Partiamo dal primo. Il World travel & Tourism council stima che il conflitto stia già costando al Medio Oriente almeno 600 milioni di dollari al giorno in spesa internazionale; la regione vale circa il 5% degli arrivi turistici globali e il 14% del traffico internazionale di transito, mentre i soli hub di Dubai, Abu Dhabi, Doha e Bahrain movimentano normalmente circa 526.000 passeggeri al giorno. Secondo Oxford economics/tourism economics, nel 2026 il Medio Oriente potrebbe perdere da 23 a 38 milioni di visitatori rispetto alle attese, con un buco di 34-56 miliardi di dollari e un calo degli arrivi compreso fra 11% e 27% su base annua.
Per quanto riguarda i viaggi in aereo, nei primi due giorni del conflitto sono stati cancellati oltre 5.000 voli, e al 9 marzo le cancellazioni avevano raggiunto circa 40.000 tratte. Entro il 2 marzo erano già saltati oltre 6.000 voli in sette Paesi mediorientali, con la sola Dubai international responsabile di più di 3.000 cancellazioni. Dxb, l’aeroporto internazionale più trafficato del mondo, gestisce normalmente oltre 1.000 voli al giorno. Il 28 febbraio le compagnie avevano già cancellato circa la metà dei voli verso il Qatar e il 28% dei voli verso il Kuwait.
Secondo AirDna, il 28 febbraio le cancellazioni delle case vacanza negli Emirati sono schizzate a 8.450, contro una media di circa 3.100 nelle altre notti di febbraio; il tasso di cancellazione è salito al 43,8%, contro una media del 14,5% nel resto del mese, e la gran parte riguardava soggiorni previsti per marzo. Il Financial Times riferisce inoltre che nella sola Dubai sono state cancellate oltre 80.000 prenotazioni di affitti brevi nella settimana fino al 6 marzo.
In dettaglio, l’immobiliare emiratino, che fino a gennaio sembrava intoccabile, è il secondo fronte della crisi perché il 65% delle transazioni di Dubai nel 2025 era off-plan, quindi dipendente dalla fiducia di acquirenti esteri e dalla capacità dei costruttori di rifinanziarsi. Dopo i raid iraniani, Emaar e Aldar hanno perso il 5% in Borsa in una seduta, il mercato obbligazionario per nuove emissioni si è di fatto congelato e almeno un aumento di capitale immobiliare negli Emirati è stato rinviato. Il problema è che il settore entra in crisi con una grande ondata di offerta in arrivo: secondo JPMorgan, Dubai dovrà assorbire 300.000-400.000 nuove unità entro il 2028.
Il paradosso è che i prezzi erano ancora in corsa. Per Fitch, tra il 2022 e il primo trimestre 2025, i prezzi immobiliari di Dubai sono saliti del 60%; nel quarto trimestre 2025, secondo Cbre, i prezzi residenziali si sono mostrati in aumento di quasi il 13% annuo a Dubai e di circa il 32% ad Abu Dhabi.
Il Qatar entra nel conflitto da una posizione meno euforica ma comunque forte sul lato turistico. Nel 2025 ha registrato 5,1 milioni di visitatori internazionali (+3,7%), con il 61% arrivato per via aerea, una capacità di circa 42.500 catene alberghiere, occupazione media al 71,3% e 10,84 milioni di notti vendute (+8,6%). Ma proprio questa dipendenza dall’aereo lo rende vulnerabile: il 28 febbraio circa metà dei voli verso il Qatar è stata cancellata.
Anche il real estate qatariota stava già rallentando nei prezzi prima della guerra. Secondo Knight Frank, nel 2025 le vendite residenziali sono salite del 43,5% a 26,6 miliardi di riyal qatarini, con 6.831 transazioni (+50%), ma i prezzi delle ville nel quarto trimestre sono scesi dell’1% annuo e gli affitti medi delle ville del 2,4% gli affitti di uffici appena costruiti o riqualificati sono diminuiti dell’1,4%.
L’Arabia Saudita è il caso più complesso. Sul turismo internazionale i numeri erano robusti: nel 2025 il regno ha accolto circa 30 milioni di turisti con una spesa superiore a 172 miliardi di riyal. Ma sul real estate Riyadh stava già mostrando segni di fatica molto prima della guerra. A settembre 2025 il governo ha imposto un congelamento quinquennale degli aumenti degli affitti nella capitale, dopo rincari del 13,9% per le ville e del 6,9% per gli appartamenti nel secondo trimestre.
Inoltre, c’è stato un aumento dei prezzi degli appartamenti dell’82% e delle ville del 50% dal 2019. Il report Knight Frank 2026 è ancora più netto: a Riyadh il numero di transazioni residenziali è sceso da 67.520 nel 2024 a 30.408 nel 2025 (-55%), con valore giù del 48% a 42 miliardi di riyal, pur in presenza di prezzi ancora in crescita e di 346.700 unità previste fra il 2026 e il 2028.
Pierluigi Bolla
