Provate a cercare su Immobiliare.it, sito specializzato in compravendite online di case, il valore al metro quadro di un appartamento in zona San Siro, a Milano. Ad agosto, il prezzo medio di vendita per edifici residenziali era di 5.543 euro, in crescita del 2 per cento rispetto a un anno prima. Se invece consultate la banca dati dell’Agenzia delle entrate, con le quotazioni del mercato immobiliare in tutta Italia, scoprirete che gli edifici residenziali attorno allo stadio del capoluogo lombardo vengono stimati in una forchetta che va da 2.700 a 5.200 euro al metro quadrato, a seconda dello stato dell’edificio, mentre uffici o negozi oscillano tra un minimo di 1.050 e un massimo di 3.100 e i box quotano fra i 1.600 e i 2.200. Beh, sapete a che prezzo sarà venduta l’area di San Siro (280.000 mq)? A 441 euro per ogni metro quadro. Per altro verso, va detto che i diritti edificatori (98.000 mq) vengono venduti a 1.261 euro al metro quadrato, quando i valori di mercato sono attorno a quota 2.000: il 40% in meno.
Già questo semplice confronto fa capire che la scelta della giunta Sala di alienare lo stadio, vendendolo a un soggetto estero non ben definito, che poi dovrebbe affittarlo a Milan e Inter, non può essere considerato un affare. Se poi, oltre a una semplice verifica dei diritti edificatori previsti, che si aggirano intorno ai 1.250 euro (anche se una stima li colloca a 2.000 euro), si mettono in fila i numeri dell’operazione e si tirano le somme, si capisce che per le casse comunali la vendita di San Siro, oltre a non essere vantaggiosa, è un bagno di sangue. Il Comune ogni anno dall’affitto dello stadio alle due squadre cittadine ricava 13,5 milioni e, cedendo la proprietà a un gruppo che demolirà la struttura per costruirne una nuova, comprensiva di albergo, negozi, cinema, appartamenti e parcheggi, incasserà 197 milioni. In apparenza la cessione sembra un’operazione conveniente perché per portare a casa circa 200 milioni il Comune dovrebbe aspettare quasi 15 anni. In realtà non è così. Innanzitutto, perché il pagamento non sarà immediato, ma diluito in comode rate di quattro o forse più anni. In secondo luogo, l’amministrazione si fa carico di pagare le opere di bonifica e anche di spostare il cosiddetto tunnel Patroclo, che lì dov’è intralcerebbe i lavori del nuovo stadio. Risultato, i 197 milioni diventano 175. Se poi si considera che, in attesa della conclusione dei lavori, il canone d’affitto del vecchio Meazza non verrà pagato, calcolando cinque anni per la realizzazione del nuovo impianto, sono altri 67,5 milioni che mancano all’appello. Insomma, quello che apparentemente sembra un affare alla fine si dimostra tutt’altro e rischia di creare più di un problema di cassa negli anni a venire.
Tutto ciò senza considerare che sulla vendita dello stadio grava una serie di ricorsi che rischiano di invalidare l’operazione, con inevitabili ricadute su chi l’ha autorizzata.
Tanto per cominciare, la vendita dovrebbe rispettare una serie di regole, la prima delle quali, trattandosi di un bene pubblico, dovrebbe accertare la regolarità della cessione. Cioè, stabilire chi sia il soggetto che compra e da dove arrivino i fondi che verranno versati al Comune. Inoltre, sarebbe necessario capire se davvero il Meazza si possa demolire. Per il Comune si può radere al suolo senza problemi, ma per altri invece esisterebbe un vincolo che lo impedisce. Nel caso si scoprisse che è l’amministrazione ad avere torto, una volta abbattuto l’edificio, chi pagherebbe i danni? I compratori oppure il Comune? La domanda non è peregrina, perché gli acquirenti si sono fatti rilasciare una sorta di garanzia secondo cui non solo le eventuali responsabilità sarebbero a carico dei venditori (cioè di sindaco, giunta e consiglieri), ma il municipio sarebbe obbligato a indennizzare chi ha comprato con una ventina di milioni. In pratica, il Comune, una volta infilata la mano nella tagliola, può rimanervi intrappolato perdendo cifre da far paura.
Chiarito ciò, le mie obiezioni al progetto non sono né in difesa del Meazza, né contrarie a un nuovo impianto con hotel, centri commerciali, appartamenti eccetera. Semplicemente, sono perplesso di fronte a ciò che mi sembra una svendita. Anzi, un regalo. Considerando quanto costa un immobile a Milano e quali sono i rischi di un abbattimento dello stadio, mi chiedo: ma si stanno facendo gli interessi dei milanesi o quello degli investitori immobiliari?
