- Lavori paralizzati e crollo delle compravendite. La pandemia è il colpo di grazia sull'immobiliare.
- Per Confartigianato il traino verrà dalle piccole opere private, vitali per migliaia di Pmi
Lo speciale contiene due articoli
Il settore del mattone rischia il collasso. Dalle compravendite agli affitti, dalle case vacanza ai negozi, ma anche tutta la filiera delle costruzioni, opere pubbliche e piccole ristrutturazioni (le più diffuse), tutto il comparto, considerato il grande motore dell'economia, si domanda quando riprenderà a marciare a pieno ritmo.
Nessuno azzarda previsioni perché è un'incognita il peso che l'epidemia avrà sul sistema Paese. Se, come stimano gli istituti di ricerca, il Pil sprofonderà di oltre il 9% (in Europa solo la Grecia farebbe peggio), questo vorrà dire alta disoccupazione, riduzione del risparmio, crollo della domanda interna. Il settore del mattone dovrà farci i conti, partendo già con una salute malmessa. Negli ultimi dieci anni, infatti, il patrimonio immobiliare ha perso il 23% del valore. Ultimamente si era registrata una rinnovata dinamicità delle compravendite, favorite dai tassi vantaggiosi dei mutui, con il caso di Milano, dove il settore aveva ripreso a marciare anche in modo effervescente. Idem per l'edilizia; con l'eccezione del capoluogo lombardo, le costruzioni hanno sofferto il rallentamento delle gare pubbliche solo in parte compensato dai cantieri delle ristrutturazioni, incentivate dai vari bonus fiscali. Le imprese delle costruzioni (dato InfoCamere 2019) sono circa 827.000, di cui 487.000 sono artigiane (pari al 59%). Di queste, il 75% sono imprese individuali.
Il blocco delle attività ha congelato una situazione sostanzialmente fragile, salvo qualche accenno di miglioramento. Ora le previsioni per la riapertura sono drammatiche. L'osservatorio di Nomisma sul mercato immobiliare stima un crollo dei prezzi delle case nel biennio 2020-2021 tra l'1,1 e il 3,1% e una riduzione di fatturato per quest'anno (sul 2019) tra i 9 e i 22 miliardi nel settore residenziale e tra i 2,6 e i 5,8 miliardi di euro di capitali investiti nel segmento corporate. Il calo del giro d'affari cumulato nei prossimi tre anni potrebbe arrivare a 122 miliardi di euro. Sono dati preoccupanti perché dalla casa, in cui è investito il 75% della ricchezza delle famiglie italiane, dovrà necessariamente ripartire la ripresa.
Per la fine dell'anno, Nomisma prevede una flessione marcata delle compravendite, che, a seconda dello scenario più o meno grave, oscilla per quest'anno da 50.000 a 120.000 vendite in meno mentre l'attesa era di 650.000. Anche la richiesta di mutui subirà una contrazione, con percentuali tra il 15% e il 30%.
Non si tratta solo delle conseguenze della chiusura delle agenzie immobiliari. A pesare sarà soprattutto la crisi economica innescata dal virus. Più aumenta la disoccupazione e il ricorso alla cassa integrazione e meno risorse le famiglie avranno a disposizione per comprare casa o fare lavori di edilizia. Nello scenario precrisi l'istituto bolognese si aspettava per il 2020 un tasso di disoccupazione sotto il 10%: adesso la previsione è fra l'11% e il 12,4% con tendenza a peggiorare negli anni successivi fino a oltre il 13% nel 2022.
In Lombardia il mercato immobiliare, che nel 2019 aveva mostrato segnali di ripresa, anche grazie al riaffacciarsi di investitori stranieri, ha invertito la tendenza sin dalle prime notizie del contagio. Già a gennaio e febbraio Scenari immobiliari registrava un calo delle compravendite del 7% rispetto allo stesso periodo del 2019. Un segno meno che a Milano ha toccato il 12%. L'ufficio studi del portale Immobiliare.it ha rivisto al ribasso le stime delle compravendite per il 2020. «È improbabile», ci dicono, «che l'anno si chiuda con le oltre 600.000 previste».
In questa situazione di difficoltà, non manca chi spera di «fare l'affare» sfruttando la crisi. Italy Sotheby's international realty, che si occupa soprattutto di immobili di prestigio, segnala richieste di marcati sconti sui prezzi da clienti italiani e stranieri. «Abbiamo avuto una richiesta con 30% di sconto nel Nord Italia e una del 50% sul Lago Maggiore», spiega alla Verità Clemente Pignatti Morano, managing partner del gruppo.
Completamente a terra è il mercato degli affitti brevi e delle case vacanza. Le disdette sono arrivate a pioggia alle prime rilevazioni del virus e si sono intensificate con il blocco di attività e circolazione. Nel nostro Paese si contano 900.000 abitazioni per locazioni da una settimana a un anno, che ora, presumibilmente, sono vuote. A metà marzo il tasso di occupazione si è ristretto del 90%. Le agenzie immobiliari ci segnalano che molti proprietari stanno pensando a riposizionarsi sul contratto a medio e lungo termine, in attesa che si chiarisca lo scenario economico. Airbnb, il colosso Usa dell'ospitalità, con 459.000 appartamenti sul sito su 7 milioni di annunci, non ha ancora fatto una valutazione dei danni del Covid sul settore ma sta registrando le difficoltà crescenti dei proprietari. L'Italia è il terzo mercato al mondo dopo America e Francia per numero di annunci. Il giro d'affari è di 5,4 miliardi. Dal 2018 gli acquisti immobiliari finalizzati alle locazioni brevi sono cresciuti fino a rappresentare il 15% del totale. Il business è esploso soprattutto a Roma, che nel 2019 contava quasi 2 milioni di arrivi, Firenze (891.000) e Milano (852.000). Il mercato ora è azzerato. Airbnb ha creato un fondo da 250 milioni di dollari per i proprietari danneggiati da prenotazioni cancellate. Inoltre ha attivato un circuito per mettere a disposizione case a medici e operatori sanitari a prezzi molto bassi, altre a chi deve isolarsi in quarantena. Il gruppo informa che l'offerta è di 4.000 alloggi, circa 1.000 le richieste pervenute.
Altro comparto ad alto rischio è l'edilizia, che come filiera vale il 20% del Pil. Il totale degli addetti (dati Istat 2017) è di 1,309 milioni. Oltre 800.000 lavoratori edili si sono fermati a causa del Covid-19, ovvero circa il 60%.
Il decreto del 22 marzo ha lasciato aperti i cantieri dei lavori pubblici. Non sono stati bloccati i lavori di ristrutturazione degli immobili privati per interventi relativi a installazione e manutenzione di impianti elettrici, idraulici e di riscaldamento, ma di fatto, mancando i requisiti di sicurezza sanitaria e a fronte della prudenza delle persone, si sono fermati. La Filca Cisl ha stimato che nei cantieri aperti sono rimasti solo 30.000 lavoratori su 600.000 iscritti alle casse edili.
La filiera del cemento e del calcestruzzo, che conta tante aziende con sede nei luoghi più colpiti dall'emergenza sanitaria, vede una concreta prospettiva di default soprattutto per le piccole e medie imprese. Secondo Federbeton, che rappresenta queste realtà produttive, a scenario immutato, sono a rischio 800 aziende e 8.000 posti di lavoro. L'associazione ha scritto al premier Giuseppe Conte, evidenziando i rischi che «la perdita di 3 o 4 mesi di fatturato» comporterebbe per un settore basato su elevata intensità di capitale, investimenti e costi fissi di struttura. La risposta di Palazzo Chigi deve ancora arrivare.
«Il bonus ristrutturazione va reso fisso»
«Migliaia di piccole imprese sopravvissute a dieci anni di crisi ora rischiano di chiudere definitivamente, se non verranno adottate adeguate misure di sostegno». Il segretario generale di Confartigianato edilizia, Anaepa, Stefano Bastianoni, disegna uno scenario drammatico. «Oltre 800.000 lavoratori edili, il 60% del totale, si sono fermati a causa del Covid-19».
Complessivamente il settore conta 1.309.000 addetti di cui circa 700.000, il 54%, sono imprese artigiane. Queste realtà imprenditoriali legate alle piccole gare pubbliche e ai lavori di ristrutturazione e manutenzione degli immobili residenziali e commerciali, soffrono più delle altre e si avviano alla «fase 2» di uscita dall'emergenza con meno anticorpi per reagire alla recessione in arrivo. Dieci anni di crisi hanno lasciato sul tappeto oltre 200.000 piccoli imprenditori. «Molti sono sopravvissuti al rallentamento delle commesse pubbliche cercando occasioni di lavoro nelle ristrutturazioni edilizie, favorite dai vari bonus fiscali. Ma ora il crollo dei redditi delle famiglie potrebbe bloccare anche questo settore. Chi è in cassa integrazione e ha perso il posto, di sicuro non pensa a fare i lavori a casa. E chi ha conservato una sicurezza economica, avendo davanti uno scenario di grande incertezza, preferirà risparmiare il più possibile», spiega Bastianoni.
Un aiuto importante sarebbe rendere strutturali tutti gli incentivi fiscali, stabiliti anno per anno dalla legge di bilancio. Il settore chiede una detrazione rafforzata fino al 100% per le ristrutturazioni edilizie (ora al 50%), la riqualificazione energetica (ora al 65%) e il consolidamento statico antisismico degli immobili, con possibilità di recupero del credito d'imposta, per il committente, da tre a dieci anni. Confartigianato fa notare che saranno soprattutto i piccoli lavori dell'edilizia residenziale, più che gli appalti pubblici, a trainare il settore. Eliminando l'attesa di fine anno per sapere se le agevolazioni saranno prolungate, si consente ai privati di programmare i lavori in un arco temporale più ampio. Senza contare che pure la paura del contagio frenerà le commesse, anche se i lavoratori saranno dotati di tutti i dispositivi sanitari precauzionali.
Le imprese chiedono soprattutto liquidità. Oltre ai prestiti delle banche con garanzia dello Stato, Confartigianato segnala che una boccata d'ossigeno verrebbe dall'abolizione o iduzione della ritenuta dell'8% operata dalle banche sull'importo del bonifico effettuato dal cliente per gli interventi edilizi, un pagamento anticipato dell'imposta sul reddito dovuta, spiega Bastianoni.
Fondi e agevolazioni, comunque, non bastano se l'impresa deve scontrarsi con la burocrazia. Confartigianato sostiene che «l'emergenza potrebbe essere l'occasione per introdurre deroghe alla normativa ordinaria e accelerare le procedure amministrative per il rilascio dei permessi di costruzione».
Anche le banche, aggiunge Bastianoni, devono fare la loro parte accelerando la concessione del credito. «Non si possono aspettare i tempi consueti delle istruttorie che durano mesi».
Confartigianato assicura di essere pronta, da subito, a riavviare le attività. «Abbiamo definito protocolli di sicurezza con i sindacati. Tutto è pronto, ci serve solo il via di Palazzo Chigi».
