Bruxelles mette le mani sul patrimonio immobiliare. Oltre alle reiterate sollecitazioni per indurre i governi ad aumentare la tassazione, estendendo l’Imu alla prima casa, ora la Commissione interviene sul valore del mattone. Stiamo parlando della prestazione energetica degli edifici, uno dei capitoli della transizione ecologica. Questo vuol dire fissare standard sulla quantità massima di energia che gli immobili possono utilizzare per metro quadrato, ogni anno. Bruxelles vuole imporre norme più rigorose delle attuali e rendere obbligatoria almeno una classe energetica elevata agli edifici che ne sono sprovvisti. A questo si aggiunge l’obbligo di installare pannelli solari. La prospettiva è un aumento esorbitante dei costi per i proprietari di case, l’ingessatura del mercato delle compravendite e anche la modifica dell’aspetto delle nostre città. Immaginate, al posto dei tetti dei centri storici, una distesa di pannelli solari e facciate d’epoca deturpate da infissi moderni. Una vera rivoluzione per l’identità dei territori che riguarda non solo l’Italia ma anche altri Paesi che hanno caratteristiche urbanistiche e architettoniche specifiche. Questa operazione va di pari passo con l’abolizione delle auto a combustione, sostituite da quelle elettriche. Una moltiplicazione della spesa in nome dell’ideologia green.
La Commissione aveva tentato un blitz già nel 2021 tentando di far passare il divieto di affittare e vendere immobili privi di un certo standard di efficienza energetica. Una proposta poi ritirata ma che dava l’idea delle intenzioni di Bruxelles. Sul tavolo ora c’è la revisione delle classi energetiche e i tempi di applicazione delle nuove norme. Consiglio e Commissione hanno presentato le loro proposte che ora sono al vaglio del Parlamento. La bozza di direttiva della Commissione prevede che, entro il 2030, gli immobili residenziali rientrino almeno nella classe F ed entro il 2033 almeno nella classe E.
Il Consiglio europeo vorrebbe lasciare ai singoli Paesi la definizione della traiettoria di maggiore efficientamento energetico, con partenza dal 2030 e con l’obiettivo di arrivare al 2050 con emissioni zero. Ma prevede altresì uno step intermedio: entro il 2033 tutti in classe D. Il piano del Consiglio prevede anche l’introduzione di una nuova categoria, «A0», che corrisponde agli edifici a emissioni zero. Inoltre, gli Stati membri potranno aggiungere una classe, «A+», corrispondente agli edifici che, oltre a essere a emissioni zero, offrono un contributo alla rete energetica da rinnovabili in loco.
C’è anche una tabella di marcia per l’installazione dei pannelli solari che entro il 31 dicembre 2029 dovrebbero essere posizionati su tutti i nuovi edifici residenziali. La proposta del Consiglio sembra più flessibile, in realtà c’è una maggiore sfida sugli obiettivi. Da questa direttiva sarebbero esclusi gli immobili di particolare rilievo storico, ma si tratta di capire che cosa si intende con questa definizione. È un particolare rilevante lasciato al momento nel vago.
Le due proposte ora sono in discussione nel Parlamento. Il pressing maggiore viene dai gruppi dei Verdi e della Sinistra supportati dai Paesi del Nord Europa che, per caratteristiche climatiche, sono già avanti con i requisiti di risparmio energetico. A Bruxelles agiscono poi le lobby delle imprese di costruzione che pregustano il business di questo rivoluzione edilizia.
Le nuove norme peseranno sui proprietari che dovranno aggiornare la qualità energetica del proprio immobile. Senza la nuova certificazione, la casa non si potrà mettere a reddito: né vendere né affittare. Secondo una stima dell’Enea, il 60% degli immobili italiani sono tra la classe G e la F, quindi potenzialmente fuori mercato. Preoccupazioni anche per chi ha un mutuo: senza adeguamento, il valore dell’ipoteca sottostante potrebbe diminuire. Le banche stanno già offrendo mutui green per sostenere le spese dei lavori di efficientamento, ma finora la domanda è bassa.
Bruxelles non lascia agli Stati membri sufficiente flessibilità per adattarsi al contesto nazionale, per valutarne la fattibilità, le necessità economiche e verificare la capacità finanziaria dei proprietari e dei conduttori. È preoccupante la modalità con cui la Ue entra su tematiche che non sono di sua competenza attraverso il grimaldello dell’efficienza energetica estesa al mattone, fa notare Confedilizia che rappresenta l’Italia in seno all’Unione internazionale della proprietà immobiliare dove ci sono 28 Paesi. Così facendo si apre la strada ad altre interferenze, perché si crea un precedente.
A Bruxelles, già si parla di intervenire per disciplinare le locazioni brevi. Per ora la Commissione ha predisposto una bozza di regolamento che prevede un’indagine per verificare se è necessario intervenire per frenarne la diffusione a scapito delle locazioni residenziali. Ma questo determinerebbe un freno alla libertà del mercato e introdurrebbe una distorsione a scapito di quei proprietari che vogliono usare l’immobile per un investimento senza impegnarsi in contratti a lungo termine.
Oltre al dibattito sulle scadenze per applicare le certificazioni energetiche, è in corso la revisione dei requisiti tecnici per le attestazioni di prestazione energetica. Entro il 2025 vanno modificati. I criteri per l’appartenenza a una classe energetica diventeranno più stringenti. Il rischio è che gli investimenti del proprietario per raggiungere una elevata prestazione energetica risultino inutili. Le nuove norme sui requisiti tecnici potrebbero richiedere l’utilizzo di determinati materiali oggi non previsti.
«Una bomba a orologeria sulle famiglie italiane. Perché non se ne parla?»
L'economista Gualtiero Tamburini
«La direttiva all’esame del Parlamento europeo è una bomba a orologeria sul mercato immobiliare. Il processo è iniziato e non vedo volontà di ripensamenti. Il meccanismo della transizione ecologica sta toccando tutti i settori: dopo l’auto, ora è il momento del mattone. Possiamo solo sperare che la normativa sia meno stringente e più graduale». L’economista Gualtiero Tamburini, senior advisor di Nomisma ed esperto del mercato immobiliare, descrive uno scenario preoccupante.
Quali conseguenze ci saranno per il mercato?
«Se davvero non saranno più consentite le compravendite di immobili sotto una certa classe energetica, vorrebbe dire azzerare il valore dei beni che non saranno adeguati ai nuovi requisiti. E siccome quasi l’80% degli italiani è proprietario di casa, significa incidere o sul risparmio, se si fanno i lavori di adeguamento, o sulla ricchezza delle famiglie. L’impatto si farà sentire pure sulle garanzie ipotecarie delle banche che saranno svalutate».
Sembra che gli edifici di valore storico artistico saranno esentati.
«Non è ancora chiaro. Comunque, a parte le abitazioni sottoposte al vincolo di carattere storico-culturale, il problema si porrà per quelle suscettibili di essere tutelate che secondo la legge sono potenzialmente tutte quelle costruite più di 50 anni fa, cioè la maggioranza del patrimonio immobiliare. Ciò che mi preoccupa è che non vedo un serio dibattito sul tema».
Bruxelles può entrare in maniera così dirigista su una materia di pertinenza dei singoli Stati, senza tener conto delle diverse caratteristiche territoriali?
«Una normativa così fondamentalista che vieta la vendita di un bene immobile privo di determinati requisiti, a mio giudizio avrebbe profili di incostituzionalità. È una limitazione dell’uso della proprietà. La normativa che arriva da Bruxelles ha poi il difetto di cercare di disciplinare in modo uniforme ciò che ha una forte specificità locale».
Ha detto che ne risentiranno pure le banche. In che modo?
«Quando una banca concede un mutuo casa, prende come garanzia l’immobile al valore che ha in quel momento. Ma se arriveranno nuovi vincoli europei, quel valore si abbasserà e si svaluterà anche la garanzia. Il credito diventa più costoso e i tassi di interesse salgono. I problemi però non sono limitati all’efficientamento secondo le nuove regole».
C’è dell’altro?
«Bisogna considerare il progresso tecnologico. Nuovi materiali saranno immessi sul mercato per migliorare l’efficienza termica degli edifici. Serve aggiornamento continuo. E questo cambiamento interesserà anche gli immobili di proprietà statale e degli enti. È un patrimonio spesso obsoleto e con imponenti necessità di riqualificazione. Adeguarlo sarà un onere importante per le casse pubbliche».
«Meglio investire su interventi antisismici»
Che cosa comporterà per i proprietari l’obbligo di adeguare la classe energetica degli appartamenti? Lo spiega il presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa.
Sarà una rivoluzione?
«Non se ne parla abbastanza. Noi lo facciamo da più di un anno, unendo alle parole i fatti. Sin dall’inizio abbiamo seguito la proposta di direttiva a Bruxelles, anche attraverso l’Unione internazionale della proprietà immobiliare, ente nel quale Confedilizia rappresenta l’Italia. Abbiamo raggiunto un risultato: abbiamo costretto la Commissione a rimangiarsi la scellerata idea - presente nella bozza all’epoca in preparazione - di vietare di vendere e dare in affitto immobili privi di determinate prestazioni di tipo energetico. Una follia che è stata scongiurata ma che non risolve il problema, se permarrà l’obbligo di adeguamento a determinati standard».
Quali saranno le conseguenze?
«Semplice: una generalizzata perdita di valore, che significa depauperamento del risparmio della stragrande maggioranza delle famiglie italiane, con conseguenze sull’intera economia, consumi compresi. Bisogna mettersi in testa che - al di là dell’opinione che si ha di questa e di altre iniziative di simile natura (la mia è che si ecceda nel portare avanti una vera e propria ideologia green) - l’impatto di misure del genere in Italia è completamente diverso da quello che avranno in quasi tutti gli altri Paesi europei».
Che intende?
«Noi siamo un Paese caratterizzato da una proprietà edilizia diffusa. Questo vuol dire che un provvedimento che obblighi a effettuare specifici, e costosi, interventi edilizi ricade su milioni di famiglie, in molti casi a basso reddito, spesso proprietarie di case ricevute in eredità che non abitano, che non sono vendibili, non sono affittabili e sulle quali ogni anno devono anche pagare l’Imu. Inoltre l’Italia è piena di immobili molto datati, in molti casi di grande pregio architettonico, magari collocati all’interno di splendidi borghi, ma per ciò stesso ben difficilmente trasformabili negli edifici “verdi” delle riviste patinate che hanno in mente i funzionari della Commissione europea. E poi c’è un altro elemento da considerare».
Quale?
«Da noi, in molte parti del territorio, l’esigenza prioritaria non è quella dell’efficientamento energetico degli immobili, bensì del loro miglioramento sismico. E allora, che facciamo? Costringiamo gli italiani a mettere il cappotto termico ai loro immobili (quando questo sia possibile tecnicamente) con il rischio di dover rifare tutto al momento dell’intervento di consolidamento per motivi di sicurezza?».
Che accadrà ai proprietari?
«Le conseguenze si possono racchiudere in una parola: impoverimento. Non bastava l’Imu (22 miliardi di euro l’anno, da dieci anni, rispetto ai 9 dell’Ici), non bastava l’aumento delle bollette, non bastava l’inflazione a due cifre: ora arriva anche la batosta green».
È un precedente per Bruxelles per decidere anche altre politiche sulla casa?
«Non lo so. So solo che la Ue ha già dimostrato di non avere in simpatia il risparmio immobiliare diffuso. Si pensi all’insistenza con la quale “suggerisce” all’Italia di aumentare la tassazione immobiliare attraverso il catasto o, da ultimo, all’offensiva regolatoria sugli affitti brevi. La realtà è che la politica italiana deve essere più determinata nel far valere a Bruxelles le nostre specificità».
Intanto nel 2025 cambieranno i criteri tecnici per stabilire le classi energetiche: si svaluterà il mercato?
«Non solo. Si creerà ulteriore confusione e vi è il rischio che persino gli interventi svolti in questi ultimi anni, anche grazie all’ecobonus, vengano considerati non sufficienti a garantire le prestazioni energetiche richieste. Al danno si aggiungerebbe la beffa».
