Il Covid infetta il mattone

Il Covid ha infettato anche il mattone. Il mercato immobiliare che già prima della pandemia era in stato comatoso, ora ha avuto il colpo di grazia. Chi aveva acquistato una casa, come investimento per affitti brevi, se la ritrova vuota da mesi e con scarse prospettive di recuperare un po’ di soldi nei prossimi mesi. Per gli operatori del turismo questa è un’estate persa. Chi ha i classici contratti di locazione pluriennali non se la passa meglio. Numerosi inquilini hanno chiesto un taglio del canone e altrettanti hanno smesso di pagare. Il discorso vale anche per gli immobili commerciali. In questa situazione drammatica, il governo non trova niente di meglio che confermare il pagamento delle imposte e prolungare il blocco degli sfratti, congelando anche l’esecuzione di quelle sentenze che risalgono a prima del Covid e che niente hanno a che fare con la crisi della pandemia. Mossi da slancio assistenzialistico, Pd e Leu hanno agganciato al decreto Rilancio un emendamento che estende a fine anno il divieto di mandare via gli inquilini morosi o con contratto scaduto. È un paracadute sociale che va in aiuto a chi è stato schiacciato dalla crisi ma finisce per proteggere anche qualche furbetto a danno dei proprietari.

Chi ha un locale commerciale non ha nemmeno l’agevolazione fiscale della cedolare secca, più volte reclamata dalla Confedilizia e sempre negata dal governo. Il mattone da bene rifugio, da dote per i figli, è diventato una maledizione. Tanto più che ad ogni legge di Bilancio si torna a parlare di patrimoniale. I dati sembrano suggerire che i risparmiatori si sono messi in stand by, anche se qualcuno, forse chi è alla ricerca della prima casa, torna ad affacciarsi sul mercato.

Secondo un’analisi realizzata da Facile.it e Mutui.it, dopo i mesi di lockdown, la richiesta di mutui è ripartita. Le banche sembrano aver adottato una politica di grande apertura nella concessione di credito alle famiglie. L’importo medio erogato dagli istituti di credito tra l’inizio di maggio e il 15 giugno 2020 è cresciuto del 9% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, raggiungendo i 134.315 euro. Ad agevolare i prestiti concorrono i bassi tassi di interesse, in alcuni casi, addirittura inferiori a quelli di inizio 2020.

prudenza e cautela

Chi cercava casa prima del Covid quindi continua a farlo. Ma l’atteggiamento di chi vuole investire per trarne un reddito, è improntato alla cautela. Immobiliare.it, portale di annunci, e Realitycs, azienda Proptech specializzata in market intelligence, hanno realizzato il primo report sull’andamento del mercato dopo il Covid dal quale emerge che le ricerche ad aprile hanno messo in conto un 4% in più di budget e si sono orientate verso appartamenti con una superficie più grande del 6%. Ma questa maggiore attenzione a spazi ampi, che numerosi osservatori hanno interpretato come il segnale di un cambiamento del mercato e la fine dei mini appartamenti, sembrerebbe far parte del libro dei sogni. Il desiderio di una stanza in più, si è infranto allo scadere delle misure restrittive, quando si è tornati a fare i conti con il budget familiare. Da maggio sono risalite le ricerche di trilocali e si stanno stabilizzando quelle relative a immobili di tagli più grandi. Il portale ha anche registrato un riposizionamento delle case vacanza che, azzerato il turismo, ora vengono proposte per contratti transitori, da sei mesi a un anno.

Durante il lockdown un investitore su tre ha pensato di rinviare l’acquisto. Un atteggiamento di prudenza che si sta trascinando anche nella ripartenza come confermato dagli operatori del settore nel corso dall’e-Meeting «Italy real estate evaluation» organizzato dal Global Real Estate Institute. Il 63% dei partecipanti ha detto di voler aspettare e vedere l’evoluzione dell’economia prima di investire.

Il trend nelle due principali città, Milano e Roma, conferma questa cautela. Come rileva uno studio del portale Idealista.it, all’indomani della riapertura delle agenzie, a Milano l’offerta di abitazioni in vendita è diminuita del 21% (-85% se ci si riferisce ai soli privati), mentre quella degli affitti è aumentata del 25%. Chi aveva pensato di mettere sul mercato la casa, ora preferisce affittarla nel timore di non riuscire a realizzare il prezzo che si proponeva a inizio anno.

Scenari Immobiliari prevede a livello nazionale, per il residenziale, un calo dei prezzi del 2,1% per quest’anno, che sarà più marcato nel 2021 (-4,2%) e continuerà anche nel 2022 (-1,5%). Solo nel 2023 ci sarà un leggero aumento dello 0,5%. Per un balzo (3,4%) bisogna attendere il 2024.

segnali da milano

Milano, dove il settore è trainato dal business, sembra andare in controtendenza. I prezzi delle compravendite dovrebbero scendere del 2% nel 2021 e i canoni del 3%. Dal 2022 però si stima che il valore degli immobili torni a salire dell’1,8% mentre gli affitti dell’1,5%. L’accelerazione nel capoluogo lombardo potrebbe anche essere più rapida. Numerosi proprietari stanno già aumentando i canoni di locazione transitori, anche per una sola stanza o un posto letto, perché temono l’arrivo di una patrimoniale. Nell’ultimo trimestre del 2019, secondo l’International Rent Index di Housing Anywhere, piattaforma internazionale di alloggi per studenti e giovani professionisti, a Milano l’affitto di un monolocale era salito del 9,8%, le stanze singole del 6,5% e i bilocali del 4,1%. Ciò significa che prima della pandemia si spendevano oltre 900 euro per un monolocale, più di 630 euro per una stanza singola. Ora sono spuntati rincari anche di 150 euro.

Comatosa la situazione a Roma. Nel primo trimestre dell’anno, secondo i dati dell’Agenzia delle entrate, c’è stata una caduta delle compravendite del 14,8% ma siccome sono compresi i mesi di gennaio e febbraio, in cui l’effetto Covid è stato modesto, si può dire che il peggio deve ancora venire.

C’è chi pensa all’affare partecipando alle aste fallimentari dove il prezzo di partenza è la metà di quello di mercato. Nel 2019 gli immobili messi in asta erano aumentati del 25% rispetto al 2018. Ora queste cifre sono destinate a salire con l’esplosione della crisi. La nuova normativa ha reso più allettanti gli acquisti. L’offerente può presentare un prezzo più basso fino al 25% rispetto a quello base fissato dal tribunale. E nel caso in cui la prima asta andasse deserta, alla seconda ci sarebbe un taglio ancora maggiore. Chi ha liquidità e non ha fretta di trarre un reddito, può realizzare grossi affari ma il risparmiatore medio è bloccato. Il risultato è un mercato congelato.