Pandemia, mutui ed effetto Cina. Per il mattone la carestia continua

Non c’è pace per il comparto immobiliare quotato, che da inizio anno come negli ultimi tre (soprattutto in Europa) si caratterizza fra i peggiori, con rendimenti negativi di oltre il 24%. Non solo, in Cina il mattone è in difficoltà e diverse società europee si trovano in situazione di tensione.

«Considerato da sempre un settore tranquillo e sicuro, grazie anche ai canoni di locazione che ritornano agli investitori sotto forma di dividendi, l’immobiliare in Borsa è stato nell’ultimo triennio messo alla prova prima dalla pandemia (che ha provocato la rinegoziazione al ribasso di molti contratti immobiliari e la concorrenza dello smart working) e poi dal balzo del costo del denaro», spiega Salvatore Gaziano, direttore investimenti di SoldiExpert Scf. «Tutto questo, in un settore dove tradizionalmente il peso del debito non è indifferente perché serve a finanziare l’acquisto di immobili».

La forte ascesa del costo del denaro, poi, sta mettendo a dura prova molti mutuatari, se si considera che solo un paio di anni fa il tasso ipotecario variabile era inferiore all’1%, mentre ora in diverse nazioni occidentali oscilla fra il 5% e il 7%. Gli oneri finanziari si sono moltiplicati e i contratti di locazione non sono più sufficienti in molti casi a remunerare il rischio e il capitale. In molte parti del mondo si sta assistendo a questo fenomeno e sono soprattutto i Paesi dove il prezzo del mattone era salito di più e la quota di mutui era più elevata (e fra questi maggiore era la quota a tasso variabile) quelli dove si vede maggiormente la decrescita.

Fra i casi più eclatanti la Sbb, società svedese del settore quotata in Borsa (-82% da inizio anno) e fra i maggiori proprietari immobiliari svedesi, che ha visto in Borsa crollare le azioni al livello più basso degli ultimi cinque anni, vedendosi ridurre il rating a livello di «spazzatura».

La formula più utilizzata per le società quotate del settore immobiliare è il cosiddetto Reit (acronimo di Real estate investment trust), che in Italia assume anche giuridicamente il termine di Siiq (Società di investimento immobiliare quotata). Una sorta di fondo di investimento immobiliare quotato in Borsa che detiene e nella maggior parte dei casi gestisce immobili a reddito. E dove i Reit o Siiq possiedono varie tipologie di immobili commerciali, inclusi uffici e condomini, magazzini, ospedali, centri commerciali, hotel e foreste commerciali e negli Stati Uniti anche carceri. Fra le Siiq più importanti quotate come capitalizzazione a Piazza Affari è rimasta Igd (mondo Coop), che da inizio anno ha perso il 20%. Covivio (famiglia Del Vecchio) ha invece lasciato la Borsa italiana, mantenendo la quotazione solo a Parigi e mostra un andamento (-13% da inizio anno) negativo.

A pesare sul settore potrebbe esserci poi la spada di Damocle dell’aggiornamento energetico degli immobili che tanto piace all’Ue, ma anche a singoli Paese come Regno Unito o Germania. In questo caso, la richiesta di mettere mano al portafoglio per rendere gli immobili più efficienti potrebbe mettere a dura prova il settore.