- Sul caro-locazione incidono l’incremento dei tassi che riduce la domanda di acquisto e la scarsità di offerta di abitazioni, ma pesano anche i costi dell’efficientamento energetico imposto dall’Ue: per un immobile da 100 metri si stimano spese per almeno 60.000 euro.
- Cresce il carico dell’Imu: ogni anno 25 milioni di persone versano circa 20 miliardi.
Lo speciale contiene due articoli.
Prosegue la protesta delle tendine e non scema la bizzarra polemica politica innescata dalla sinistra, che in maniera strumentale rispolvera il tema della casa, di cui si è disinteressata negli ultimi undici anni in cui ha governato.
Non c’è dubbio che gli affitti nelle città siano saliti, ma in questo c’è un complesso di cause che ha radici lontane e tra loro intrecciate.
Abbiamo già parlato nei giorni scorsi del calo del potere di acquisto di salari e stipendi. A questa dinamica macroeconomica si sommano le evoluzioni proprie del settore immobiliare. Infatti, dopo il calo quasi verticale registrato dal maggio 2020 a causa dei lockdown e durato oltre un anno, gli affitti in una città come Milano, per fare un esempio, hanno ripreso a salire dal settembre 2021, in parallelo all’andamento dell’inflazione. Ma assieme all’aumento dell’indice dei prezzi vi è un aumento della domanda di affitti. Secondo l’ultimo Osservatorio Nomisma sul settore immobiliare, il sentiment degli operatori vede una domanda di case in locazione in aumento dell’80%, a fronte però di una offerta in calo del 60%. Una forbice che, allargandosi, provoca un aumento dei canoni. Proviamo a capire perché.
Dal lato della domanda, per chi non è proprietario, la possibilità di comprare casa è diventata oggi più remota, poiché con l’aumento dei tassi di interesse l’onerosità dei finanziamenti è salita. Da un tasso medio per il mutuo prima casa del 1,93%, registrato nel maggio 2022, siamo passati a 3,79% a febbraio 2023: il doppio, con una rata mensile molto più alta. Nel 2023, proprio a causa del rialzo dei tassi di interesse, Nomisma prevede un calo dei nuovi mutui (-18%) ma anche delle surroghe (-47%). Le banche stesse stanno irrigidendo i parametri di concessione dei mutui, realizzando così quella stretta creditizia che era nell’aria dopo anni di tassi a zero. Ciò provoca uno spostamento della domanda di case dall’acquisto alla locazione. Questa nuova domanda, che fino a ieri con i tassi bassi si rivolgeva alle banche per comprare casa e che oggi è impossibilitata a farlo, aggiunge una pressione rialzista sui canoni di affitto.
Dal lato dell’offerta, in Italia oltre il 70% degli alloggi è di proprietà, mentre le case destinate alla locazione sono solo il 10% circa dello stock immobiliare disponibile. Si tratta di un’offerta scarsa, rispetto a una domanda che, come abbiamo visto, è in crescita. Anche le nuove costruzioni sono scarse, a causa dell’aumento dei costi delle materie prime registrato nel 2022.
Secondo l’ultimo rapporto Nomisma, nel 2022 il rendimento medio lordo degli affitti residenziali in Italia è stato del 5,5%: con un’inflazione che nello stesso anno si è attestata all’8,1%, in termini reali il rendimento è stato negativo. Questo anche se in molti casi nei contratti di locazione vi è una clausola per cui il canone può aumentare annualmente di una certa quota dell’inflazione ufficiale registrata dall’Istat.
Le politiche urbanistiche “green”, che dividono le città in zone a traffico limitato, influiscono sul valore degli immobili. Ma gli affitti aumentano anche in considerazione del fatto che i proprietari di casa devono affrontare le spese imposte per l’efficientamento energetico degli immobili. In che modo? Le politiche climatiche mirate alla riduzione delle emissioni di gas serra possono portare a diminuzioni di valore degli immobili, con il rischio che alla lunga una buona fetta di patrimonio immobiliare risulti incagliato. Come dimostrato nello studio di Konstantinos Ferentinos, Alex Gibberd e Benjamin Guin, comparso su Energy Economics, l’introduzione di uno standard di efficienza energetica nel mercato immobiliare può portare ad un calo dei prezzi e degli affitti di quelle case che non rientreranno nello standard. Secondo la nuova direttiva europea sull’efficienza degli immobili, i proprietari di casa dovranno provvedere a sostituire gli infissi, installare caldaie a pompe di calore, isolare termicamente gli immobili. Secondo Oice, l’Associazione delle società di ingegneria e architettura aderente a Confindustria, ricondurre a normativa europea in classe D un appartamento in classe G costa oggi non meno di 60.000 euro (ipotesi appartamento anni ’80, 100 metri quadrati, con involucro esterno, infissi, caldaia e pannello fotovoltaico).
Non essendoci certezze su eventuali agevolazioni o incentivi, è possibile che i proprietari di case stiano già imputando ai canoni di affitto, anche solo parzialmente, un anticipo di tali costi che prima o poi dovranno sostenere. Oppure, nell’ottica di non investire affatto, massimizzano nel breve sui canoni attuali, sapendo che presto o tardi non potranno più chiedere la stessa cifra al mercato, che li penalizzerà. Se fosse così, si tratterebbe di comportamenti razionali legati alle aspettative, che sono uno degli elementi principali nelle dinamiche dei mercati.
Per quanto riguarda gli affitti, la dinamica di scarsa offerta e forte domanda permarrà e manterrà in crescita i canoni. Un aumento dell’offerta attraverso una maggiore disponibilità di residenze studentesche aiuterà, ma ci vorrà tempo. Così come aiuterebbe una maggiore chiarezza sui reali impegni legati alla direttiva sull’efficienza degli immobili. Se oggi le aspettative sono di costi come quelli ipotizzati, è chiaro che il mercato immobiliare reagisce molto velocemente. Una parola chiara su quanto la direttiva sarà vincolante e quali eventuali forme di incentivo saranno disponibili aiuterebbe a calmare, almeno in parte, un mercato già in ebollizione.
Pioggia di tasse sulla seconda casa. Un motivo in più per alzare il canone
Lo Stato italiano agevola il possesso della prima casa, e in ragione di ciò il carico fiscale sull’abitazione principale è minore. La seconda casa è vista invece come un privilegio e perciò la tassazione su questa si fa molto più onerosa, sia nell’acquisto che nel possesso. Discorso ancora diverso se si tratta di immobili non destinati ad abitazione.L’Imu (Imposta municipale propria) e la Tasi (tassa sugli immobili utilizzata dai Comuni per la copertura dei cosiddetti “servizi indivisibili”) sono state accorpate e si pagano sulla seconda casa, non sulla abitazione principale. L’Imu si paga anche per abitazioni di lusso, ville, fabbricati, palazzi, aree edificabili e terreni agricoli. Nel 2022 il gettito complessivo dell’Imu è stato di 20 miliardi di euro. Sono circa 25 milioni i soggetti tenuti al pagamento, cioè proprietari di immobili diversi dall’abitazione principale, la metà dei quali dipendenti e pensionati. Vi è poi la Tari, la tassa sui rifiuti solidi urbani, versata per finanziare i costi di raccolta e smaltimento dei rifiuti, che grava su chi detiene locali o aree che possono produrre rifiuti. Nel caso di immobile in locazione, è l’inquilino a doverne sostenere il costo, secondo il principio «chi inquina paga». Nel complesso, il tributo sui rifiuti ha fruttato nel 2022 oltre 10 miliardi di euro.Per quanto riguarda gli affitti, il proprietario può decidere se pagare le imposte accorpando al reddito gli affitti incassati, pagando quindi l’Irpef, oppure aderire alla cosiddetta cedolare secca. L’aliquota fissa è del 21% e se il locatore adotta questa forma di tassazione rinuncia contestualmente all’aggiornamento del canone di locazione e alla variazione dell’inflazione accertata dall’Istat.Inoltre, esistono le imposte sul trasferimento degli immobili, sia a titolo oneroso (compravendite) che a titolo gratuito (successioni e donazioni). Considerando i tre gruppi di imposte, ovvero quelle di natura reddituale (come l’Irpef o la cedolare secca), di natura patrimoniale (come l’Imu) e sui trasferimenti (ad esempio l’imposta di registro o l’imposta ipotecaria) nel complesso Stato e comuni incassano ogni anno dal settore immobiliare circa 40 miliardi. Circa 8 provengono dalle imposte sui redditi, circa 20 da Imu e Tasi e circa 12 dalle varie imposte su trasferimenti di proprietà (comprendendo in questo calcolo anche l’Iva). La Tari tra il 2017 e il 2021 è cresciuta in media del 6,7% a livello nazionale. Per quanto riguarda Milano, il sindaco Giuseppe Sala per il 2023 ha imposto un carico maggiore sulle attività commerciali, alleggerendo la quota a carico delle utenze domestiche. Milano prevede di spendere per la gestione rifiuti quest’anno 299 milioni 245.000 euro, cioè 2,85 milioni in più del 2022 (+1% circa). Ma l’onere sarà suddiviso in misura diversa rispetto al 2022: lo scorso anno alle famiglie veniva imputato il 53% del costo e il resto alle attività commerciali ed altre utenze. Per il 2023, l’onere sulle famiglie è stato abbassato al 51%.
Nel complesso, la casa già rappresenta una componente assai rilevante per le entrate dell’erario. I tentativi reiterati di alcuni partiti a sinistra di imporre una patrimoniale sugli immobili si sposano con eguale desiderio che trapela ciclicamente da Bruxelles. Ispirata da Berlino, la Commissione ha già più volte tentato di influire esplicitamente in tal senso sulle politiche fiscali nazionali. Guarda caso, la protesta delle tendine, manovrata ad arte, sembra andare nello stesso senso.
