Morosità, occupazioni, sono gli annosi problemi dell’Inps e peraltro di tutti gli enti pubblici che dispongono di un patrimonio immobiliare ad uso abitativo. Le difficoltà nella riscossione dei canoni che già emergono per le abitazioni di privati date in locazioni, si amplificano nel pubblico. Dall’audizione del presidente dell’Inps, Gabriele Fava, in Commissione parlamentare di vigilanza sugli enti previdenziali è emerso che sono 1913 le unità immobiliari da reddito occupate da soggetti identificati e 790 quelle occupate abusivamente da soggetti non noti, nei confronti dei quali sono state sporte denunce all’Autorità Giudiziaria.
Eppure nonostante questo tema si ripresenti puntualmente nell’agenda di ogni presidente e che pure Fava sta affrontando con una serie di azioni giudiziali e stragiudiziali «per il recupero delle morosità e il contrasto delle occupazioni abusive» e con misure «di sicurezza per prevenire e dissuadere nuove occupazioni», l’Inps continua a investire nell’espansione del patrimonio immobiliare.
Per il triennio 2026-2028 è previsto un volume di acquisti per circa 220 milioni di euro, con 80 milioni previsti per il 2026 e per il 2027 e 60 milioni per il 2028. Dal 2021 al 2024 sono stati acquistati immobili per un totale di circa 128,6 milioni di euro. Ma come mai, verrebbe da chiedersi, anche se gli immobili sono un grattacapo tra occupazioni abusive e morosità, si insiste in questo investimento? Non sarebbe preferibile mettere i soldi, frutto dei versamenti dei lavoratori, magari in titoli pubblici dal rendimento sicuro?
Dall’audizione emerge che la maggior parte del patrimonio non risponde ad esigenze di uso strumentale, cioè mancherebbero le sedi, gli uffici di un istituto che è un colosso a livello europeo. «L’acquisto di immobili destinati a sedi istituzionali, in sostituzione di spazi condotti in locazione», ha spiegato il presidente Fava, «mira a contenere la spesa pubblica e si basa su linee guida e regolamenti interni che prevedono piani operativi e procedure di investimento e disinvestimento. L’Inps ha inserito l’acquisto di immobili nei piani di investimento, soggetti ad autorizzazione ministeriale».
Va detto che solo da qualche mese è in corso un censimento per finalità d’uso. Ciò significa che a nessuno, fino ad ora, era venuto in mente di fare una mappa della destinazione degli immobili. Il presidente ha precisato in audizione che «il patrimonio immobiliare da reddito è costituito da oltre 23.000 unità aventi diversa destinazione (residenziale, commerciale, uffici, box, terreni), con elevata concentrazione nel Lazio (55,77%) e Lombardia (13,56%). La maggior parte degli immobili da reddito, circa il 70%, proviene dalla retrocessione di quelli invenduti nelle operazioni di cartolarizzazione SCIP1 e SCIP2, mentre le restanti sono costituite da unità non cartolarizzate».
Dall’audizione risulta che Il valore netto di bilancio del patrimonio da reddito al 31 dicembre 2024 è di circa 1 miliardo 125 milioni di euro. Le unità immobiliari sono costituite per il 49% da unità secondarie, principalmente pertinenze e magazzini. Il 55% del patrimonio da reddito (principalmente rappresentato, come detto, da unità secondarie) risulta libero, mentre il restante è occupato a vario titolo.
Per quanto riguarda le morosità le spese per canoni di locazione passiva, sono state ridotte del 36% nel solo triennio 2021-24. Per gli occupanti «sanabili» la normativa consente la vendita dell’immobile per accelerare le dismissioni.
Il reddito operativo lordo del patrimonio da reddito è aumentato da 54,5 milioni di euro nel 2022 a 66 milioni nel 2024, con il reddito operativo netto che è passato da 10,1 a 20,5 milioni nello stesso periodo.
L’Inps continua nell’azione di dimissioni. Il piano 2026-2028 prevede dismissioni dirette per circa 80 milioni nel 2026 e 70 milioni negli anni successivi, oltre a conferimenti a fondi immobiliari per 300 milioni annui.
Le operazioni di vendita non sempre portano a grandi incassi per l’istituto dal momento che è previsto il diritto di opzione e prelazione per chi è in affitto con sconti significativi sul prezzo di mercato. Dal 2017 (data di riavvio delle operazioni di dismissione) al 2024 sono state vendute 5.785 unità immobiliari per circa 401 milioni di euro. Sono state effettuate anche vendite dirette a pubbliche amministrazioni per un valore complessivo di circa 56 milioni di euro, con ulteriori trattative in corso per cessioni a enti pubblici. Per gli immobili di pregio non c’è riduzione di prezzo.
L’Inps ha partecipazioni in vari fondi di investimento immobiliare: alcune acquisite da enti incorporati e altri sottoscritti direttamente. Il valore complessivo di bilancio delle quote detenute è di circa 2 miliardi distribuite in fondi quali i3-INPS, i3-Silver, Alfa, Aristotele, Senior, Gamma, Giovanni Amendola e Investimenti per l’abitare.
