Doveva essere la soluzione a tutti i mali per i giovani interessati al mattone. Invece, a pochi mesi dagli annunci del governo Draghi, i mutui al 100% con garanzia statale si stanno già arenando. Il motivo? I tassi sono troppo alti.
L’aumento dei valori registrato nelle ultime settimane potrebbe determinare un importante stop all’erogazione dei mutui a tasso fisso per i giovani con meno di 36 anni.
La motivazione – spiegano gli esperti di Facile.it – risiede nella norma che regola l’accesso al Fondo Garanzia Prima casa; secondo la legge, per i giovani che accedono alla garanzia statale il tasso effettivo globale (Teg) proposto dalle banche non può essere superiore al tasso effettivo globale medio (Tegm) stabilito su base trimestrale da Banca d’Italia.
Dati alla mano, il Tegm valido fino a fine giugno è pari a 1,99%, soglia che ha spinto diverse banche a fermare l’erogazione di mutui fissi 100% i cui Teg, a causa dell’aumento in corso dei tassi di interesse, tendono a superare il limite imposto.
«La norma, nata come strumento a difesa dei giovani, si sta trasformando in un ostacolo», spiega Ivano Cresto, direttore generale prodotti di finanziamento di Facile.it. «Il cortocircuito nasce dal fatto che il Tegm oggi in vigore è stato calcolato sulla base dei tassi riferiti al periodo ottobre-dicembre 2021, quando le condizioni di mercato erano nettamente più basse. Con l’aumento dei tassi fissi rilevato nelle ultime settimane, oggi diverse banche faticano a stare sotto la soglia legale e pertanto non possono più proporre mutui 100% under 36 a tasso fisso. Se gli indici continueranno a salire, questo tipo di offerte potrebbe presto scomparire».
In questo periodo, sottolineano dal comparatore, l’unica alternativa per i giovani rimane quella dei mutui 100% a tasso variabile, dove gli indici proposti dalle banche sono ancora ampiamente inferiori ai valori soglia imposti dalla legge. Certo, questo vorrebbe dire finire nel tritacarne della volatilità ed esporsi, soprattutto in questo momento, a impennate vertiginose della rata.
Va detto che lo stop all’erogazione dei mutui fissi under 36 con Fondo Garanzia prima casa sarebbe un danno per l’intero mercato se si considera che nel primo trimestre 2022, secondo i dati dell’Osservatorio Facile.it – Mutui.it, quasi il 66% delle richieste presentate da giovani con meno di 36 anni era legata alla garanzia statale.
In effetti, basta dare uno sguardo alle simulazioni realizzate da Facile.it per la Verità. I prodotti vicini all’1,99% sono diversi. Per un importo da 126.000 in 20 anni, per esempio, il Mutuo Domus Giovani – Fondo Garanzia prima casa – di Intesa Sanpaolo offre un tasso dell’1,95%. Lo stesso vale per il Prontomutuo Consap Under 36 che, per una somma da 180.000 euro da restituire in 25 anni chiedere l’1,94%.
A ogni modo, comprare un immobile attraverso un mutuo al 100% con garanzia statale presenta anche diversi ostacoli. Ad esempio, i tassi di interesse applicati sono più elevati rispetto ai mutui tradizionali, dal momento che si tratta di un prestito più rischioso per l’istituto che eroga il finanziamento. Per questo motivo, poi, le garanzie richieste di solito sono più stringenti rispetto a un prodotto tradizionale.
A ben vedere, esistono altri modi oggi per entrare in possesso di un immobile senza avere la liquidità iniziale necessaria. Si può ad esempio comprare una casa in costruzione. In questo caso le rate si potrebbero pagare un poco alla volta fino a raggiungere quel 20% del prezzo che mediamente le banche non finanziano con il mutuo. Si risparmierebbe, inoltre, sulle imposte: con le agevolazioni attuali, si potrà versare, per la prima casa, un’imposta di registro del 2% e un’Iva del 4% (anziché del 10).
C’è poi l’opportunità dell’affitto con riscatto: il sistema in questo caso, è vantaggioso perché l’inquilino ha già un tetto sopra la testa e pagherebbe l’affitto in vista di rilevare l’immobile a un prezzo concordato a cui andrebbe scalato il valore della locazione.
