Canoni di locazione calmierati per ceti medio bassi e nei progetti e nella programmazione finanziaria sono coinvolti soggetti pubblici e privati.
Housing sociale o per dirla in italiano: edilizia residenziale sociale. Soluzioni che hanno lo scopo di garantire in locazione una soluzione abitativa a individui e nuclei familiari del ceto medio il cui reddito non sia sufficiente per l'acquisto di un immobile, ma sia troppo elevato per accedere a soluzioni di edilizia popolare. Un’esigenza che sta diventano sempre più diffusa a causa dell’inflazione e della progressiva diminuzione della capacità di acquisto degli stipendi. Un problema che non abbiamo solo in Italia ma praticamente in quasi tutto il mondo. Nel nostro Paese però questo tipo di soluzione stenta a decollare.
Prima di tutto bisogna distinguere l’housing sociale dall’edilizia popolare. In questo caso nei progetti e nella programmazione finanziaria sono coinvolti soggetti pubblici e privati.
Evidentemente entrambe le soluzioni, avendo fini e scopi diversi, possono coesistere nelle stesse città. L’housing sociale prevede canoni di locazione calmierati, sono sviluppati in modo da garantire un contesto residenziale di qualità e sono spesso caratterizzati dalla presenza di spazi pubblici aperti al quartiere.
Questi alloggi prevedono tutti la condivisione di spazi comuni, al chiuso e all’aperto per incentivare la vita di comunità e l’integrazione sociale. Inoltre si caratterizzano, o si dovrebbero caratterizzare anche per l’elevata efficienza energetica per rendere le spese più contenute. Un ruolo chiave poi, lo svolge il gestore sociale.
Oltre ai tradizionali compiti di amministrazione del condominio, svolge anche attività di formazione e cura della comunità, facilitazione delle comunicazioni tra gli abitanti e, in alcuni casi, anche gestione dei conflitti.
A queste soluzioni, come dicevamo possono accedere le fasce di popolazione, di classe medio bassa, che, non potendo usufruire di sussidi pubblici, farebbero altrimenti fatica nel normale mercato immobiliare. Persone con un reddito medio basso ma superiore ai 15.000 – 20.000 euro annui. In queste categorie possono quindi rientrare essere i lavoratori a tempo determinato, così come i giovani, gli studenti, persone provenienti da altri paesi, anziani, e così via. Insomma un’ampia fetta della popolazione odierna e risolverebbero anche l’annoso problema del caro affitti per le stanze degli studenti di cui si è parlato molto nelle ultime settimane.
Altro aspetto fondamentale è quello che in molti progetti di housing sociale c’è la possibilità di passare dalla locazione iniziale all’acquisto, con la formula chiamata del rent to buy: soluzione ideale ad esempio per le giovani coppie.
Solitamente i costi relativi all’affitto di appartamenti in housing sociale sono inferiori del 30-40% rispetto ai canoni d’affitto di mercato. Per quanto riguarda i costi di vendita invece i prezzi sono inferiori del 30-35%. Normalmente i contratti di affitto utilizzano la formula 4+4, gli affitti mensili vanno da 3 a 7 euro al metro quadro. Dipende naturalmente dalla zona. Parliamo quindi di un massimo di 700 euro d’affitto per appartamenti da 700 mq. Una bella differenza insomma rispetto ai canoni normali.
Questi progetti non sono una novità, si stanno diffondendo ormai da diversi anni anche in Italia. Sono molte le tipologie, non solo semplici condomini. In alcuni casi si parla di veri e propri nuovi quartieri, con grandi opere di rigenerazione di zone degradate o abbandonate. Questo tipo di realtà si trovano a Milano, Torino, Padova, Perugia, Lecce e Bari. Tra le ultime novità, c’è il complesso dell’ex villaggio Olimpico di Torino. Un progetto appena inaugurato, con una dotazione di circa 400 posti letto dedicato in particolar modo a studenti e giovani lavoratori con tariffe agevolate. A gestire il complesso sarà Camplus, provider italiano di coliving e di housing per studenti universitari, con 11mila posti letto solo nel capoluogo piemontese.
Nei modelli di social housing esistono anche le strutture socio-sanitarie che sono rivolte principalmente ad anziani autosufficienti e non. Ce ne sono degli esempi tra gli altri in Lombardia e nelle Marche. E ancora, strutture universitarie dedicate agli studenti che possono abitarvi in affitto e condividere spazi in comune. Di queste strutture ne troviamo a Milano, Torino, Venezia, Padova e Bologna solo per citare alcuni esempi. E qui si ritorna al tema delle stanze per gli studenti. Infine sempre con riferimento agli studenti esistono anche le soluzioni temporanee: ne usufruiscono persone che hanno esigenza di avere un’abitazione per un periodo limitato di tempo.
Tra le città Milano è la pioniera di questo tipo di soluzioni, essendo anche tra le città con il mercato immobiliare più caro in Italia. Quindi la Lombardia, a cascata, è la regione con maggiori realtà sul territorio. La classifica è seguita poi da Umbria e Piemonte.
Oltre che in queste regioni, altre strutture le possiamo trovare in Lazio, Liguria, Emilia Romagna, Marche, Molise, Toscana, Veneto, Trentino Alto Adige, Abruzzo e Campania.
Per quanto riguarda gli investimenti, a crederci per primi, la Cassa depositi e prestiti, la regione Lombardia, il comune di Milano, la Fondazione Cariplo e la Compagnia di San Paolo con il progetto Programma Housing.
Quanto fatto però non basta perché secondo gli ultimi dati disponibili la situazione riguardante l’edilizia residenziale sociale non è così luminosa. Come riporta il Report 2019 the State of Housing, solo il 4% della popolazione italiana ha accesso a un alloggio con un affitto agevolato (dati Eurostat). secondo stime Nomisma sono 1,7 milioni le famiglie che vivono in una situazione di disagio economico legato alle difficoltà di sostenere le spese per la casa. Mentre per quanto riguarda il mercato immobiliare normale, se così si può definire, circa un terzo degli affittuari sono sovraccaricati dai costi delle abitazioni, e il tasso di grave deprivazione abitativa rimane molto elevato, pari all’11,1% (rispetto a una media UE del 5,6%). Insomma visti i dati ma anche i risultati, invece di piantare le tende occorrerebbe investire di più in queste realtà, farle conoscere, incentivarle.
