Casa. Sul mattone 8 anni di stangate e 1.500 miliardi andati in fumo

Gli italiani subiscono ogni anno un prelievo di ricchezza di ben 50 miliardi. A tanto ammonta il gettito delle tasse sulla casa: se ne contano più di 15. È questo il risultato di un accanimento fiscale sul patrimonio immobiliare iniziato negli anni Novanta ma che ha raggiunto il suo massimo con il governo di Mario Monti che chiese sacrifici straordinari agli italiani. E il modo più sicuro per avere un gettito certo è colpire il mattone. Ma, passata l’emergenza, la stretta fiscale è rimasta, con effetti recessivi sull’economia. Se non c’è crescita, una delle cause è che il motore immobiliare è in panne. L’ex commissario europeo, subentrato a Silvio Berlusconi nel 2011, per prima cosa colpì la prima casa con l’Imu che sostituiva l’Ici. L’incasso fu di 23,82 miliardi. Nel 2014 è stata varata la nuova Tasi, l’imposta sui servizi, dovuta da tutti, inquilini compresi. La combinazione tra le due batoste, come ha calcolato Confcommercio sulla base dei dati del ministero dell’Economia e dell’Istat, ha fatto sborsare 23,88 miliardi. Ma siccome anche il fisco locale vuole la sua fetta di incassi, se a Imu e Tasi aggiungiamo la nuova Tari, la tassa sui rifiuti, che nel 2014 ha sostituito la Tares, l’incasso in quell’anno è salito a 31,88 miliardi. In 12 mesi, la tassazione era aumentata del 14%.

La batosta è più evidente se si considera che in quattro anni, dal 2011, quando per la vecchia Ici gli italiani pagarono 9,23 miliardi più 5,57 di Tarsu (l’imposta sui rifiuti che cambia nome a ogni governo), al 2014, le tasse sugli immobili sono cresciute del 115%. Per effetto della tassazione di Monti, secondo un’analisi del sociologo Luca Ricolfi, c’è stata una perdita di valore del patrimonio immobiliare tra i 1.000 e i 1.500 miliardi.

Con il governo Berlusconi, infatti, nel 2011 il gettito totale sugli immobili era pari a 11 miliardi l’anno (era stata abolita l’Ici sulla prima casa), diventati 24 con Monti nel 2012, e aumentati fino a oltre 30 miliardi con i governi Letta e Renzi nel 2013 e nel 2014 nonostante la scomparsa dell’imposta sull’abitazione principale. E arriviamo ai nostri giorni. Rimane la patrimoniale sugli immobili da circa 20 miliardi l’anno, nonostante le eccezioni della no tax sull’abitazione principale e la riduzione del 25% dell’imposta dovuta per gli immobili locati «a canone concordato».

Dal 2010 – appena prima dell’introduzione dell’Imu – la riduzione del valore del mattone è stata pari, secondo l’Istat, al 22,9%. A questi numeri vanno sempre aggiunti quelli dell’infinito patrimonio di immobili privi di qualsiasi valore perché nessuno li vuole acquistare né prendere in affitto. I risparmi degli italiani evaporano ma la politica continua a girarsi dall’altra parte. Anzi, la recente legge di bilancio ha addirittura concesso ai Comuni – per la prima volta dopo tre anni – la libertà di aumentare ancora le aliquote. Con la soppressione della Tasi, il gettito della tassa sui servizi sarà sostituito dalla nuova Imu, fondata su un’aliquota base incrementata, che sale dal 7,6 per mille all’8,6 per mille. Aliquota che ciascun Comune può azzerare (inutile sperarlo) o portare sino al 10,6 per mille (in alcuni Comuni fino all’11,4).

Da uno studio dell’economista Andrea Giuricin per Confedilizia, emerge che oltre all’Imu, costata nel periodo 2012-2019 al contribuente 183 miliardi di euro, c’è un gettito occulto non calcolato. La caduta dei prezzi reali degli immobili non ha fatto variare il loro valore catastale. C’è quindi un prelievo nascosto dovuto alla mancata rivalutazione (al ribasso) del valore degli immobili che nel 2012-2019 è stato di circa 41 miliardi di euro. Negli ultimi 8 anni, tra il 2011 e il 2019 il valore del mattone residenziale è sceso di circa 1.300 miliardi.

Sembra rientrato al momento il progetto di una revisione del catasto, presente nella bozza della Nota di aggiornamento del Documento di economia e finanza (la cosiddetta Nadef) e che è stato bloccato da un intervento di Confedilizia. La riforma avrebbe portato a un aumento della tassazione fino a 5 volte. L’obiettivo era adeguarsi alle raccomandazioni della Commissione europea, che da sempre insiste sulla necessità di aumentare la tassazione sul mattone. Sembra quasi un’ossessione quella di Bruxelles per il nostro patrimonio immobiliare, vera ricchezza del Paese.

Eppure, tutti gli indicatori dicono che la crescita del settore in Italia è piatta, mentre a livello europeo i prezzi delle case continuano a salire a un ritmo del 4%. In Spagna, Germania e Portogallo il trend è addirittura di un +5% su base annua. Nel terzo trimestre del 2019 il nostro Paese ha registrato una caduta dei prezzi dello 0,3% rispetto al trimestre precedente.

Il settore è in uno stato comatoso e pensare di aumentare il peso del fisco sarebbe una operazione folle. Ogni anno dalla casa arrivano alle casse del fisco 40 miliardi tra imposte sui redditi, patrimoniali e tasse sulle compravendite. Questa cifra sale a 50 miliardi se si aggiungono gli ulteriori 10 miliardi provenienti dalla Tari.

Solo dall’Imu, in base ai dati Istat, nel 2018 il gettito è stato di 19,9 miliardi mentre dalla tassa sui servizi sono arrivati 1,1 miliardi. Quale governo saprebbe rinunciare a questa manna? Riepiloghiamo questa pioggia di imposte.

La proprietà. I tributi dovuti annualmente dal proprietario dell’abitazione principale sono la Tari, il tributo provinciale ambientale, il contributo ai consorzi di bonifica (dove è previsto), le tasse per i controlli di ascensori, impianti termici e passo carraio. Siccome l’immobile rappresenta un reddito ai fini fiscali, è soggetto a Irpef, addizionale regionale e comunale, Ires (se è intestato a società) e cedolare (se è affittato). L’abitazione principale, dal 2014, è esente dall’Imu e dal 2016 dalla Tasi (a esclusione di quelle di lusso).

Acquisto da un privato. Al momento dell’acquisto si pagano l’imposta di registro, ipotecaria e catastale.

Casa in affitto. Il proprietario della casa locata deve versare ogni anno la nuova Imu (comprensiva della Tasi), l’Irpef, le addizionali regionali e comunali, l’imposta di bollo e di registro. In sostituzione di queste ultime cinque è prevista la cedolare secca al 10% ma con un tetto al canone, fissato nelle fasce stabilite dagli accordi territoriali, per contratti agevolati. Per i liberi non c’è limite al canone e l’aliquota è al 21%. Dove è previsto, è dovuto anche il contributo ai consorzi di bonifica.

Passaggi di proprietà. Sono gravati da 7 tributi indiretti: Iva, imposta di registro, di bollo, ipotecaria, catastale, sulle successioni e sulle donazioni.