2024-05-25
Casa: ecco chi può sanare e chi no
Matteo Salvini (Imagoeconomica)
Tutti i parametri per mettere in regola le piccole difformità come tendoni, finestre, verande, tramezze. Sarà più facile anche il cambio di destinazione d’uso dell’immobile. Costi compresi tra 1.032 euro e 30.987 euro. Salvini: «Così sblocchiamo il mercato».Ieri il cdm ha approvato lo schema di decreto legge con le misure urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica. L’obiettivo è permettere ai cittadini di sanare le piccole irregolarità, snellire la burocrazia e alleggerire le amministrazioni comunali dalle circa 4 milioni di pratiche che ingolfano gli uffici e dare uno scossa al mercato immobiliare. Secondo l’ultimo sondaggio di Bankitalia, nel primo trimestre 2024 la domanda è stata debole, così come l’offerta. Gli agenti immobiliari hanno addirittura evidenziato una riduzione nel numero delle transazioni sia rispetto al trimestre precedente sia rispetto allo stesso periodo 2023.Una situazione di stagnazione che si spera possa invertire la rotta anche con questo decreto: «Conto che con questa quantità di immobili che possono tornare sul mercato si possa avere un riscontro positivo in termini di diminuzione del costo del mattone», ha detto il ministro dei Trasporti, Matteo Salvini, aggiungendo che il decreto di ieri è solo il primo, visto che «il secondo passaggio del Piano casa è quello dell’edilizia residenziale pubblica, che sarà oggetto della seconda tranche di un importante intervento». Questo primo «crea ricchezza», mentre il secondo richiederà dei fondi «su cui stiamo ragionando». Il decreto Salva casa ha dunque apportato modifiche sui temi di edilizia libera, sulla possibilità di mutare la destinazione d’uso di un immobile, ha semplificato l’iter di riconoscimento dello stato legittimo dell’unità immobiliare, ha ampliato le tolleranze costruttive e superato il concetto di doppia conformità. Introdotta poi una disposizione ad hoc sulle entrate della sanatoria: queste somme dovranno essere utilizzate per un terzo per la demolizione delle opere abusive presenti sul territorio comunale e per la «realizzazione di opere e di interventi di rigenerazione urbana, di riqualificazione di aree urbane degradate, di recupero e valorizzazione di immobili e spazi urbani dismessi o in via di dismissione e per iniziative economiche, sociali, culturali o di recupero ambientale».Entrando nel merito, l’articolo 1 amplia le categorie di interventi che possono essere eseguiti in edilizia libera. Si tratta di interventi di manutenzione ordinaria come l’installazione di pompe di calore inferiori ai 12 Kw, la rimozione di barriere architettoniche e l’installazione di vetrate panoramiche amovibili messe su logge e balconi. Installazioni che non devono creare spazi chiusi, che invece andrebbero a modificare i volumi e le superfici dell’immobile. Sul punto, il decreto include una nuova fattispecie, andando a recepire l’orientamento giurisprudenziale sulla materia. Si tratta delle tende da sole che possono essere da esterno, a pergola, con telo retrattile e che possono essere state installate anche con strutture fisse necessarie per il sostegno. Un’altra novità sono le modifiche alle norme sul cambio di destinazione d’uso di un immobile. È stato infatti deciso che è sempre consentito il mutamento se questo avviene all’interno della stessa categoria funzionale oppure tra categorie funzionali relative alla categoria residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale e commerciale.Il decreto è intervenuto anche per ampliare la materia sulle tolleranze costruttive e abitative che fino a prima si fermava al 2%. Adesso si prevede che il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituiscono una violazione edilizia se lo scostamento previsto dal progetto è del 2% per una casa di 500 metri quadrati, del 3% se la superficie è tra i 300 e i 500 metri quadrati, del 4% se l’immobile è tra i 100 e i 300 metri quadrati e del 5% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadri.Per quanto riguarda invece l’istituto della doppia conformità, si parla di superamento solo per i casi più lievi. Per gli abusi più gravi (se non c’era il permesso di costruire o c’è una totale difformità) lo strumento rimane il medesimo. C’è poi «la fine del paradosso del silenzio rigetto, con l’introduzione del silenzio assenso: vale a dire che se l’amministrazione non risponde, entro i termini prestabiliti, l’istanza si considera accettata», spiega Salvini in conferenza stampa aggiungendo che il Salva Milano rientrerà in sede di conversione del decreto, così come ulteriori iniziative di semplificazione (regolamento di igiene sulle altezze).La sanzione pecuniaria per sanare le posizioni è pari al doppio dell’aumento del valore dell’immobile dopo la realizzazione degli interventi e comunque compresa tra 1.032 euro e 30.987 euro. Questo range è stato determinato sulla base dei parametri minimi (516 euro) e massimi (5.164) previsti all’interno dell’articolo 37 del Tue, che definisce le sanzioni per la sanatoria per gli interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata. Tenuto conto del superamento della doppia conformità, nell’attuale decreto il limite minimo è stato raddoppiato e il limite massimo è stato incrementato di sei volte. La disposizione precisa che nelle ipotesi di «difformità dall’autorizzazione paesaggistica» si deve applicare una sanzione equivalente al maggiore importo tra il danno arrecato e il profitto conseguito mediante la trasgressione. L’importo della sanzione pecuniaria è determinato a seguito di una perizia di stima.
Sehrii Kuznietsov (Getty Images)
