- Il governo conferma il pagamento delle tasse e prolunga il blocco degli sfratti. Ma così dà il colpo di grazia a un mercato già in stato comatoso. Investimenti fermi e prezzi a picco.
- Il presidente di Confedilizia critica l'esecutivo giallorosso che ha vietato gli sgomberi fino al 31 dicembre. «Si favoriscono i morosi, che già prima della pandemia tenevano la casa occupata in modo illegale».
Lo speciale contiene due articoli
Il Covid ha infettato anche il mattone. Il mercato immobiliare che già prima della pandemia era in stato comatoso, ora ha avuto il colpo di grazia. Chi aveva acquistato una casa, come investimento per affitti brevi, se la ritrova vuota da mesi e con scarse prospettive di recuperare un po' di soldi nei prossimi mesi. Per gli operatori del turismo questa è un'estate persa. Chi ha i classici contratti di locazione pluriennali non se la passa meglio. Numerosi inquilini hanno chiesto un taglio del canone e altrettanti hanno smesso di pagare. Il discorso vale anche per gli immobili commerciali. In questa situazione drammatica, il governo non trova niente di meglio che confermare il pagamento delle imposte e prolungare il blocco degli sfratti, congelando anche l'esecuzione di quelle sentenze che risalgono a prima del Covid e che niente hanno a che fare con la crisi della pandemia. Mossi da slancio assistenzialistico, Pd e Leu hanno agganciato al decreto Rilancio un emendamento che estende a fine anno il divieto di mandare via gli inquilini morosi o con contratto scaduto. È un paracadute sociale che va in aiuto a chi è stato schiacciato dalla crisi ma finisce per proteggere anche qualche furbetto a danno dei proprietari.
Chi ha un locale commerciale non ha nemmeno l'agevolazione fiscale della cedolare secca, più volte reclamata dalla Confedilizia e sempre negata dal governo. Il mattone da bene rifugio, da dote per i figli, è diventato una maledizione. Tanto più che ad ogni legge di Bilancio si torna a parlare di patrimoniale. I dati sembrano suggerire che i risparmiatori si sono messi in stand by, anche se qualcuno, forse chi è alla ricerca della prima casa, torna ad affacciarsi sul mercato.
Secondo un'analisi realizzata da Facile.it e Mutui.it, dopo i mesi di lockdown, la richiesta di mutui è ripartita. Le banche sembrano aver adottato una politica di grande apertura nella concessione di credito alle famiglie. L'importo medio erogato dagli istituti di credito tra l'inizio di maggio e il 15 giugno 2020 è cresciuto del 9% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, raggiungendo i 134.315 euro. Ad agevolare i prestiti concorrono i bassi tassi di interesse, in alcuni casi, addirittura inferiori a quelli di inizio 2020.
prudenza e cautela
Chi cercava casa prima del Covid quindi continua a farlo. Ma l'atteggiamento di chi vuole investire per trarne un reddito, è improntato alla cautela. Immobiliare.it, portale di annunci, e Realitycs, azienda Proptech specializzata in market intelligence, hanno realizzato il primo report sull'andamento del mercato dopo il Covid dal quale emerge che le ricerche ad aprile hanno messo in conto un 4% in più di budget e si sono orientate verso appartamenti con una superficie più grande del 6%. Ma questa maggiore attenzione a spazi ampi, che numerosi osservatori hanno interpretato come il segnale di un cambiamento del mercato e la fine dei mini appartamenti, sembrerebbe far parte del libro dei sogni. Il desiderio di una stanza in più, si è infranto allo scadere delle misure restrittive, quando si è tornati a fare i conti con il budget familiare. Da maggio sono risalite le ricerche di trilocali e si stanno stabilizzando quelle relative a immobili di tagli più grandi. Il portale ha anche registrato un riposizionamento delle case vacanza che, azzerato il turismo, ora vengono proposte per contratti transitori, da sei mesi a un anno.
Durante il lockdown un investitore su tre ha pensato di rinviare l'acquisto. Un atteggiamento di prudenza che si sta trascinando anche nella ripartenza come confermato dagli operatori del settore nel corso dall'e-Meeting «Italy real estate evaluation» organizzato dal Global Real Estate Institute. Il 63% dei partecipanti ha detto di voler aspettare e vedere l'evoluzione dell'economia prima di investire.
Il trend nelle due principali città, Milano e Roma, conferma questa cautela. Come rileva uno studio del portale Idealista.it, all'indomani della riapertura delle agenzie, a Milano l'offerta di abitazioni in vendita è diminuita del 21% (-85% se ci si riferisce ai soli privati), mentre quella degli affitti è aumentata del 25%. Chi aveva pensato di mettere sul mercato la casa, ora preferisce affittarla nel timore di non riuscire a realizzare il prezzo che si proponeva a inizio anno.
Scenari Immobiliari prevede a livello nazionale, per il residenziale, un calo dei prezzi del 2,1% per quest'anno, che sarà più marcato nel 2021 (-4,2%) e continuerà anche nel 2022 (-1,5%). Solo nel 2023 ci sarà un leggero aumento dello 0,5%. Per un balzo (3,4%) bisogna attendere il 2024.
segnali da milano
Milano, dove il settore è trainato dal business, sembra andare in controtendenza. I prezzi delle compravendite dovrebbero scendere del 2% nel 2021 e i canoni del 3%. Dal 2022 però si stima che il valore degli immobili torni a salire dell'1,8% mentre gli affitti dell'1,5%. L'accelerazione nel capoluogo lombardo potrebbe anche essere più rapida. Numerosi proprietari stanno già aumentando i canoni di locazione transitori, anche per una sola stanza o un posto letto, perché temono l'arrivo di una patrimoniale. Nell'ultimo trimestre del 2019, secondo l'International Rent Index di Housing Anywhere, piattaforma internazionale di alloggi per studenti e giovani professionisti, a Milano l'affitto di un monolocale era salito del 9,8%, le stanze singole del 6,5% e i bilocali del 4,1%. Ciò significa che prima della pandemia si spendevano oltre 900 euro per un monolocale, più di 630 euro per una stanza singola. Ora sono spuntati rincari anche di 150 euro.
Comatosa la situazione a Roma. Nel primo trimestre dell'anno, secondo i dati dell'Agenzia delle entrate, c'è stata una caduta delle compravendite del 14,8% ma siccome sono compresi i mesi di gennaio e febbraio, in cui l'effetto Covid è stato modesto, si può dire che il peggio deve ancora venire.
C'è chi pensa all'affare partecipando alle aste fallimentari dove il prezzo di partenza è la metà di quello di mercato. Nel 2019 gli immobili messi in asta erano aumentati del 25% rispetto al 2018. Ora queste cifre sono destinate a salire con l'esplosione della crisi. La nuova normativa ha reso più allettanti gli acquisti. L'offerente può presentare un prezzo più basso fino al 25% rispetto a quello base fissato dal tribunale. E nel caso in cui la prima asta andasse deserta, alla seconda ci sarebbe un taglio ancora maggiore. Chi ha liquidità e non ha fretta di trarre un reddito, può realizzare grossi affari ma il risparmiatore medio è bloccato. Il risultato è un mercato congelato.
«Così lo Stato protegge i furbetti e rovina i proprietari di immobili»
Centinaia di migliaia di proprietari di immobili dovranno aspettare ancora un anno per tornare in possesso del loro bene. Gli inquilini morosi, salvati da un emendamento al decreto Rilancio fortemente voluto e presentato da Leu e Pd a cui si sono accodati i 5 stelle, (Italia Viva non pervenuto) non sono solo quelli colpiti dalla crisi del Covid. I beneficiari di questa norma sono soprattutto quei furbi che avevano in corso una procedura esecutiva di sfratto già nel 2019, se non prima, e avrebbero dovuto liberare l'immobile nel giro di poco tempo. Ma ecco il paracadute. Il procedimento, in condizioni normali molto lungo e farraginoso, ora si trascinerà per un altro anno. Secondo i dati del ministero dell'Interno, ogni anno vengono eseguiti circa 120.000 sfratti. Da questo se ne deduce che sono centinaia di migliaia i proprietari che non vedranno riconosciuto il loro diritto di rientrare in possesso della casa.
A denunciare questa «iniquità senza precedenti» è il presidente della Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa. «Il decreto Rilancio estende il blocco degli sfratti, fissato dal Cura Italia del 17 marzo, prima al 30 giugno e poi al 1° settembre, fino al 31 dicembre di quest'anno».
Quindi chi aveva avuto dal giudice la sentenza per mandare via l'inquilino moroso, ora non potrà liberare l'immobile per un altro anno?
«Proprio così. Si sta impedendo alla generalità delle famiglie e delle società di veder applicata una sentenza ottenuta per liberare un immobile. Riguarda per la maggior parte dei casi situazioni prima del Covid e relativi a situazioni che nulla hanno a che fare con la crisi della pandemia, ma si riferiscono a morosità o a finite locazioni. I proprietari, ultimamente, non sfrattano con tanta facilità ma aspettano che le cose si complichino davvero. Quindi non siamo di fronte a cinici carnefici come di solito vengono dipinti coloro che denunciano chi non paga, ma a chi vuole esercitare il legittimo diritto sulla proprietà. Seppure la finalità fosse stata di venire incontro alle esigenze di chi ha avuto i problemi col Covid, nemmeno viene centrato il bersaglio perché vengono colpite situazioni diverse. In ogni caso è inaccettabile consentire allo Stato di intromettersi tra la decisione del giudice e la sua esecuzione».
Quanti proprietari si trovano con una sentenza di sfratto in mano che non può essere eseguita?
«Centinaia di migliaia. Ogni anno, secondo il Viminale, vengono eseguiti circa 120.000 sfratti. Alla operatività, che coinvolge l'ufficiale giudiziario e le forze dell'ordine, si arriva dopo un lungo iter che può durare anche anni. Considerando che durante il Covid l'attività giudiziaria si è fermata, la stragrande maggioranza, quasi tutte le sentenze di sfratto appartengono al 2019, se non prima. Quindi chi al termine di un'attesa estenuante aveva finalmente ottenuto la sentenza che lo liberava da inquilini morosi e sperava di rientrare in possesso della casa, ora ecco il provvedimento che sposta ancora i termini e lo costringe a tenere l'alloggio occupato in modo indebito e illegale».
E chi è stato realmente messo sul lastrico dal Covid e non può pagare?
«Per queste persone lo Stato deve provvedere diversamente. Non può scaricare il problema sui proprietari, su soggetti che spesso sono in condizioni peggiori degli inquilini salvati da questo provvedimento. Chi non riceve il canone potrebbe aver perso il lavoro, magari deve pagare il mutuo o sta in affitto a sua volta e lo Stato gli impedisce di tornare in possesso della casa che aveva dato in locazione».
Avete segnalazioni di persone che rischiano di trovarsi in questa situazione?
«Sì, in un numero che cresce di giorno in giorno. Sono proprietari arrabbiati che ci chiedono di organizzare rivolte fiscali, di avviare azioni forti. Noi come organizzazione storica dobbiamo resistere ma lo facciamo sempre con maggiore difficoltà perché il malcontento sta esplodendo».
E intanto chi non riceve il canone deve continuare a pagare le tasse.
«La cosa che stride è che pochi giorni fa lo Stato non ha avuto pietà dei proprietari, chiedendo la prima rata dell'Imu senza nemmeno degnarsi di spostarla di un mese ma lasciando la decisione ai Comuni che lo hanno fatto in pochi casi. Ci sono proprietari che non ricevono il canone di locazione, non riescono a tornare in possesso del proprio immobile, hanno perso il lavoro e devono comunque continuare a pagare la patrimoniale dell'immobile. Chi aveva i soldi ha saldato l'Imu ma alcuni ci stanno scrivendo che non sono riusciti a farlo, non per evadere ma perché senza liquidità. E poi ci sono tante situazioni non meritevoli di tutela».
Vuol dire che tra i morosi ci sono anche tanti furbetti?
«Oltre a chi è in difficoltà, di cui si dovrebbe far carico lo Stato, ci sono anche tanti che fanno i furbi. Il blocco degli sfratti è l'unica misura che non è condizionata dalla prova di aver subito un danno. Cioè non bisogna dimostrare di essere stati vittime della crisi del Covid. Quindi si può avere un reddito da lavoro e decidere di non pagare l'affitto e ottenere comunque la sospensione dello sfratto. I furbi si sentono protetti dalla legge e da un'immagine sociale che li fa passare come vittime».
Quali conseguenze avrà il blocco degli sfratti sul mercato immobiliare?
«Oltre ad essere una violazione del diritto di proprietà e quindi un danno diretto ai cittadini, il secondo effetto di questa norma è di disincentivare chi vuole investire nell'acquisto di un immobile per trarne un reddito. Di sicuro ora ci pensa due volte. È anche un danno ai potenziali inquilini nel senso che ci saranno meno appartamenti disponibili alle locazioni e molti proprietari preferiranno lasciar marcire le case pur di non darle in affitto perché non si fidano, e fanno bene, dello Stato. Lo stesso vale per i locali commerciali. Anche quel tipo di investimento non si farà più. Chi ha il locale cercherà di svenderlo perché oberato dalle tasse e perché teme di avere a che fare con inquilini che non pagano il canone e con uno Stato che li penalizza. Il rimborso del 60% del canone per tre mesi è un piccolo aiuto, anche se ancora attendiamo i decreti attuativi. Non basta. La misura andava allargata e comunque resta il problema del dopo, per cui bisogna ridurre le tasse attraverso la cedolare secca».
L'amministratore delegato di Klinger Italy, Peppino Sampietro
