Mutui, il variabile costa meno ma le rate sono pronte a salire

Dall’inizio del 2026, la rata di un mutuo variabile standard da 126.000 euro, con durata di 25 anni, è aumentata di circa 21 euro. Secondo le stime elaborate da Facile.it per La Verità, entro la fine dell’anno potrebbe crescere di altri 31 euro, passando dagli attuali 599 euro a circa 630 euro al mese.

L’incremento complessivo rispetto a gennaio sarebbe quindi di circa 52 euro mensili, pari a oltre 620 euro su base annua.

Le stime arrivano dall’analisi realizzata da Facile.it sull’andamento dei tassi alla vigilia della riunione di luglio della Banca centrale europea. Il mercato appare orientato verso una pausa, con un possibile rinvio delle decisioni a dopo l’estate, ma non può essere escluso completamente un nuovo aumento di 25 punti base.

Al di là della decisione immediata dell’Eurotower, le aspettative degli operatori indicano un percorso già delineato. L’Euribor, il parametro utilizzato come riferimento dalla maggior parte dei mutui a tasso variabile, tende infatti a incorporare in anticipo le attese sulla politica monetaria.

Secondo i futures aggiornati al 20 luglio 2026, l’Euribor a tre mesi dovrebbe raggiungere il 2,79% entro la fine dell’anno, contro il 2,03% registrato a gennaio. Si tratterebbe di un aumento di circa 75 punti base, sufficiente a determinare, nelle simulazioni di Facile.it, un rincaro complessivo di circa 52 euro sulla rata del mutuo standard considerato.

«L’acuirsi della crisi nello Stretto di Hormuz aumenta le incertezze in vista della riunione di luglio della Bce. In ogni caso, è bene ricordare che l’Euribor tende a muoversi sulla base delle aspettative di politica monetaria, pertanto ci aspettiamo che l’indice continuerà a crescere nelle prossime settimane e con esso anche le rate dei mutui variabili», spiegano gli esperti di Facile.it.

«L’impatto degli aumenti sarà però diverso per ciascun mutuatario in base all’importo residuo del finanziamento e al numero di rate ancora da pagare: più si è vicini alla fine del piano di ammortamento, minore sarà l’effetto».

Il variabile costa ancora meno nelle nuove offerte

Nonostante la prospettiva di ulteriori aumenti, per chi cerca oggi un nuovo finanziamento il tasso variabile continua a risultare più conveniente in termini di rata iniziale.

Le simulazioni realizzate da Facile.it il 29 luglio 2026, prendendo come riferimento un mutuo da 126.000 euro, pari al 70% del valore dell’immobile, da restituire in 25 anni, mostrano offerte variabili con Tan compresi tra il 2,62% e il 2,72%.

La rata più bassa è quella proposta da Banco Bpm, pari a 572,90 euro al mese, con un tasso formato dall’Euribor a un mese più uno spread dello 0,50%. Seguono Banca Sella e Monte dei Paschi di Siena, entrambe con una rata di 574,82 euro, e Webank, con 579,32 euro.

Per i mutui a tasso fisso, il Tan delle offerte analizzate è invece compreso tra il 3,06% e il 3,20%, mentre il Taeg oscilla tra il 3,35% e il 3,47%.

La rata fissa più bassa è quella di Credem, pari a 601,45 euro al mese. Banco Desio presenta invece il Taeg più contenuto, al 3,35%, con una rata di 604,08 euro.

Confrontando le due migliori rate, il variabile consente un risparmio iniziale di 28,55 euro al mese, pari a circa 343 euro l’anno. Considerando valori arrotondati e le simulazioni effettuate il 22 luglio, la distanza tra le migliori proposte disponibili sul mercato è di circa 32 euro: 572 euro per il variabile contro 604 euro per il fisso.

Il vantaggio è però soltanto iniziale. La rata variabile può essere aggiornata periodicamente in funzione dell’Euribor, mentre quella fissa rimane invariata per l’intera durata del contratto.

Sui finanziamenti più elevati il risparmio iniziale supera 670 euro l’anno

Il divario tra fisso e variabile aumenta in valore assoluto per gli importi più elevati.

Nel caso di un finanziamento da 250.000 euro, con durata di 30 anni e rapporto tra mutuo e valore dell’immobile del 50%, la migliore offerta variabile presenta una rata di 1.003,47 euro al mese, proposta da Banco Bpm con Tan al 2,62% e Taeg al 2,79%.

Sul fisso, la rata più bassa è quella di Credem, pari a 1.059,41 euro mensili. Il Taeg minimo è invece quello di Banco Desio, al 3,32%, con una rata di 1.067,54 euro.

Tra la migliore offerta fissa e quella variabile la differenza iniziale è quindi di 55,94 euro al mese, pari a 671,28 euro l’anno.

Il dato conferma che, nell’attuale configurazione del mercato, il variabile può offrire un risparmio significativo al momento della sottoscrizione, soprattutto sui finanziamenti di importo maggiore. Il mutuatario assume tuttavia il rischio che l’Euribor continui a salire e riduca, o annulli, il vantaggio nel corso del piano di ammortamento.

Cresce l’importo medio richiesto

Nei primi sei mesi del 2026 è aumentato anche l’importo medio richiesto dagli aspiranti mutuatari.

Secondo l’Osservatorio Facile.it-Mutui.it, realizzato su oltre 700.000 domande di finanziamento raccolte tra gennaio e giugno del 2025 e del 2026, la richiesta media ha raggiunto 139.306 euro, in crescita dell’1,4% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.

Il piano di ammortamento medio è di 25 anni e il finanziamento copre circa il 73% del valore dell’immobile, che si attesta intorno ai 207 mila euro.

Si riduce, parallelamente, l’età media dei richiedenti, scesa sotto la soglia dei 40 anni: nel primo semestre del 2026 si è attestata a 39 anni, contro i 40 anni e mezzo rilevati dodici mesi prima.

Limitando l’analisi alle richieste di mutuo per l’acquisto della prima casa, l’età media scende sotto i 37 anni, rispetto ai 39 anni del primo semestre 2025.

Il 92% sceglie ancora il tasso fisso

Nonostante le rate iniziali più elevate, il tasso fisso continua a essere la soluzione nettamente preferita dagli italiani.

Nel primo semestre del 2026 è stato scelto nel 92% dei casi. I mutui a tasso variabile o misto hanno rappresentato complessivamente l’8% delle richieste.

La quota di chi prende in considerazione formule diverse dal fisso è cresciuta rispetto ai periodi di maggiore distanza tra le due tipologie di prodotto. Negli ultimi mesi, tuttavia, il nuovo aumento dei tassi e la prospettiva di ulteriori rialzi dell’Euribor hanno reso il variabile meno competitivo, determinando un rallentamento delle richieste.

Nel frattempo, si è ridotta la distanza rispetto al fisso. Il calo dell’Irs, il parametro utilizzato dalle banche per determinare il prezzo dei mutui a tasso fisso, ha consentito agli istituti di abbassare le condizioni offerte alla clientela.

La scelta si concentra quindi sul rapporto tra risparmio immediato e protezione dal rischio. Il variabile presenta oggi una rata di ingresso inferiore, ma espone il debitore alle oscillazioni dell’Euribor. Il fisso richiede un esborso iniziale maggiore, ma garantisce la certezza della rata per tutta la durata del finanziamento.

Per le famiglie con redditi stabili, margini sufficienti nel bilancio mensile e la possibilità di valutare in futuro una surroga, il variabile può rappresentare la soluzione economicamente più aggressiva. Per chi dispone invece di una capacità di spesa rigida, il fisso continua a funzionare come una copertura contro l’incertezza monetaria.