Caro casa dovuto ai troppi migranti

Più residenti e poche nuove abitazioni

Circa un mese fa, mentre in Italia era ancora tutto un inneggiare al «miracolo» spagnolo, tra gli effetti dell’immigrazione massiccia e incontrollata favorita dal governo Sánchez, ci siamo occupati proprio delle inevitabili conseguenze di questi flussi sui prezzi delle case e sugli affitti, con i primi a +13% quest’anno rispetto al 2025 e addirittura +51% rispetto al 2021. Quando negli stessi periodi, in Italia l’aumento è stato pari, rispettivamente, a +5,2% e +16%. Tra il 2018 e il 2026 in Spagna la popolazione residente è aumentata di circa tre milioni, quasi tutti nati all’estero. Nel solo 2025 si sono creati circa 250.000 nuovi nuclei famigliari, ma sono state consegnate solo 92.000 nuove abitazioni. La Banca di Spagna stima in 750.000 il deficit di alloggi maturato tra il 2021 e il 2025.

In presenza di un’offerta relativamente rigida – per carenza di suoli, incertezze normative e scarsi incentivi a costruire – un aumento della domanda di tali proporzioni ha fatto solo salire i prezzi e allungare la competizione tra chi cerca casa.

Affitti, domanda crescente e offerta insufficiente

Il mercato degli affitti è stato investito in pieno dal fenomeno: più di metà delle persone che vivono in affitto è nata all’estero e secondo stime di associazioni di settore, tra il 2021 e il 2024, l’82% dei nuovi affitti è stato a favore di famiglie di immigrati. Di fronte a una domanda crescente, gli interventi di Sánchez hanno avuto prevalentemente l’effetto di ridurre l’offerta e aumentare ancor di più lo squilibrio del mercato.

I due decreti bocciati in Parlamento venerdì scorso sono stati solo la goccia che ha fatto traboccare il vaso, perché ci aveva già pensato la legge del maggio 2023 sul diritto alla casa a provocare i primi danni.

Quella legge individuava zone a tensione abitativa, nelle quali, tra altre misure, l’aggiornamento del canone all’inflazione era limitato, erano allungate le tutele contrattuali, tutte però a beneficio di chi già aveva una casa in affitto, senza alcun aiuto concreto per chi la casa la stava cercando.

Edilizia sociale, obiettivi ancora lontani

I programmi di edilizia sociale, con l’obiettivo di 184.000 alloggi in affitto agevolato, sono ancora lontani da quell’obiettivo. In ogni caso lo stock di edilizia sociale disponibili in affitto sotto il prezzo di mercato è, secondo dati Ocse, intorno al 1%, tra i più bassi in Europa. L’effetto sul mercato degli affitti è stato dirompente: i canoni sono comunque aumentati e nelle zone a tensione abitativa sono crollati gli annunci che offrono abitazioni in affitto.

Siamo così arrivati alle ultime settimane di settembre, con le piazze in rivolta, per placare le quali Sánchez ha replicato lo stesso (fallimentare) schema: congelamento dei canoni, proroghe delle locazioni anche a tempo indeterminato, scudo anti sfratto. Con l’analogo risultato di un vero e proprio shock di offerta: tra il 28 e il 30 settembre l’Osservatorio degli affitti ha rilevato una «insolita accelerazione» nella riduzione della pubblicazione di offerte di case in affitto, che si stima abbia comportato il ritiro dal mercato di un totale di 4.290 case in tutta la Spagna.

I decreti di Sánchez e la fuga dei proprietari

I due decreti di Sánchez hanno paralizzato il mercato degli affitti, con rinvii della firma di contratti e appartamenti che sono passati dal mercato degli affitti a quello della compravendita, dove i prezzi sono ai massimi. In un contesto regolatorio quasi asfissiante, la reazione dei proprietari è stata quella di togliere le case dal mercato. Solo nell’ultimo anno, le agenzie immobiliari assicurano che il 21,9% dei proprietari ha già abbandonato il mercato degli affitti a lungo termine.

Tra i proprietari, ormai vacilla la certezza del diritto e prevalgono la paura e l’incertezza, così l’offerta crolla. Con quei provvedimenti, poi bocciati dalle Cortes, Sánchez ha danneggiato proprio coloro che erano per strada alla ricerca di una casa e la presidente della Comunità di Madrid, Isabel Díaz Ayuso, ha dichiarato che più di 2.000 appartamenti in affitto a Madrid sono scomparsi dai portali immobiliari in sole 12 ore.

Il ruolo dei piccoli proprietari

Non regge nemmeno la favola degli avidi «fondi avvoltoio», che sono stati strumentalmente usati come capro espiatorio. Infatti in circa metà dei casi, chi affitta possiede solo un’altra abitazione per trarne una fonte aggiuntiva di reddito, il classico investimento del piccolo risparmiatore per proteggersi dall’inflazione. Circa il 92% delle abitazioni in affitto è di tre milioni di privati cittadini. Sánchez è stato contemporaneamente capace di gonfiare la domanda e indebolire l’offerta di abitazioni. Un raro «capolavoro».