Ecco i veri responsabili della trappola degli affitti

AAA Cercasi affitto disperatamente. Il mercato delle compravendite è gravato dal caro mutui, ma quello delle locazioni non sta meglio. Affitti da capogiro e soprattutto circoscritti a contratti transitori. È cronaca di questi giorni la disperazione degli studenti fuorisede accampati fuori dalle università per protesta contro il caro alloggi. Il mainstream si limita ad analizzare il fenomeno ma in pochi si azzardano a individuare le cause che, rimosse, potrebbero dare una risposta al problema.

Non c’entra il boom del turismo e la grande richiesta di case vacanza che pure hanno fatto esplodere i canoni. Non ci si può far ingannare dalle notizie di bilocali pagati a peso d’oro, fino a 4.000 euro, o di stanze contese a 700 euro a notte perché come, spiega bene il presidente di Scenari Immobiliari, Mario Breglia, sono situazioni marginali, circoscritte a eventi particolari come la Settimana della Moda o il Salone del Mobile a Milano. La stragrande maggioranza dei proprietari che destinano il loro bene a casa vacanza devono vedersela con una concorrenza spietata e se l’appartamento non è in posizione centralissima e ben ammobiliato (il turismo è diventato molto esigente) corre il rischio di restare vuoto per diversi periodi dell’anno. Per non parlare delle spese che comporta questo business, tra provvigione alla piattaforma online per intercettare più clienti possibili, che arriva anche al 25% dell’incasso, l’addetto alla gestione che si occupa del check-in e del check-out degli ospiti, alla pulizia e al ricambio della biancheria. Insomma un piccola azienda che, fatti due conti, non garantisce grandi margini.

Un discorso a parte naturalmente riguarda gli immobili, come detto, in posizioni strategiche, al centro delle città d’arte, ben ristrutturati, che si configurano come piccoli alberghi. Ma non rappresentano la generalità delle situazioni. Allora, se il guadagno non è così importante, perché un proprietario preferisce mettersi sul mercato del turismo mordi e fuggi piuttosto che fare il classico contratto di lungo termine? Oppure perché a studenti e lavoratori fuori sede chiede canoni stellari strozzando il settore?

E non è tutto. C’è chi addirittura preferisce tenere l’immobile vuoto, pur pagando un’Imu elevata, tasse locali e condominio. Eppure la domanda è alta, soprattutto ora che l’aumento del costo dei mutui, rende l’acquisto un lusso.

Cos’è che non funziona? La risposta è semplice ma indigesta a una parte politica che ha contribuito a determinare questa situazione.

La politica sulla casa, vanto della sinistra, è stata negli anni tutta squilibrata a vantaggio dell’inquilino, anche se moroso o abusivo. Nella retorica della sinistra invece il proprietario è il benestante, il ricco, che parte da una situazione di vantaggio e come tale ha meno diritti. Si è arrivati al punto che il sindaco di Roma, Roberto Gualtieri, premia chi occupa dandogli la residenza ed ha varato un piano di ristrutturazione di alcuni immobili abitati da abusivi senza prevedere lo sgombero per lasciar posti a chi è in graduatoria e attende da anni un alloggio popolare.

Questa impostazione ideologica ha partorito un meccanismo talmente tortuoso e costoso da privare il proprietario della gestione del proprio bene, mettendolo in balia di chi non paga.

Non ha nessun peso nella vertenza legale se il proprietario vive della rendita che gli viene garantita da quell’affitto, se magari con quel canone mantiene il figlio disoccupato o divorziato.

Per lo sfratto occorrono minimo 18 mesi e una spesa base di 4.000 euro. Senza contare che se l’inquilino risulta nullatenente, non potrà risarcire i mancati pagamenti dei canoni. Attualmente sono in esecuzione 150.000 sfratti, di cui il 90% per morosità.

A fronte di questa situazione, quale persona con un minimo di prudenza si avventura ad affittare il proprio bene a una giovane coppia o ad una famiglia con un contratto di lungo termine?

I dati Istat indicano che nel 2019 (ultimo aggiornamento disponibile ma significativo del trend) c’erano oltre 10 milioni di case vuote su circa 36 milioni censite. Il fenomeno è più accentuato nel Sud, dove, non può essere una coincidenza, c’è una maggiore lentezza nel procedure della giustizia civile. Su 8,2 milioni di abitazioni il 34,8% è disabitato. Nel Centro il dato è al 24,8% con 1,7 milioni di case vuote su 6,8 milioni di abitazioni, mentre nel Nord Est è il 25,6% su 6,7 milioni di immobili e nel Nord Ovest il 28,2%.

Il patrimonio immobiliare privato, creato con i risparmi di generazioni, ha contribuito alla politica della famiglia, colmando il vuoto, su questo tema, dello Stato. Il blocco del mercato ha un impatto sulla natalità. Le nascite (meno di 400.000) sono al minimo storico. Come si può pensare di mettere su famiglia se non si riesce a trovare casa? Un’indagine Eurostat dice che i giovani restano nella casa dei genitori fino a quasi 30 anni. Sono 7 milioni, pari al 67,6% del totale. In 50 anni siamo passati dalla metà ai due terzi. E la spiegazione non può essere perché, come diceva l’ex ministro Tommaso Padoa Schioppa, sono «bamboccioni», o «choosy» (cioè non si accontentano del posto di lavoro) come aggiungeva Elsa Fornero, da ministra del Lavoro.

Quindi paradossalmente la politica per la casa e per le nascite attuata nell’ultimo decennio soprattutto durante i governi della sinistra, si è trasformata in un boomerang. Ipergarantista nei confronti degli inquilini al limite della tutela anche delle morosità e degli illeciti, ha finito per penalizzare il mercato delle locazioni. Il risultato è che o si lasciano le case vuote o si preferisce la formula degli affitti brevi per i fuorisede o per i turisti.

Secondo i dati del portale idealista.it nel quarto trimestre del 2022 l’offerta di abitazioni in affitto è stata inferiore del 36% rispetto allo stesso periodo del 2021. Spicca la situazione a Milano. Secondo l’ultima analisi di immobiliare.it Insights a marzo 2023 la percentuale di appartamenti privati sfitti nella città, si aggirerebbe intorno al 46%. In zona Quadronno/Crocetta, ad esempio, la percentuale di appartamenti sfitti è passata dal 29% di inizio 2020 al 52% di marzo 2023. Il quartiere universitario Città Studi/Susa, passato dal 29% di case «vacanti» sul mercato al 47% di oggi.

Nel Comune di Milano, in media, c’è stata una crescita delle case vuote dal 28,8% nel 2020 al 36% e al 38,5% tra il 2021 e il 2022 e oggi si attesta addirittura al 45,6%.