Terremoto edilizia convenzionata. Si rischiano rimborsi per 20 miliardi

Il problema potrebbe interessare oltre un milione di immobili in Italia e comportare rimborsi superiori ai 20 miliardi di euro. Sono le stime del Comitato venditori 18135, un gruppo di persone ridotte sul lastrico dalla sentenza della Cassazione 18135 del 2015, quella che ha deciso che le case acquistate in regime di edilizia agevolata non potevano proprio essere rivendute a prezzi di libero mercato.Un provvedimento con valore retroattivo che ha innescato una serie di richieste di risarcimento da parte degli acquirenti che hanno comprato immobili costruiti grazie ai piani di edilizia economica e popolare – i cosiddetti Peep – istituiti con la legge 167/1962 e modificati con la legge 865/1971.In poche parole, potenzialmente, tutti gli immobili Peep comprati a partire dagli anni Settanta potrebbero essere oggetto di un contenzioso legale mirato a chiedere un risarcimento.

La legge, almeno in teoria, parlava chiaramente (anche se ogni Peep poteva avere vincoli specifici decisi dalle amministrazioni comunali): chi comprava un immobile in edilizia agevolata aveva il divieto di rivendita prima dei cinque anni dall’acquisto e, in molti casi, possedeva la sola proprietà superficiaria dell’immobile, tipicamente della durata di 99 + 99 anni. In parole povere, l’immobile non era per sempre di proprietà, ma solo per un limitato numero di anni. In compenso l’immobile costava poco.

Visto che allo scadere dei cinque anni (o del tempo deciso dal singolo piano di edilizia, al massimo dieci di solito) dall’acquisto era possibile rivendere la casa a prezzi di mercato, non sono mancati i cittadini che – supportati da un notaio e credendo di rispettare la legge – lo hanno fatto. Persone che hanno comprato una casa, ad esempio, a 100.000 euro e che l’hanno rivenduta a 300.000, complice anche il boom che dal 1971 si è verificato sul mercato del mattone.

Poi, a settembre 2015 è arrivata la doccia fredda: con la sentenza 18135, le Sezioni unite della Cassazione hanno stabilito – al contrario – che i vincoli ci sono, perché discendono direttamente dalla legge (la 865 del 1971 appunto) e non importa se le convenzioni non ne parlano: i limiti di vendita seguono l’immobile senza scadenze. Ciò significa che la stessa casa comprata a 300.000 euro ora è di colpo tornata a valere 100.000 euro.

Via così a una pioggia di richieste di rimborso che, si stima, si aggirano in media intorno ai 200.000 euro per abitazione.

Il bubbone è scoppiato in primis a Roma, dove il Comune nel corso degli anni ha schiacciato l’acceleratore sull’edilizia agevolata. Nella capitale ci sono 200.000 case che potenzialmente possono avere questo problema per un giro di rimborsi che si dovrebbe aggirare intorno ai sei miliardi di euro. Ma il problema riguarda tutta Italia.

Prima di gridare all’apocalisse, va però fatta una precisazione. Non è detto che per tutti gli immobili acquistati si debba andare incontro a un contenzioso legale. Questo avverrà solo se l’acquirente deciderà di procedere legalmente contro il venditore.

Come al solito, particolarmente a Roma, il problema è nato perché i vincoli previsti per ogni Peep spesso non erano sufficientemente chiari e, ogni volta che il proprietario di un immobile realizzato in edilizia agevolata si presentava in Comune per chiederne la vendita, veniva rilasciato un nulla osta che autorizzava la cessione a qualsiasi prezzo, visto che nelle convenzioni in vigore non si riscontravano vincoli.

Cosa devono fare dunque i proprietari di questi immobili per togliersi di dosso questa grana? Il primo passo da compiere è quello di informarsi in Comune facendosi spiegare per filo e per segno i vincoli di vendita applicati al proprio immobile e, successivamente, procedere a una affrancazione.

Questo termine tecnico indica che, al pagamento di una certa somma concordata con l’amministrazione comunale di competenza, tutti i vincoli decadano se, però, sono passati almeno cinque anni dall’acquisto dell’immobile. Questa possibilità è stata stabilita nel 2011 e prevede il pagamento da parte del proprietario di una somma che può oscillare tra i 10 e i 50.000 euro. Non pochi, ma sempre meno rispetto ai risarcimenti nell’ordine delle centinaia di migliaia di euro.

Il bello è che, nonostante la possibilità di procedere all’affrancazione dell’immobile, molti Comuni hanno comunque continuato a rilasciare nulla osta in tempi recenti, diventati poi carta straccia in seguito alla sentenza della Cassazione e inguaiando di fatto i proprietari (ignari) degli immobili.

Purtroppo, però, non è tutto così semplice. Infatti, come detto, se il proprietario non è nel bel mezzo di un processo di vendita, allora l’affrancazione rappresenterà la soluzione a tutti i mali. Da qui il consiglio di procedere il prima possibile per dormire sonno tranquilli. Ma il problema è che la legge non è chiara nel caso in cui l’immobile sia già stato ceduto a prezzi di mercato (pur essendo sottoposto a vincoli) e l’attuale proprietario abbia deciso di fare causa per un rimborso al precedente condomino. Bisogna procedere per forza al rimborso o basta che l’ex proprietario paghi l’affrancazione? La risposta la possono dare i giudici, caso per caso.

Per questo il primo marzo 2018 è nato un comitato a Roma proprio sul tema della sentenza 18135. A inizio 2018 è arrivata «una sentenza di primo grado in cui un venditore è stato condannato alla restituzione di circa 300.000 euro», spiegano dal comitato 18135. «Nel frattempo, altre decisioni della Cassazione, seppur in città diverse da Roma, hanno ribadito quanto affermato dalla 18135/2015».

È chiaro che in questo caso i cittadini sono stati vittima di una legislazione poco chiara, ribaltata di colpo dalla Cassazione. Il punto è che al momento ogni caso viene deciso solo dai giudici in Tribunale, senza che vi sia una norma ad hoc istituita dal governo. Molte istituzioni, tra cui il Consiglio nazionale del notariato, si stanno muovendo per sollecitare un provvedimento che metta la parola fine a questa vicenda, magari imponendo per legge che si debba solo affrancare l’immobile senza procedere a pesanti rimborsi. Ma, al momento, tutto tace.