Rischio bolla immobiliare: Milano per ora è salva

L’impennata dell’inflazione e il conseguente aumento dei tassi di interesse, negli ultimi due anni, ha portato a un netto calo degli squilibri nei mercati immobiliari dei maggiori centri finanziari globali. La crescita dei prezzi delle case ha infatti sofferto a causa dell’aumento dei costi di finanziamento: i tassi medi dei mutui sono quasi triplicati dal 2021 nella maggior parte dei mercati. La conseguenza è stata che la crescita annuale dei prezzi nominali nelle 25 città analizzate si è arrestata dopo l’impennata del 10% di un anno fa. I prezzi sono addirittura il 5% più bassi rispetto alla metà del 2022 e in media le città hanno perso gran parte dei guadagni in termini di prezzi reali ottenuti durante la pandemia.

Questa dinamica ha portato nel 2023, come evidenziato dall’Ubs Global Bubble Index, ad avere solo la città di Zurigo e Tokyo a rischio bolla. Un calo netto, se si pensa che nel 2022 nella zona rossa immobiliare si trovavano altre sette città:Toronto, Francoforte, Monaco, Hong Kong, Vancouver, Amsterdam e Tel Aviv. Quest’anno grazie all’inflazione e alle politiche monetarie restrittive delle varie banche centrali sono diminuiti gli squilibri nei maggiori mercati analizzati. Ovviamente, l’aumento dei tassi ha avuto un impatto diverso sui prezzi delle case, a seconda dei problemi immobiliari esistenti e delle condizioni di mutuo prevalenti che caratterizzano un determinato mercato. A Francoforte e Toronto, le due città con i punteggi di rischio più alti nel 2022, i prezzi delle case sono crollati del 15% negli ultimi quattro trimestri. Al contrario, a Madrid, New York e San Paolo, città che l’anno scorso avevano rischi immobiliari più moderati, hanno visto i prezzi delle case crescere a un ritmo contenuto.

Nonostante queste nuove dinamiche, l’acquisto di una casa, negli ultimi due anni, continua a rimanere molto difficile. Il report infatti evidenzia come, nonostante i tassi di disoccupazione siano rimasti stabili e in diversi Paesi si sia verificata una crescita dei redditi, legata all’inflazione, il potere di acquisto non è aumentato. In media, la quantità di spazio abitativo finanziariamente accessibile, per un lavoratore qualificato, è inferiore del 40% rispetto a prima dell’inizio della pandemia.

Mentre l’accessibilità all’acquisto è peggiorata significativamente, gli affitti hanno registrato un boom. A parte le città degli Stati Uniti, la crescita nominale degli affitti ha subito una forte accelerazione dalla metà del 2022 ed è stata positiva in tutte le località analizzate. I maggiori aumenti si sono stati registrati a Singapore e a Dubai.

Il rischio bolla è però dietro l’angolo. In alcune città i semi per il prossimo boom dei prezzi degli immobili sono già stati piantati. Nella maggior parte, l’offerta di alloggi rimane insufficiente, poiché il lavoro ibrido non ha indebolito la domanda di vita in città in modo duraturo. La domanda di abitazioni si sta accumulando e i prezzi potrebbero salire di nuovo non appena le condizioni finanziarie delle famiglie miglioreranno.

Zurigo e Tokyo: le città a rischio

La classifica delle città a rischio bolla immobiliare vede al primo posto Zurigo, al secondo Tokyo e al terzo Miami. Per quanto riguarda la città svizzera il report evidenzia come acquistare una proprietà immobiliare a Zurigo costa oggi oltre il 50% in più rispetto a dieci anni fa in termini nominali. Un numero crescente di persone ad alto reddito, e tassi di interesse estremamente bassi, hanno sostenuto l’aumento dei prezzi. Per questo motivo il mercato è stato messo nella zona a rischio bolla.

Per quanto riguarda Tokyo, gli squilibri del mercato immobiliare sono passati da una sottovalutazione di 20 anni fa ad un rischio di bolla di adesso. I prezzi degli immobili sono aumentati quasi ininterrottamente per oltre due decenni e si sono disaccoppiati dal resto del Paese, sostenuti da condizioni di finanziamento interessanti e dalla crescita demografica. Gli investitori internazionali sono stati attratti dalle qualità difensive del mercato residenziale di Tokyo, accelerando così la crescita dei prezzi. Inoltre, poiché l’immigrazione netta si è indebolita dopo la pandemia, gli affitti hanno iniziato a scendere nel 2020, aggravando gli squilibri. La diffusione dello smart working, e la maggiore disponibilità di case più grandi fuori dal centro, hanno spinto le persone a lasciare la città. Anche se la crescita dei redditi non è riuscita a tenere il passo con i prezzi e i tassi ipotecari sono aumentati (moderatamente) negli ultimi trimestri, la dinamica dei prezzi delle case non si è indebolita.

Rispetto a Zurigo e Tokyo la situazione di Miami è migliore. Anche qui, i prezzi delle case hanno continuato ad aumentare più velocemente della media nazionale e il livello dei prezzi è più che raddoppiato negli ultimi 10 anni. La domanda è sostenuta dal continuo afflusso di popolazione e dal livello assoluto dei prezzi ancora relativamente basso rispetto ai redditi. Detto questo, i numeri delle vendite sono diminuiti e la pressione al rialzo sui prezzi si è allentata con l’aumento dei tassi ipotecari.