Fondi stranieri in arrivo. Chi specula sulle nostre case

Fondi di investimento, società di gestione del risparmio, finanziarie ma anche emiri sauditi e nomi noti del big tech sono i nuovi padroni del grande patrimonio immobiliare italiano. Le acquisizioni si protraggono da tempo, favorite recentemente dalla crisi energetica e dall’inflazione che ha abbassato i prezzi anche di palazzi prestigiosi, ma sono poca cosa rispetto alle prospettive offerte dalle norme green europee. La certificazione energetica imposta da Bruxelles a tutti gli immobili è il colpo di grazia per il nostro patrimonio. La riqualificazione avrà costi enormi e le proprietà che non potranno permetterselo saranno obbligate a dismettere ma a prezzi da saldo. Gli investitori soprattutto esteri, dotati di grandi portafogli stanno già pregustando il banchetto.

L’ultimo rapporto di Scenari Immobiliari su «I Fondi immobiliari in Italia e all’estero» rileva la crescita esponenziale di questi investitori la cui voglia di mattone non è stata scalfita dai rincari energetici o dalle crisi politiche. A livello globale il patrimonio di fondi quotati, non quotati e dei Reit (Real estate investment trust, ovvero società che possiedono o finanziario beni immobili destinati alla locazione) continua ad aumentare e alla fine del 2022 ha raggiunto 4.450 miliardi di euro, con un incremento di oltre il 19% rispetto all’anno precedente. In Europa sono operativi 1.895 fondi e 270 Reit, con un patrimonio complessivo nel 2022 pari a 1.530 miliardi di euro, in crescita di oltre sette punti percentuali. Il fatturato è aumentato del 3,5% e l’Italia è stata protagonista insieme a Germania e Inghilterra. Nel nostro Paese, infatti, il patrimonio immobiliare detenuto direttamente dai 615 fondi attivi nel 2022 è arrivato a 123 miliardi di euro, con un incremento di circa il 13% sul 2021.

Nel rapporto si legge che nell’ambito delle acquisizioni in Italia, l’interesse per il residenziale cresce del 4,6%, il retail del 3%, e gli uffici del 10%. La strategia dei fondi e degli investitori internazionali è chiara: impossessarsi dei beni più preziosi che la congiuntura rende facilmente accessibili. E quale migliore occasione delle norme green che stanno già deprezzando il patrimonio.

Basta vedere cosa è accaduto negli ultimi anni di crollo dei valori immobiliari per rendersi conto quali praterie di opportunità si offrono a chi ha grossi portafogli. Dal 2015 al 2020 le società estere hanno investito nel mercato immobiliare italiano una cifra pari a circa 12,9 miliardi acquisendo 333 immobili. Stando a Scenari Immobiliari, il 2016 è stato l’anno con la cifra più alta di investimenti, 2,8 miliardi di euro per l’acquisto di 48 proprietà immobiliari. Un valore molto simile, 2,75 miliardi di euro, è stato registrato nel 2019. Le operazioni si sono concentrate a Milano, Roma, Firenze. Predomina il capoluogo lombardo con il 62% degli investimenti totali, di cui l’86% a Milano città, con acquisizioni, nell’arco di 5 anni di 6,8 miliardi, nella Capitale di 1,3 miliardi. Quasi la metà degli investimenti viene destinata all’acquisto di immobili poi utilizzati per la realizzazioni di centri direzionali e uffici. Di grande interesse risulta il settore commerciale e retail. Insieme, queste due categorie (direzione/uffici e commerciale/retail) rappresentano la destinazione d’uso del 75% del valore degli immobili considerati. Al terzo posto, troviamo il settore alberghiero.

Secondo quanto emerso dal Real Estate Summit «Quo Vadis Italia?» organizzato dallo studio legale internazionale Dla Piper, a fine 2002 le stime per il primo trimestre del 2023 indicavano che il 24,7% degli investitori erano pronti a fare operazioni nel primo trimestre dell’anno e il 32,6% nel terzo trimestre. Da un confronto relativo a fine 2022 tra il trend europeo e quello italiano, viene fuori che mentre nel primo caso gli investimenti totali nel terzo trimestre hanno marcato un timido segno positivo, con un +3,6% rispetto al terzo trimestre del 2021 (per un valore di oltre 229 miliardi di euro), il nostro Paese nello stesso periodo ha visto una crescita decisiva pari al 60,5%, arrivando a un valore di oltre 9 miliardi. Tutto questo avveniva in una situazione di ulteriore calo del valore degli immobili e con l’avvio del dibattito sulle norme Ue di riqualificazione energetica, quindi con prospettive di ulteriori deprezzamenti del patrimonio.

Comparando il terzo trimestre 2022 sul 2021, spiccano in controtendenza rispetto alla media europea il segmento del residenziale, con una crescita in Italia del 107,6% (registrando volumi per 749 milioni) contro una flessione europea del 25,3%, e gli hotel, che segnano un +0,4% rispetto a un dato europeo in calo del 13,3%.

Le zone di maggior prestigio di Milano sono già in mani straniere. Facciamo qualche esempio. Palazzo Broggi, in zona Cordusio, pieno centro di Milano a due passi dal Duomo, nel 2015 è passato ai cinesi di Fosun International, società di Hong Kong, interamente controllata dalla Fosun International Holdings delle Isole Vergini Britanniche. I francesi di Bnp Paribas Real Investment hanno acquisito il Bodio Center – Business Park mentre il Merlata Blooml, è un progetto che vede protagonisti diversi partner tra cui Ceetrus Italy Spa, filiale della francese Ceetrus. Il fondo sovrano del Qatar ha un pacchetto immobiliare che si attesta in Italia attorno ai 5 miliardi di euro. Nel febbraio 2015, ha acquistato il quartiere di Porta Nuova a Milano. Ad aprile 2022 l’annuncio dell’Opa sulla totalità delle azioni ordinarie di Coima Res Siiq, da parte di Evergreen, società per azioni italiana che fa capo per il 97% del capitale a Qatar Holding.