La normativa europea sulla riqualificazione energetica delle case con la nuova classificazione ha messo in fibrillazione il mercato immobiliare. Il timore degli operatori è che, dopo un anno brillante e la ripresa del settore post Covid, le compravendite si blocchino. Chi aveva in progetto di acquistare preferisce aspettare che il quadro si chiarisca. È vero che il governo sta cercando una via d’uscita per evitare la stangata sui proprietari, ma è altrettanto vero che la strada è già segnata. Il colpo potrà essere attutito, dilazionato nel tempo o rimandato, ma Bruxelles ha indicato la direzione verso cui bisogna andare. Le novità sulla certificazione energetica si sommano ad altri fattori di stress quali l’aumento dei tassi d’interesse, l’inflazione e, non ultima, una sentenza della Cassazione del novembre scorso sull’attestato di agibilità, condizione essenziale per le compravendite. Una sorta di tempesta perfetta. Come evidenzia Mutuionline, negli ultimi 12 mesi il costo dei mutui è cresciuto del 29% per il tasso fisso e del 22% per il variabile. «Con questa situazione i potenziali acquirenti aspettano. In Italia, gli immobili di classe G sono circa il 60%. La classe energetica è la prima voce di interesse per un compratore. Chi vende e ha dovuto affrontare i lavori di miglioramento energetico è portato ad aumentare il prezzo. Si crea quindi un gap sempre più ampio tra i due soggetti», spiega Paolo Facchetti, ad di Dove.it, agenzia immobiliare digitale.
«La soluzione del Superbonus per i lavori di ristrutturazione è in esaurimento. Un cliente mi diceva che ci sono ritardi anche di sei mesi nella fornitura di infissi di ultimo modello se l’azienda deve avere a che fare con la burocrazia degli incentivi fiscali», afferma Daniel Debash, ad di Rockagent, agenzia immobiliare digitale, sottolineando che «cambiare ora le carte in tavola con nuove misure sulle classi energetiche rischia di paralizzare il mercato. Inoltre i rincari dei mutui hanno assottigliato la platea degli acquirenti».
Marco Tilesi, fondatore di Century21 Italia, branca italiana del brand immobiliare leader al mondo nel real estate, mette in evidenza un altro aspetto: «Se davvero i proprietari dovranno aggiornare le classi energetiche con importanti lavori di ristrutturazione, le aree più penalizzate saranno quelle del Mezzogiorno. Qui il Superbonus è stato poco sfruttato a causa dei numerosi abusi e il patrimonio immobiliare è molto vecchio. Per costoro sarà una stangata». In generale secondo Tilesi il futuro del settore «dipenderà molto se le nuove norme europee saranno accompagnate da sanzioni severe nel caso di infrazione. Se ci sarà una multa è un conto ma se sarà vietata la compravendita allora il problema diventerà serio».
Riccardo Puglisi, proprietario dell’agenzia immobiliare di Roma Prodigi, teme la moltiplicazione della burocrazia e mette l’accento su un altro fattore di criticità del mercato. «Per l’Europa il problema numero uno è diventato lo spreco energetico degli immobili ma le città italiane hanno a che fare ancora con il tema della certificazione di agibilità. Gran parte del patrimonio risale agli anni Sessanta ed è sprovvisto di tale certificazione perché i costruttori pur avendone fatto richiesta ai Comuni non hanno avuto risposta. Così è scattata la norma del silenzio assenso. A novembre scorso però la Cassazione con una sentenza ha stabilito che tale certificazione è necessaria per le compravendite». Puglisi aggiunge che «l’escamotage c’è. Le parti possono sottoscrivere un accordo oppure il venditore si rivolge a un tecnico e richiede l’agibilità parziale. Questa ha un costo tra 3.500 e 4.000 euro che finisce per scaricarsi sul valore dell’immobile. C’è poi l’eventualità che un acquirente in malafede, dopo aver fatto il compromesso, ponga il problema dell’assenza di agibilità e chieda il doppio della caparra. Così non solo la vendita non è andata a buon fine ma il proprietario si deve caricare anche questo onere. Sono gli effetti dell’aumento della burocrazia e di norme sempre più stringenti. La direttiva europea si inserisce in questo solco e non farà altro che moltiplicare spese e illeciti».
Gli operatori immobiliari prevedono anche un incremento dei prezzi. Acquistare casa diventerà un lusso. «Il costo delle ristrutturazioni farà lievitare i valori delle case. Al tempo stesso chi non sarà in regola con le nuove classi energetiche rischierà di far uscire il proprio bene dal mercato. Ma affrontare lavori, dagli infissi al cappotto termico o al rifacimento dei pavimenti, non è facile per portafogli già stressati dal carovita», commenta Facchetti. Viene messa in crisi perfino la tradizionale eredità tra generazioni. Lasciare un immobile al figlio sarà più oneroso.
