Tasse, rincari, bonus in scadenza, morosità, sfratti. Torna l’alta tensione sul mercato immobiliare per la sommatoria di una serie di fattori: la fine delle agevolazioni per incentivare l’acquisto della prima abitazione e il pagamento dei mutui, l’aumento dei tassi d’interesse e la stretta del credito bancario, il caro energia che rischia la moltiplicazione delle morosità e degli sfratti. Si aggiunge il tema delle occupazioni, spinte dall’aumento dell’immigrazione e dall’impoverimento di ampie fasce di popolazione che non riescono ad accedere all’edilizia popolare. Un mix esplosivo al quale il nuovo governo dovrà dare risposte.
Nell’agenda alcune scadenze sono ravvicinate. Terminano il 31 dicembre gli aiuti agli under 36 con Isee inferiore a 40.000 euro annui, per mutui prima casa garantiti dallo Stato all’80%. La misura introdotta a metà 2021 con il decreto Sostegni bis, finora, ha prodotto oltre 44.000 contratti (con un picco a luglio di oltre 6.000 prestiti) e ha ridato slancio al mercato dei mutui che era in contrazione. L’innalzamento della copertura all’80%, invece del 50% previsto di regola, ha consentito alle banche di fare contratti capaci di finanziare il 100% dell’acquisto dell’immobile. Per i giovani con lavori precari è stato più facile acquistare casa.
Dal primo gennaio però non sarà più possibile avere un mutuo con queste condizioni. Inoltre le banche ora stanno rivedendo i propri prodotti alla luce dell’aumento dei tassi di interesse. L’offerta è già virata quasi esclusivamente sul tasso variabile.
A fine anno scadono anche le misure straordinarie introdotte durante la pandemia, come l’ampliamento della platea per la moratoria sui mutui prima casa. Oltre alla deroga sull’Isee, per cui è possibile richiedere la sospensione delle rate senza far riferimento alla situazione economica (il limite è solitamente a 30.000 euro), la moratoria è stata estesa anche ai lavoratori autonomi e liberi professionisti che avevano subìto un calo del proprio fatturato superiore al 33% rispetto a quello dell’ultimo trimestre 2019. Scade a fine anno pure l’innalzamento del valore dei mutui che è possibile sospendere, da 250.000 a 400.000 euro.
In scadenza a fine anno anche le agevolazioni fiscali sulle imposte indirette per l’acquisto della prima casa: per le compravendite non soggette a Iva, è prevista l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale; per gli acquisti soggetti a Iva, c’è anche il riconoscimento di un credito d’imposta di ammontare pari all’Iva corrisposta al venditore.
Il nuovo governo dovrà anche decidere se prorogare il «bonus facciate» e quello per l’eliminazione delle barriere architettoniche potenziato al 75%. «Considerando quanti incentivi fiscali per l’edilizia attualmente convivono, converrebbe sostituirli con una misura strutturale che valga per tutti gli immobili e tutti i soggetti», commenta il presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa.
Ci sono poi alcune misure che sono rimaste sospese e hanno bisogno di una integrazione normativa. Banche e imprese stanno aspettando una nuova circolare interpretativa dell’Agenzia delle entrate sulla cessione dei crediti edilizi che rientra nel decreto Aiuti bis. «Se questa correzione non arriverà, ci troveremmo ancora una volta di fronte a un intervento normativo che a parole porta avanti gli incentivi fiscali per gli immobili, superbonus, ma non solo, ma che nei fatti li lascia morire», afferma Spaziani Testa.
Altro tema critico è quello delle case occupate abusivamente. Alcune stime indicano oltre 50.000 abitazioni, concentrate soprattutto nei grandi centri urbani. A Roma un appartamento su tre di proprietà di enti privati, risulta occupato. Matteo Salvini, quando era ministro dell’Interno, propose di imporre un passo diverso agli sgomberi, scatenando un putiferio.
Il centrodestra, nel suo programma elettorale, ha prospettato la graduale riduzione dell’Imu, l’eliminazione di questa imposta per i negozi sfitti e la cedolare secca per gli affitti commerciali. Sono misure che contribuirebbero ad alleggerire il peso fiscale.
La pesante crisi economica si porterà dietro, di sicuro, un aumento delle morosità nel pagamento degli affitti e delle rate del condominio. Durante la pandemia il problema è stato affrontato con il blocco degli sfratti. Un vero boomerang per il settore. I proprietari non sentendosi più garantiti dallo Stato nella tutela del bene, che per tante famiglie rappresenta un investimento e una fonte di reddito talvolta esclusiva, hanno optato per gli affitti brevi e la formula dei B&B. Il risultato è che il mercato degli affitti residenziali si è ristretto ed è a condizioni sempre meno accessibili, penalizzando chi cerca casa.
