse condurre al soggettivismo, rendendo arduo distinguere la verità oggettiva dal semplice “sentire” o dai desideri momentanei. Don Giussani rispose a queste preoccupazioni chiarendo che la sua visione di esperienza non era affatto soggettiva, poiché si fonda sulla ragione e sull’affezione - ovvero il cuore - che poggiano su esigenze profonde di verità, giustizia, bellezza e felicità comuni a ogni essere umano. Inoltre, egli precisò che la verifica dell’esperienza non è un atto isolato, ma lega il giudizio personale al confronto con la proposta della tradizione della fede, evitando così che il giudizio diventi un mero arbitrio o un’espressione narcisistica. Proprio il mantenimento di questa rigorosa concezione di esperienza ha permesso a CL di vivere una stagione di straordinaria fecondità missionaria e culturale».
Oggi la nascita del Centro Studi internazionale potrebbe contribuire riaffermare anche a livello accademico il pensiero di Giussani, magari permettendogli di rinverdire la sua forza.
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Ansa
Il sospetto degli investigatori è che, nei 16 mesi sotto osservazione, abbia inciso direttamente sulle procedure di espulsione di 34 stranieri destinati all’espulsione su un totale di 64. Altri dieci immigrati, invece, si sarebbero ufficialmente rifiutati di sottoporsi alla visita medica, circostanza che di fatto ha impedito la valutazione sanitaria necessaria per stabilire l’idoneità alla detenzione amministrativa in un Cpr.
Ravenna era diventato un punto caldo della geografia italiana rispetto agli sbarchi: 25 dal dicembre 2022, tutti di navi Ong. E la città comincia a fare i conti con le espulsioni. A settembre 2024, ricostruisce il Corriere della Romagna, la stessa dottoressa aggiorna il conteggio: «Ciao Nicola! Qui a Ravenna almeno altre quattro non idoneità». In risposta dal medico No Cpr arriva l’emoticon col bicipite pompato. E quando i numeri cominciano a crescere, le risposte di Cocco sarebbero state: «Grande» o anche «gradissim*». È a quel punto che avrebbe svelato l’intento: «Se vi va mandatemi copia delle certificazioni, che sto tenendo una mappatura». La «cuenta» dei ribelli.
I pm della Procura di Ravenna, Daniele Barberini e Angela Scorza, hanno chiesto la sospensione per un anno per alcuni dei camici bianchi indagati. Le chat recuperate dagli investigatori raccontano un dialogo costante. Quasi due anni di contatti. Decine di pagine tra messaggi e intercettazioni ambientali sembrerebbero ricostruire una progressiva convergenza di intenti. All’inizio c’è un confronto. Che poi sarebbe diventato sostegno. E che si sarebbe trasformato infine in un’adesione alla campagna «No Cpr». Una traccia sarebbe rinvenibile nelle chat il 3 maggio del 2024. Una delle infettivologhe che nelle conversazioni, riporta il Corriere della Romagna, si definisce «anarchica e antagonista», condivide con i colleghi un articolo scritto proprio da Cocco sui rischi sanitari all’interno dei Cpr. Il messaggio che accompagna il link: «Abbiamo organizzato un incontro online per chiarirci le idee». Da quel momento il passaparola prende velocità: «Noi stiamo aderendo alla campagna No ai Cpr».
Secondo la ricostruzione investigativa, gli effetti non restano confinati alla discussione teorica. Si rifletterebbero anche nei numeri delle certificazioni mediche. A luglio 2024 una delle dottoresse scrive: «Ho dato la non idoneità per un Cpr e il ragazzo è tornato a ringraziarmi». Nel corso del 2025, secondo quanto emergerebbe dalle conversazioni, il clima nel reparto sarebbe cambiato. Nelle chat sarebbe comparso un senso di appartenenza. Uno dei messaggi sembra descriverlo in modo netto: «Ormai ci siamo dentro da così tanto... è una rottura, ma la scelta è puramente etica». E torna il bilancio: «Noi avremo dato più di 20 non idoneità e non è successo niente». Infine l’invito alla compattezza: «La cosa importante è essere uniti e non succede nulla».
L’episodio che fa scattare l’allarme arriva nell’estate del 2024. È luglio. Un certificato medico attira l’attenzione degli agenti dello Sco, il Servizio centrale operativo della polizia di Stato. Il modulo utilizzato è un prestampato della Simm. E sarebbe stato usato per dichiarare una non idoneità. Una delle dottoresse l’aveva ottenuto chiedendo se durante gli incontri online della campagna fosse stata suggerita «una possibile formula da utilizzare nella dichiarazione di non idoneità». Il referto prodotto con quel modulo diventa la prima crepa. Gli agenti entrano in ospedale. E in reparto comincia a diffondersi una certa preoccupazione. Una delle dottoresse scrive a una collega: «Ho un’urgenza. È arrivato l’ispettore e ora mi vogliono fare un verbale. Ho bisogno di non fare passi falsi, la polizia mi tampina, è un incubo». L’ipotesi di un’indagine prende forma. E nelle chat c’è chi prova a rassicurare. Un collega di Rimini interviene: «Va beh ci provano... e poi? Chi certifica sei tu, si attaccano». Ma la tensione cresce. E nella rete dei contatti viene chiamato in causa anche Cocco. La risposta che sarebbe arrivata è durissima. «Gli facciamo il c... a sti sbirri maledetti». Per lui, «i colleghi di Ravenna hanno espresso un parere clinico che evidentemente non è conforme agli obiettivi dell’amministrazione sull’immigrazione». Ora bisognerà capire se è conforme alla legge.
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