2020-06-11
Nel 2019 160.000 lotti all'asta. Un mercato immobiliare che si svaluta di 3 miliardi all'anno
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Considerate un'opportunità per fare buoni affari, a patto di conoscere il tema e prestare molta attenzione, le aste immobiliari scontano il fatto di essere poco note e generalmente non ben viste dalla maggioranza dei potenziali acquirenti, e per questo vanno spesso deserte, facendo sì che il patrimonio si svaluti sensibilmente.Lo scorso anno - quindi prima della pandemia - a fronte del valore complessivo di 18 miliardi di euro (considerando l'offerta minima) a cui i lotti immobiliari sono stati posti in vendita, la svalutazione del valore degli immobili dovuta alle aste deserte è stata pari complessivamente a 3,4 miliardi di euro. Lo rivela Scenario aste 2019, analisi sul settore realizzata da Reviva, una startup che punta a invertire il trend delle aste andate deserte, attraverso un metodo di "vivacizzazione" che unisce intelligenza artificiale e marketing esperienziale, per abbattere i rischi e prevedere i valori degli immobili.Lo scorso anno sono stati 160.594 i lotti immobiliari (singoli immobili o complessi venduti in blocco) messi all'asta, per un totale di 254.649 aste. La distinzione tra aste e lotti è molto importante: si definiscono infatti "aste" gli esperimenti di vendita dei singoli lotti. «In passato spesso i due differenti dati sono stati confusi o trattati superficialmente, con il risultato di restituire un quadro ancora troppo poco chiaro e preciso del mercato», ha spiegato Giulio Licenza, cofondatore di Reviva.Degli oltre 160.000 lotti messi all'asta nel 2019 il 56% è costituito da immobili residenziali, il 34% da immobili non residenziali e il 10% da terreni. Per quali motivi questi asset finiscono all'asta? Secondo Reviva il 76% dei lotti è coinvolto in procedure esecutive, il 22% in procedure concorsuali (fallimenti e concordati preventivi) e il 2% da altre procedure di liquidazione.A pesare sul buon andamento delle aste è anche la complessiva lentezza delle procedure di vendita: lo scorso anno, infatti, il 59% dei lotti è andato in asta una singola volta. In base alle norme, in caso di mancata vendita il lotto non può essere rimesso all'asta prima che sia trascorso un periodo di sei mesi e a un prezzo svalutato ulteriormente rispetto al suo valore effettivo. Così, secondo il report, nel 2019 la svalutazione media di un lotto posto più volte in asta è stata del 29%. La partecipazione alle aste immobiliari resta scarsa: queste vendite scontano ancora lo scetticismo da parte dei potenziali compratori, che faticano a considerare l'acquisto all'asta come una valida alternativa offerta dal mercato immobiliare. «Seppur meno rispetto al passato, ancora oggi permane questa diffidenza nei confronti delle aste immobiliari, causata sicuramente da un sistema burocratico e poco accessibile che non invoglia bensì respinge potenziali acquirenti con le sue procedure ostiche», ha aggiunto Licenza.A livello geografico, le aste si concentrano per la gran parte nelle aree metropolitane: nel 2019 è stataRoma - con i suoi 7.327 lotti - la provincia con il maggior numero di immobili all'asta, seguita da Milano con 6.746 lotti e da Bergamo con 5.081 lotti. In coda alla classifica la provincia di Oristano, con solo 166 lotti. Dall'analisi inoltre emergono profonde differenze di prezzo tra i lotti del Nord Italia rispetto a quelli del Sud. In media, i lotti in vendita al prezzo più alto sono gli immobili non residenziali in Friuli Venezia Giulia, la cui offerta minima media è stata di 526.813 euro, mentre quelli al prezzo più basso sono i terreni in Basilicata, per i quali l'offerta minima media è stata i 35.915 euro. I lotti residenziali, quelli che in Italia tendenzialmente vanno per la maggiore, sono stati posti in vendita mediamente a un prezzo di 76.525 euro, con i più costosi in Trentino a 125.981 euro e quelli più economici in Calabria a 45.146 euro. Infine una curiosità: l'asta con il prezzo più basso, appena 100,10 euro, è stata quella per una quota di terreno in provincia di Palermo, mentre al contrario l'asta con il prezzo più alto, la ragguardevole cifra di 42.290.000 euro, ha riguardato un albergo a Roma.Per potenziare il settore in futuro secondo Reviva occorre far leva su tecnologia e innovazione. «L'emergenza Covid-19 ci ha obbligato a trovare nuove soluzioni a vecchi problemi. È necessario un passo in avanti anche in questo mercato», ha sottolineato Ivano De Natale, cofondatore e ad di Reviva. Ad esempio,le aste che hanno previsto anche la partecipazione telematica sono complessivamente il 39%, di cui 26% in modalità mista telematica e analogica. La sfida per il futuro del settore, hanno spiegato i responsabili di Reviva, è rendere il mercato delle aste più attraente per i potenziali futuri acquirenti, provando a snellire una burocrazia complessa che allontana i potenziali compratori e rende ancora oggi il mercato delle aste un settore frequentato in prevalenza dagli addetti ai lavori.
Giancarlo Fancel Country Manager e Ceo di Generali Italia
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