Turismo e «salva casa» danno nuovo slancio al mercato degli affitti

La spinta del turismo ha ridato vigore al mercato immobiliare dopo anni di stagnazione. Alti mutui, redditi poco dinamici continuano a essere un fattore di freno alle compravendite. L’unico segmento dinamico è quello degli affitti. Sia chiaro, non le locazioni tradizionali, a lungo termine disincentivate da una normativa che non sanziona le morosità, quanto quelli brevi nelle formule di case vacanza, b&b, o camere in affitto.

Il patrimonio delle famiglie italiane, che da generazioni è rappresentato soprattutto dall’investimento nel mattone, ha trovato un punto di applicazione. Chi ha una seconda casa, lasciata in eredità o acquistata per impiegare i risparmi di una vita, da tempo si era rassegnato a tenerla vuota pur di non incorrere nella trappola dell’inquilino che non paga. Ora il boom del turismo e l’esplosione della formula dell’affitto breve ha ridato dinamicità a questo settore, anche se non mancano le polemiche.

Per i sindaci i b&b sarebbero responsabili della desertificazione dei centri cittadini, anche se le amministrazioni fanno di tutto per spingere in periferia i residenti tra estensione delle zone a traffico limitato al decentramento delle aree lavorative. Polemiche anche dagli albergatori che non riescono a fare i conti con un mercato in evoluzione, più esigente, più attento alla modernità dei servizi assenti in strutture spesso obsolete.

Vediamo quale è la situazione del mercato. L’elevato costo del denaro ha fatto sì che la quota di compravendite assistita da mutuo si sia ridotta dal 48,4% del 2022 al 39,9% del totale degli acquisti del 2023. Le difficoltà di accesso al mercato della compravendita hanno favorito un potenziale spostamento di interesse della domanda verso l’affitto, che rispetto allo scorso anno è cresciuta di tre punti percentuali. In altre parole, nel 2023 48.000 nuclei familiari hanno rinunciato ad acquistare una casa a favore dell’affitto.

Secondo Nomisma, il calo delle compravendite registrato nel 2023 è imputabile esclusivamente alla componente di domanda che è uscita dal mercato perché dipendente dal credito (-26%), mentre gli acquisti senza mutuo continuano a crescere (+4,8%).

La «fuga» dall’acquisto con mutuo sposta il mercato verso le locazioni, il che, aggiunto alla domanda di affitto da parte di categorie quali studenti e turisti, con il fenomeno degli affitti brevi, determina una pressione sull’offerta e una impennata dei canoni grazie alla maggiore attrattività delle rendite da affitti non tradizionali. L’aumento dei canoni di affitto nelle 13 città principali è stata del 3,8%, con il massimo registrato dall’8,9% di Bologna e il minimo dall’1,6% di Palermo.

L’Istat ha certificato il record del turismo nel 2023: oltre 134 milioni di arrivi e 451 milioni di presenze negli esercizi ricettivi presenti sul territorio nazionale. Tra il 2019 e il 2023 gli arrivi nelle strutture ricettive sono cresciuti di 3 milioni di unità (+2,3% rispetto al 2019), mentre le presenze turistiche di 14,5 milioni (+3,3%).

Questo flusso ha fatto impennare la domanda di affitti brevi. Appartamenti, ville, chalet ma anche trulli, dammusi e residenze d’epoca. Chi possiede anche una mansarda la mette a reddito e nei centri storici delle città è sold out anche nei periodi non festivi. La possibilità di cancellare il booking a costo zero fino a poche settimane dalla partenza fa ancora una volta la differenza.

Secondo i dati Eurostat, in Italia nel 2023 ci sono stati ben 100,4 milioni di notti effettuate in affitti brevi. Nel 2022 erano circa 84 milioni e nel 2019, quindi pre Covid, 76 milioni. Tra le città, in testa c’è Roma con 11,76 milioni di notti da 8,57 nel 2022 e 10,13 nel 2019.

Le rilevazioni Istat dicono che su 35 milioni di abitazioni residenziali, 9,5 milioni sono seconde case non utilizzate (29% del totale). Da quanto risulta al centro studi Aigab (l’Associazione dei gestori degli affitti brevi), 640.000 sono attualmente a reddito con affitti brevi. Rappresentano l’1,8% del patrimonio esistente e il 6,6% delle seconde abitazioni vuote. Nelle grandi città circa il 15% degli immobili non è utilizzato. La capacità complessiva delle case messe a reddito in Italia con le locazioni brevi è di 2,5 milioni di posti letto, intorno alla metà di quelli nazionali. Circa il 96% delle case online appartiene a proprietari singoli. Il 25% è gestito da operatori professionali per conto dei proprietari.

Complessivamente i gestori, professionali e non, sono circa 30.000. All’Associazione risulta anche che il 96% ha messo online una sola casa. Quindi l’aumento della cedolare secca penalizzerà poche famiglie ma potrebbe scoraggiare chi invece ne ha di più dal metterle a reddito.

Complessivamente sono 600.000 le famiglie che hanno una integrazione al reddito grazie a questo tipo di locazioni. Per molte rappresenta un’unica fonte di sostentamento, un modo per arrotondare la pensione o un’attività da consegnare a un figlio disoccupato. Di certo con questo tipo di investimento non ci si arricchisce. Nel 2023 il valore medio incassato è stato di circa 17.000 euro, con una forchetta tra Milano (31.000 euro) e Roma (39.000 euro) e le località mare o montagna (6.000 euro circa). La rendita netta è pari al 35% dell’incasso. Dai valori prima indicati, il proprietario deve sottrarre la cedolare secca (21%), i costi delle utenze (circa 3.000 euro tra elettricità, gas, wi-fi, Tari, Tasi, Imu), le pulizie (10% degli incassi) e la pubblicazione sui portali online (20% degli incassi).

Da un calcolo di Scenari Immobiliari emerge che la rendita derivante da affitti brevi è quasi equivalente a quella dagli affitti tradizionali. A Milano la redditività per una casa con affitto tradizionale 4+4 è del 4,3%, con affitti brevi è del 4,1%, con affitti agli studenti del 3,9%.

Quindi cosa fa la differenza? Risposta semplice: la sicurezza di non rischiare un inquilino moroso e la certezza della disponibilità del bene. Nomisma dice che il tasso di insolvenza è del 24%. Una percentuale che fa rabbrividire i proprietari.

La recente normativa del decreto salva casa e l’emendamento della Lega a esso collegato possono rappresentare un volano per allargare il mercato, sanando così le piccole difformità e consentendo l’abitabilità anche a piccole superfici con l’abbassamento del limite di metri quadrati, nonché la possibilità di cambiare la destinazione d’uso di un locale posto al piano terra per ricavarne un’abitazione. Il tutto con la prospettiva che aumentando l’offerta possano anche scendere i prezzi.