Rialzo dei tassi e veti agli affitti brevi. L’Europa blocca il mercato della casa

I dati sugli affitti brevi nelle città italiane

Gli ultimi dati, quelli dell’osservatorio dell’Agenzia delle Entrate relativi ai mesi aprile-giugno 2026, parlano chiaro: nel secondo trimestre la variazione nelle compravendite residenziali si è fermata poco sopra quota 201.000 con un lievissimo incremento dello 0,1%. I numeri non sono catastrofici, certo, ma segnano un cambiamento di tendenza, soprattutto nelle grandi città.

A Roma gli scambi di abitazioni aumentano dello 0,4%, a Torino dello 0,6%, a Bologna dell’1,1%, mentre a Milano, che resta la metropoli del «nuovo» per eccellenza (gli acquisti di immobili appena costruiti supera il 12% del totale) siamo a quota zero.

E poi c’è Firenze che di botto ha fatto segnare un crollo delle operazioni superiore all’8% (8,3%). Firenze, Milano, Roma e Bologna hanno un comun denominatore: sono città turistiche nelle quali, a diversi livelli e con strumenti differenti, le istituzioni sono intervenute per regolamentare le locazioni brevi. Vietare il proliferare delle keybox in centro non equivale certo a fermare il mercato, non è questo il senso, ma l’esperienza dimostra che lì dove c’è stato un eccesso di limiti e veti le compravendite sono rallentate.

E da questo punto di vista il caso Funaro è emblematico. Il riferimento è al sindaco di Firenze che ha trasformato il capoluogo toscano nell’avamposto della lotta agli affitti brevi. Nella città di Dante, non solo è stata vietata l’apertura di nuovi Airbnb in centro, ma lo stop è stato esteso addirittura alla periferia. Risultati? Crollo delle compravendite, valori immutati e centro storico che non si è di certo ripopolato.

La situazione all’estero

Ma anche a Berlino e New York, che hanno una storico ben più significativo sulle locazioni turistiche si arriva alle stesse conclusioni.

«La lezione di dieci anni di esperimenti, da Berlino a New York, è abbastanza chiara: i divieti riescono quasi sempre a ridurre gli annunci, a volte in modo drastico, ma solo raramente riportano quelle case sul mercato ordinario. L’effetto sui canoni, quando c’è, è minimo», spiega un recentissimo studio dell’Istituto Bruno Leoni. «I proprietari», continua, «reagiscono ai divieti in più modi: possono vendere, usare direttamente l’abitazione, scegliere contratti diversi o rinunciare a investire o dare in locazione. Intanto, le restrizioni impongono costi e proteggono gli operatori turistici dalla concorrenza».

Anche perché, quello che spesso manca nei vari regolamenti a livello globale è la distinzione tra grandi operatori e piccoli proprietari che magari hanno ereditato un’abitazione di modeste dimensioni e decidono di metterla a reddito. Salvo scoprire di punto in bianco che non possono farlo.

Ci sarebbe da dirlo a Bruxelles che attraverso l’Affordable Housing Act si è inventato l’ennesimo obbrobrio normativo. Un regolamento che introduce il concetto di «stress abitativo» sulla base di un concetto arbitrario: il valore del rapporto tra i prezzi immobiliari e il reddito mediano di un’area geografica.

Se è superiore alle 8 volte (ci sono poi altre condizioni che riguardano il pregresso e le prospettive future) sindaci e governatori avranno la possibilità di limitare gli affitti brevi e addirittura di vietare la compravendita delle seconde abitazione se non ha finalità residenziali. Una sorta di bomba piazzata sul mercato immobiliare che, viste le premesse fatte prima, rischia di innescare un circolo vizioso: più divieti, meno operazioni.

L’ennesimo regolamento Ue che penalizza l’Italia

«Già nel presentare il Regolamento», evidenzia ancora l’Istituto Bruno Leoni, «la Commissione scrive che le restrizioni, da sole, non possono risolvere la carenza di alloggi. Verrebbe da chiedersi: perché adottare tale proposta sapendo che non risolverà il problema? Non sarebbe meglio aumentando l’offerta di case per esempio a partire dalla riconversione dello stock edilizio per gli uffici reso obsoleto dal lavoro da remoto…».

Regolamento che rischia di penalizzare soprattutto l’Italia dove la proprietà immobiliare è più diffusa, con il caso limite di Milano dove se le nuove norme dovessero entrare in vigore i divieti potrebbero riguardare l’intera città. Per questo motivo in sede Coreper, l’organo che predispone i dossier per il Consiglio dell’Unione, il governo Meloni è stato l’unico a opporsi in modo netto: ritirate l’Affordable Housing Act. E per questo motivo ieri il ministro del Turismo Gianmarco Mazzi è stato perentorio.

«Effettivamente», ha spiegato dopo aver incontrato le associazioni della ricettività, «questo documento da un lato minaccia il ceto medio d’Europa colpendo la piccola proprietà immobiliare, in particolare quella degli italiani, dall’altro non porta benefici evidenti ai turisti e ai residenti. Condivido lo sconcerto del tavolo nel constatare che l’Unione europea non abbia fatto tesoro della fallimentare esperienza di Barcellona».