Tassi e green fan crollare il mercato delle case

• Si fermano i mutui e calano le compravendite. I notai: -8,7% a febbraio, male persino Milano. E nel primo quadrimestre -23,6% di richieste.
• Intanto i ministri dei Paesi Ue non trovano l’accordo sulla riforma del mercato elettrico. Pesa la spaccatura tra Francia e Germania. Berlino non vuole sussidi a centrali atomiche e miniere: «Va protetto il clima».

Lo speciale contiene due articoli.

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Il continuo rialzo dei tassi di interesse da parte della Bce e la direttiva europea sulle case green stanno affossando il mercato immobiliare. Come spiega il Consiglio nazionale del notariato, infatti, nei primi quattro mesi dell’anno quello che si nota è un crollo generalizzato dei mutui: detto in parole povere, sono troppo cari e la spada di Damocle di dover mettere mano al portafoglio per rendere casa a zero emissioni sta spaventando gli investitori del mattone.

«È chiaro che il costo dei mutui in ascesa ne stia disincentivando la richiesta», spiega Giorgio Spaziani Testa, presidente di Confedilizia, «ma non è da sottovalutare, anche se in percentuale minore, l’effetto negativo che già si sta vedendo per quanto riguarda le norme Ue sulle case green», dice. «Sappiamo già che all’interno delle trattative, ad esempio, le banche prediligono per questo motivo proprio le case più efficienti sotto il profilo energetico. Certo, al momento non c’è ancora nulla di ufficiale, ma sappiamo bene che il mercato sta già scontando questa eventualità. Del resto, c’è tanta gente che non riesce a permettersi gli attuali tassi, ma sono in molti a domandarsi se sia il caso di investire nel mattone nel momento in cui la norma sulle case green dovesse diventare legge. Per questo è importante che il governo italiano, insieme a quello di altre Paesi, si faccia valere per evitare tutto questo. L’unica speranza è che la questione si avvicini talmente come tempistiche alle prossime elezioni europee da ritardare il tutto e riparlarne al prossimo giro. Ce lo auguriamo tutti».

In particolare, il Notariato ha presentato una prima ricognizione effettuata in nove grandi città italiane in merito a mutui, surroghe, compravendite di fabbricati abitativi. Le città in esame sono: Roma, Milano, Napoli, Bari, Bologna, Torino, Palermo, Verona, Firenze. Dal campione, in primis, emerge un crollo generalizzato dei mutui, mentre il «calo» delle compravendite di fabbricati abitativi è molto diversificato sul territorio: sebbene a livello nazionale il calo sia del 2,7%, province come Bari, Bologna, Torino e Palermo mostrano valori in controtendenza attestandosi a variazioni positive rispetto al primo bimestre 2022. A fronte dei dati positivi di Torino (+3,26%), Bologna (+2,88%), Bari (+1,14%) e Palermo (+2,11%), però, si registrano segni meno per città come Milano (-3,74%), Verona (-1,45%), Roma (-2,09%), Firenze (-5,28%), Napoli (-14,9%). In tutte le città prese in esame si registra comunque un calo delle compravendite nel mese di febbraio 2023, tranne a Torino dove le transazioni sono addirittura maggiori rispetto al mese di gennaio.

Nei primi quattro mesi dell’anno, per intenderci, sul fronte dei mutui c’è stato un calo medio del 23,56%, ben più alto rispetto al crollo delle transazioni immobiliari. Nonostante alcune province come Verona mostrino a gennaio 2023 una quasi stazionarietà della richiesta di mutui (-0,5%), tutte le città subiscono un calo a due cifre, che a Napoli in particolare è pari a più di un terzo rispetto al bimestre 2022 (-35,4%). Va segnalato inoltre che la fascia di età che ha subito la riduzione minore è quella di chi ha meno di 36 anni, probabilmente in considerazione delle agevolazioni fiscali in vigore fino a fine dicembre 2023 per l’acquisto della prima casa e l’estensione del fondo prima casa all’80% in scadenza il prossimo 30 giugno. Sul calo medio nazionale del numero delle persone fisiche che hanno contratto un mutuo pari a -21,15%, la fascia di età 18-35 anni si ferma a -19,3% rispetto al -20,11% degli under 45, -22,36% degli under 55 e -25,67% under 65 fino al picco del -33,3% della fascia 66-75 anni.

Il calo delle compravendite, invece, è partito a febbraio 2023. Come si nota dall’indagine del Notariato, nei primi due mesi del 2023 si è registrato in Italia un calo del 2,72% del numero delle compravendite di abitazioni rispetto allo stesso periodo del 2022. In realtà il calo si è manifestato nel mese di febbraio di quest’anno. Il primo mese dell’anno infatti ha segnato un aumento del 5,43% rispetto a gennaio del 2022. È quindi il calo delle compravendite dell’8,68% nel mese di febbraio a pesare sulla riduzione del 2,72% del bimestre.

Ma quello che spaventa sono le proiezioni di mercato per il 2023. Sulla base dello studio statistico a cura del Consiglio nazionale del notariato, ci si aspetta un calo del mercato del 10,7% rispetto al 2022. In dettaglio, il mercato che subirà la più forte riduzione è quello delle compravendite di prime case. Per il 2023 si immagina una riduzione nel 2023 del 17,1% per l’acquisto di prime case tra privati e del 16,1% di acquisto di prime case da impresa. Gli acquisti di seconde case, pur se in calo, dovrebbero attestarsi rispettivamente a un -2,5% di acquisti di seconde case tra privati e a un -7,7% di seconde case acquistate da impresa. In merito ai mutui, per il 2023ci si attende che porteranno al 4% il tasso da giugno a dicembre 2023, con un calo del numero dei finanziamenti del 10,1%.

Europa divisa su nucleare e carbone. La Corte Ue: sulle batterie falliremo

I ministri dell’Energia dell’Unione europea si sono riuniti ieri a Lussemburgo per approvare la riforma del mercato elettrico (Emd, Electricity Market Design). Ma quella che doveva essere una riunione tutto sommato tranquilla si è trasformata prima ancora di iniziare in un rodeo.

La proposta di Regolamento 2023/0077 (Cod) dovrebbe, nelle intenzioni, cercare di risolvere alcuni problemi che si sono verificati lo scorso anno, quando la volatilità dei prezzi a breve termine del gas si è riversata sulle bollette di imprese e famiglie provocando i disastri che tutti ricordano. L’idea, sulla carta, è di fornire maggiori informazioni e più scelta ai consumatori, maggiore stabilità di prezzo favorendo la stipula di contratti a lungo termine e stimolare gli investimenti in fonti rinnovabili.

La discussione di ieri prima si è allungata, poi è diventata scontro aperto e infine si è chiusa con un rinvio al prossimo Coreper, cioè a livello di ambasciatori. Nulla di fatto, insomma. Gli oggetti del contendere erano ben tre: l’applicazione dei contratti per differenza (Cfd), il mantenimento del capacity payment agli impianti a carbone e un tetto ai ricavi inframarginali.

Spieghiamo.

I Cfd sono contratti di lungo termine per grossi quantitativi tra i produttori di energia e le compagnie di vendita oppure grandi clienti consumatori. Viene fissato un prezzo che si confronta con il mercato spot giornaliero e ci si scambiano le differenze monetarie tra prezzo fisso contrattuale e prezzo spot. Nel Regolamento proposto, i produttori interessati dal meccanismo saranno i nuovi impianti a fonte rinnovabile, mentre l’acquirente è lo Stato membro, che comprando l’energia a prezzo fisso riconosce un sostegno diretto al produttore (di fatto si tratta di un incentivo). Le differenze positive incassate dallo Stato devono poi essere redistribuite ai consumatori.

La Francia, con non poca sfrontatezza, vorrebbe che questo meccanismo fosse esteso anche agli impianti nucleari esistenti. La Germania è fortemente contraria, così come i suoi satelliti, perché ciò scoraggerebbe gli investimenti nelle rinnovabili. Una proposta di mediazione che considerava i soli nuovi investimenti sul nucleare è stata respinta sdegnosamente dalla Francia.

Passando al secondo tema, il capacity payment agli impianti a carbone permette a questi di ricevere una remunerazione per restare pronti in ogni momento a produrre, nel caso in cui sia necessario al gestore di rete per evitare blackout. La Svezia, presidente di turno dell’Ue ancora per qualche giorno, ha presentato all’ultimo momento una proposta per favorire l’allungamento dei sussidi legati a questo meccanismo. La Polonia naturalmente è favorevole, ma si è scontrata subito con il secco no della Germania. Quest’ultima, assieme agli alleati di sempre, ha respinto l’idea perché «non compatibile con gli obiettivi di protezione del clima dell’Ue», come ha detto ai giornalisti il ministro dell’Economia e del clima Robert Habeck prima dell’inizio della riunione stessa. La Francia, interessata ai Cfd sul nucleare, tatticamente appoggia la posizione della Polonia sul carbone.

Infine, Portogallo e Spagna vorrebbero inserire strutturalmente un tetto ai ricavi delle rinnovabili nel caso in cui prezzi salissero oltre un certo livello, per impedire extramargini e abbassare il prezzo medio di sistema. Un meccanismo simile esiste già in Italia da oltre un anno, ma il nuovo regolamento lo allargherebbe a tutta l’Unione. Di questo pare si sia parlato poco, essendo gli altri due argomenti più pregnanti.

Al termine della lunga giornata di discussioni, facce scure e presa d’atto di profonde divisioni. L’accordo c’è sulla parte di testo che riguarda i diritti dei consumatori, ma non sui Cfd né sul capacity payment al carbone.

Venerdì scorso il Coreper aveva dato il via libera ad un altro pezzo Green deal, la nuova direttiva sulle fonti rinnovabili (Red III). L’accordo prevede di arrivare al 2030 con una quota del 42,5% di energia rinnovabile rispetto al totale del consumo finale di energia elettrica. Un altro obiettivo «ambizioso» si aggiunge alla collezione. L’approvazione della direttiva era stata bloccata dalla Francia, che chiedeva che anche l’idrogeno prodotto con fonte nucleare fosse considerato a basse emissioni di CO2, al pari di quello prodotto con fonti rinnovabili. La linea rossa tracciata dalla Francia ha portato a discussioni e malumori, sinché la Commissione proprio venerdì ha emesso una comunicazione nella quale «riconosce che altre fonti di energia senza combustibili fossili, oltre alle energie rinnovabili, contribuiscono al raggiungimento della neutralità climatica, per gli Stati membri che decidono di fare affidamento su tali fonti». Una frase involuta che salva il nucleare senza citarlo e che ha accontentato la Francia.

Intanto, la Corte dei Conti europea ha diffuso uno studio nel quale chiarisce che la rincorsa europea alle batterie rischia di diventare un flop epocale, data la dipendenza europea dall’estero per troppi materiali critici, indispensabili per queste tecnologie. Persino i grigi contabili con sede in Lussemburgo si sono accorti di quanto la politica industriale europea abbia il fiato corto. Vedremo se a Bruxelles qualcuno farà professione di realismo.